保利地产（600048）：屡创数字神话

保利地产（600048）：屡创数字神话

来源：第一财经日报 日期：2010年10月29日

　　如果一个投资者从2006年7月保利地产（600048.SH，下称“保利”）上市之初就买入其股票，那么到今天，他大约实现了10倍的投资收益。短短四年多时间，当大盘还在3000点左右徘徊时，保利却凭借业绩的快速增长，给投资者带来巨大回报。
     自从保利上市以来，其增长速度在行业内无出其右，最近4年来，属于业绩表现最佳的地产公司之一。数据显示，其复合增长率高达84%。而其股价则从13.95元增长到2009年底复权价格117.18元，总市值从上市时的76.73亿元增长到2009年底的788.42亿元。
     直到今天，当保利的总资产规模已经达到1000亿元之际，该集团却没有稍作休息的打算，而是于去年底提出“三年再造一个保利地产”的豪言。
     数字中的辉煌历史
     2005年底，保利总资产80.1亿元、净资产9.49亿元。到2009年底，公司总资产已达898.3亿元、净资产250.9亿元。从2005年底到2009年底，保利总资产、净资产年复合增长率分别达到83%和127%，至2010年6月底，公司总资产1206亿元，净资产252.84亿元。
     2005年保利主营业务收入23.6亿元，到2009年增长到229.9亿元，增加了8.72倍；利润总额则由6.4亿元增至53.8亿元，增加了7.37倍。
     与此同时，2005年到2009年，保利的在建、拟建项目由32个增加到102个；在建规模由222万平方米增至1223万平方米；新开工规模由113万平方米增至564万平方米；年竣工面积由55万平方米增至377万平方米；直接投资由42亿元增至395亿元。
     一连串的数字背后，是保利在上市四年多来高速增长的辉煌往事，而如今的保利，早已今非昔比。
     资料显示，保利已经连续三年位居全国销售榜前三名，同时，完成了在全国22个城市的布局，形成了以广州、北京、上海为中心辐射珠三角、长三角和环渤海区域，并延伸至东北、长江沿线城市的“大十字”战略布局。
     战略能力造就良好方向感
     保利的“速度”早已让同行“望尘莫及”，而在行业和企业同时处于高速运转的过程之中，如何把控“方向”就显得至关重要。保利良好的方向感源自其卓越的战略能力。
     在2002年的十年规划中，保利确立了“三个为主，两个结合”的战略。三个为主，一是以做大做强房地产为主业，适度拓展相关行业；二是以广州、北京、上海等中心城市为主，逐步向二、三线城市扩展；三是以商品房住宅开发为主，适度拓展其他物业。两个结合是滚动性开发收入与物业经营性收入相结合；资本运作和资产经营相结合。追求“既做大又做强”、“又好又快”地发展。
     八年来，保利一直在坚定执行该战略，利用滚动开发，迅速回笼资金，保证稳定的现金流和良好的财务水平。在商业项目的选择上，保利十分严格，其商业项目大多位于城市核心商圈或新经济中心，具备资源独占性和巨大升值空间，进入收获期的商业项目在未来三年内预计能为企业提供10亿元的租金收入。
     2007年，全国房价飞涨，大多数开发商都积极布局，希冀赚取最大利润。保利却第一时间支持政府的住房保障建设工作，开发建设了国内第一个限价房项目——广州保利西子湾，为同行做出了表率，尽管西子湾的利润极为微薄，但保利并未因此放弃这一工作，又一次在北京开发双限房项目——保利嘉园，继续在自身主营业务的范畴内，践行自己的社会责任。
     自此，保利除继续坚持以普通住宅为主外，开发项目涉及城市综合体、办公、商业、酒店、会展、高尔夫等与房地产相关的几乎全部类型，其多业态发展布局已逐步成型。
     三年总资产再翻番
     最近三年，保利借助资本之力不断补血，已完成四次大规模融资，为企业发展提供了强大的资金保障。2006年首发上市融资20亿元，2007年公开增发募集资金70亿元，2008年发行公司债43亿元，2009年定向增发80亿元，保利每一步都能“踩中鼓点”，从不踏空。
     股东的不断支持，为保利的后续发展提供极大空间，数据显示，仅仅在2009年，为了配合公司进一步扩张的需要，集团新增土地储备1200万平方米，到今年，尽管宏观调控没有停息，但保利始终没有放弃在合适的时机增持土地。
     作为见证了这个企业从无到有的元老，保利总经理宋广菊说：“保利地产的定位还是一个成长型企业，并且有能力实现快速发展。企业将继续坚持以发展为主题，仍然明确要继续扩大资产规模、扩大市场占有率，期望到2015年成为行业的领先企业和领导品牌，用三年时间再造一个保利地产。”
     对此，有证券研究机构指出：保利提出的“三年再造一个保利地产”的理想十分伟大，但绝对不是实现不了的愿望。“保利强大的融资能力是其快速成长的根本也是未来发展的基石。随着监管的加强，今后房地产企业在资本市场融资将会越来越难，未来房地产企业的融资只有走多元化道路，未来保利可能会通过信托、产业基金、REITs 等形式进行多元化的融资。”
     对于拓宽融资渠道，外界普遍认为保利积极拓展的商业领域，将是其下一个融资平台。
     该集团透露：“公司在商业地产领域已分别成立了商场、酒店等专业的经营团队，洲际酒店开业仅四个月即实现了正现金流。商业地产目前每年收入超过4亿元，未来几年将逐年增加。”
     三年再造一个保利，这意味着该集团将在2010到2012年三年间，再创造1000亿元的总资产。保利是否能够续写神话，外界将拭目以待。