地产专业培训（１）

[ 2007-7-19 20:17:00 | By: 龙旗舰队 ]
1、中国房地产发展史
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补巾出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步必善，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。初步形成阶段（1992—1995年）。严格意义上的中国房地产市场。1992年市场兴起。1992年是中国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社人商品零售额增长14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍.
1993年上半年:顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家.
1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调节控政策.
“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,”有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月.1994年3月-----1995年:理性回落、平稳发展。1994年3月“两会”之后，中男的房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
1997年有关国家机关提出解决商品房空置的办法和实施住房担保贷款的办法，一些城市决定停止福利分房，实行新房新制度。从98年下半年起全国城镇停止住房实物分配，实行住房贷币化。新建住房原则上只售不租；建立以经济适用房为主体的多层次新的住房供应体系，对不同收入层次的居民供应不同的住房，实行不同的定价原则：对收入较高的家庭提供经济适用的商品住房实行政府指指导价，对最低收入家庭提供廉租金实行政府定价。
2、改革对房地产经营的影响
（一）房地产经营业的三大政策基础
1、              土地有偿使用政策为房地产业的发展提供了最基本和最重要的保证
2、              房屋商品化政策使房地产经营业的发展真正走上了社会主义市场经济的轨道。
（1）    房屋作为商品，具有价值和使用价值。
（2）    房屋在进行买卖、租赁、抵押等市场交换活动时，都要遵循价值规律。
（3）    投入到房屋生产、流通和消费过程的生产资料和经营管理资料都应得到物质补偿和价值补偿，并取得合法的利润，以实现词语资金投入产出的良性循环，保证能够进行房屋的简单再生产和扩大再生产。
（4）    房屋的分配和消费，要遵循“商品——货币”的法则。
（5）    房屋作为商品，其生产和经营必然要接受市场机制的调节作用。
3、              住房制度改革是房地产经营业发展的重要契机和强大推动力
（1）    允许城镇居民购习房屋或自己建房。
（2）    向城镇职工出售公有新、旧住宅。
（3）    调整公房租金。
A新房新租；B超标加租；C混合房租；D提租后给补贴；E少量提租不给补贴；F办青年公寓，按成本计收房租；G实行房屋保证金制度等等。
（二）正在发育的房地产经营业内外环境
（1）    因经济管理权限分散化和利益分配形式多样化，导致了国民收入初次分配的结构性变化。
（2）    国民收入初次分配格局的变化，相应的形成了房地产经营及投资主体的结构性变化。
（3）    投资主体的结构变化，要求以房地产经营为主体的城市建设体制与之相适应。
（4）    为适应多元化的投资主体，多渠道融资的房地产及住房金融应运而生。
（5）    城市地价的提高，使因投资主体多元化而形成的产权利益显示出来。
（三）健全和完善国家对房地产经营业的宏观调控机制
1、              价格调节：对房地产交易实施价格调节，要与城市建设规划和国家产业政策的要求相适应。
2、              信贷调节：房地产开发经营需要大量资金，全靠企业或个人自筹，几乎是不可能的，非得大规模的信贷支持。
3、              税收调节：税收调节都有法规依据，它可以凭借国家的强制力，而作用于一切方面，包括前两项调节所难以涉足的领域。
4、              法制调节：法制调节区别于行政或经济调节最突出特点，在于它的规范性、稳定性和强制性。
3、我国房地产市场是怎么划分的
目前，国家对房地产市场的划分，主要是依据使用权让渡关系，把房地产划分为三个相关层次的市场。
房地产一级市场。它主要是指土地使用权的转让。在我国土地归国家和农村集体所有，而城市用地则归国家所有。一级市场就是把城市土地使用权有偿有限期地批租给地地需求者；承担者（即受让方）一次支付整个使用年限的出让金。一级市场实际上是由政府垄断的批租市场，其市场竞争只存在与买方，并且交易为单向性即只有政府才有权对土地进行批租，其他任何组织都没有这种权力。因此房地产一级市场是由政府整体控制的体现政府政策导向的准市场。在一级市场，土地使用权出让有协议出让、招标出让、拍卖出让三种基本方式，目前最常见的是招标和拍卖出让。对出让的土地使用年限，国家作了明确规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商品、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
