神马文学网单许昌：房价不撞死南墙不会回头的 调控也没用_
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 08:09:46
我那朋友都气晕了，正待争辩，我赶紧将话题岔开。下了地铁后，我那朋友说，你研究了那么多年房地产市场，房价为什么只能涨不能跌？房价还是价格吗，是价格就有涨有跌，现在的房价只能涨不能跌吗，预期房价大跌都成了精神病了吗？
这一连串的反问，的确反映了当前房价的高热不退，踏空的人没有机会等到回调的痛苦。事实上，房价取决于无房者的能力和预期，也取决于供房者的能力和预期。预期一旦形成，就会形成惯性，不到这种预期的能耗耗尽，不撞到南墙是不会回头的。日本和美国的房价都是这样的，不撞到南墙，这种预期不会任何改变，不管你采取什么措施来压制，都是没用的。
房地产的金融属性，实际上与中国各大产业和社会财富捆绑在一块的。现在房地产市场很危险，属于一着不慎满盘皆输的那个关键棋子。不仅仅是中国，最近美国的房地产市场有可能二次破裂。因成功预言次贷危机而声誉鹊起并被冠以“末日博士”头衔的纽约大学经济学教授努里尔-鲁比尼星期二在南非开普敦出席一个会议时发表讲话说，如果美国房价再次出现下跌，因抵押贷款违约而带来的冲击将使世界经济遭受一场空前的灾难，因为在极度宽松的货币政策环境下全球房价已经被高高托起，美国房价下跌将会在全球范围内引发连锁反应，房地产抵押贷款违约将如滚雪球般激增。他说，这场金融风暴带来的危害和冲击将远远超过次贷危机。
而且，他认为，目前美国、日本和欧洲央行都在推行接近于零的超低利率政策，这种极不负责任的做法将会在全球范围内酝酿一场更大规模的危机。他说，一个危险的信号是通货膨胀已经成为一个全球性问题，资产价格泡沫膨胀几乎蔓延到所有工业国家和新兴市场国家。一旦物价上涨失去控制，许多国家中央银行将会被迫加息。这种加息将会连续多次进行，最终会刺破房地产泡沫。
我们可以明显的看出，末日博士的逻辑是，连续的加息是最终刺破房价泡沫的麦芒。也就是说，加息实际上是助长器，使得房价像筑大堤一样，直到资金成本高的受不了，就溃堤了。这种做法实际上就是“欲擒故纵”的手段，为了擒拿他故意放纵他让他干尽坏事，最后一举消灭。这种做法的危害非常大，与其如此，为什么不提早解决其隐患呢？现在很多境外学者主张刺破泡沫，中国人又不是傻蛋，为什么要自己砸自己，就算是解决房价问题，也不能搞成经济震荡，通过各种切断投机和增加供应来改变预期的房市，解决房地产问题。你硬着头皮搞不正是中了这这帮人的奸计了吗？从来没有只涨不跌的商品，就算是投资品也好，金融产品也好，从来都没有只涨不跌的。只不过，所处的周期不一致，短期内看不到变化。其实，像房地产市场，现在是处于上升通道，但是，一旦进入下降通道之后，ABC三浪大调整也会很凶狠。
只要投资收益率还高于贷款利率，房市投机和投资还会持续，堵都堵不住。很多人或许说，那我把贷款利率提得高高的，让你无利可图。问题是，这会让银行获得更多的利差，中国存贷利差已经够大的了，你还继续让他们获利，金融集团们当然很高兴了，但是，这对中国的投资和消费来说，无疑是一场灾难。再说，贷款利率提高，价差会补上利差的损失，否者，大量的地方政府能够贷款的抵押物土地，不就大幅度缩水，地方债务还不裸奔吗？
一方面地方财政受损，另一方面地方债务危机出现，这可不是一个好苗头。因此，如果现行的政策，真实的是想降房价，我们希望，政府要做好对冲的准备，否者，我们储蓄存款的安全，就得不到保障，地方的发展与规划，可能都成为一纸空文。从城镇化的大规模的推进来看，似乎没有要彻底整治房地产的味道，因为很明显，城镇化的主力推手在地方政府，城镇化的发展资金和抵押贷款是要靠日益增殖的土地来实现的，一旦这种增殖逆转，城镇化还能推动吗？就像当年的海南，土地增殖变成负的，多少年来海南都难以真正的崛起。因此，这就牵扯着一个核心问题，当前我们到底想要什么？
想要高房价？想要高通胀？两个你都不想要，就当前的情况来说（注意，我这里是有条件的），那是不可能的。高房价会吸纳一部分热钱从而降低通胀压力，同样，高通胀也会吸纳热钱降低房价的压力。但是，千万不要搞成高通胀和高房价并存在，那真是资产和产业一起过剩，实在就不那么妙了。
有媒体报道，中国的房地产企业囤积土地达12亿平方米，这些土地足够1.2亿人居住。这个数字我不太相信，但闲置土地肯定是有的，很多“蜗牛战略”的开发商，就是靠土地升值赚钱的。地皮升值的预期，是炒地皮的主们敢于囤地的根源，能够囤地的，当然不是一般人。就像炒房一样，我想炒房也炒不成，这需要能力强悍，否则，你就算看准了趋势，也是干瞪眼。房价上涨预期，已经形成了一股强悍的力量，从买者到卖者，从土地供应者到最末端的炒房租者，大家的这种预期不到南墙不死心，这种惯性，像滚雪球一样越滚越大，直到不堪重负。