房地产二级市场。它是指房地产开发者与房地产的消费者之间构成的交易市场。具体而言，就是开发商在取得土地使用权后对土地进行开发建设，然后将土地及其附着物转达让给使用者的过程。在房地产二级市场，土地及其附着物的转达让，包括土地使用权和建筑物所有权的转移，而土地使用权被子转移后，其使用年限要作适当 扣除。如A取得土地的使用权权为50年，但其开过程花了2年，那么A转移给B时，B得到的土地使用权就只有48年了。在二级市场房地产交易要有合法的证明文件，要有明确的合约，交易额方式则由买卖双方自己议定。
房地产三级市场。它主要是指房地产的再次交易行为。也说是从前的购房者现在因把房屋拿来到市场上去卖。在三级市场信息上买卖的双方一般而言比较零散，规模不大，竞争性较强。
从房地产开发销售的流程看，在我国房地产市场还可以分为期房市场和现房市场。期房市场主要是房地产在刚开始开发时或已经开发了一段时间后的买卖。这时房屋价格比建后低，但风险较大。现房市场指房地在完全建成经验收合格后进入市场交易，现房价格较期房价格高，风险相对小些。对购房者来说，选择期房、现房、除了价格、是否急需外，还要看他的评估能力，是否能准确地把握市场走势，能否信任开发商。
需要读者注意的是，我国房地产市场机制不健全，福利性住房分配还占相当比重，虽然政府决定从1997年起取消福利性分房，但是要使福利性分房真正退出历史舞台尚须时日。这种计划分配就导致了我国的住宅市场的新特征，即存在安居房市场、微利房市场和商品房市场。
安居工程是政府为了解决职工群众住宅问题而推出的。由于安居房的成本由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑工程费、住宅小区基础设施建设费、2%管理费、贷款利息等因素构成，减免了土地出让金和一些税费，并不得有赢利，因此安居房价格大大低于市场价格。政府规定：国家安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房产、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。各个城市都对此作了具体细则规定，一般年收入不超过3万元的家庭才有资格购买。购买5年后，在补交土地出让金和按规定交纳有关税费后，可依法进入市场，其收入归个人所有。安居房价格合适，建筑质量有保证，深爱职工群众，不足之处是安居房一般都修建在城市的郊区。
与安居房相呼应的是微利房。其价格略高于安居房，区域环境相当，但是其建筑质量值得认真验证。至于商品房市场则是真正的交易市场，在此不必多费笔墨。
此外，房地产市场还可按用途划分为商业用房市场和居住用房市场。
4、            何为房地产
是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益的总和。
如：提高使用价值的：花草、树木、假山等
提高使用功能而安装在建筑物上的水、电、电梯、消防设备等。
1、          房地产是个不动产
2、          三大特点：价值大、使用时间长、不动性
3、          特性：
A、固定性 （不可移动）
B、单一性（恒定性、权益无期）
C、区域性：受价格、质素的影响
异质性：不可能有两宗完全相同的房地产 （土地希缺，房地产具有保值作用）
D、长 期 使 用
E、不动产投资大、回收慢、周转率
F、不动产涉及的法律法规最多
G、不动产涉及的专业知识最
H、影响的相关行业最，具有带动作用：建筑装潢业、金融业旅游业……
I、不动产变现最不容易
4 房地产业呈现五大特征
房地产业成为国民经济的支柱产业。房地产业作为国民经济先导性和基础性产业，产业的关联性很强，在很多发达国家房地产业都已成为国民经济的支柱产业，房地产业的年增加值大体占GTP的8%至10％之间。按建设部制订的计划，至2000年中国房地产业年增加值占GTP3.5％，2010年占5％，至2020年可望达到10％左右。那时房地产业将进入国民经济支柱产业的序列。
房地产业基本实现商品化。房地产业在一定意义上说，是投资开发、经营房地产商品的产业。因此，房地产品的商品化是房地产业发展的前提和基础。目前中国房地产品的商5品率总体说还比较低，进入市场流转的基础上还限于每年的增量部分。但随着中国土地使用制度和住房制度改革的深化和房地产市场体系的进一步发育与规范，21世纪20年代前后，房地产品的大部分将进入市场流转，基本实现房地产品的商品化。
房地产的开发建设基本实现产业化和工业化。21世纪，中国的房地产业将大量增加科技投入，提高开发企业和建筑企业的素质，使城市规划设计、建材生产供应及建筑施工工艺走向标准化、系列化和机械化，基本实现房地产开发建设的产业化与工业化。
房地产中介服务体系基本实现社会化。中国的房地产中介服务体系目前还处于起步阶段。无论就其发展规模和管理体制来看，还是从人员素质和功能作用来看，与发达国家相比水平还很低。随着中国房地产业的发展和社会主义市场体系的逐步完善，再经过20年的发展，一定能够逐步建立起比较完善的社会化的房地产中介服务体系。
居民住宅基本实现自有化。居民住宅基本自有化是住宅商品化的必然结果。目前中国城市居民住宅的自有化率还比较低，全国平均约为30%左右，其中小城市和城镇比例高些；大中城市比例低些。随着中国房改的进一步深化和住房分配货币化的逐步实施，居民住房自有化率必将逐步提高。据估算，到20年代前后，可能达到50%以上。