任志强：关于个人合作建房的讨论

这两年“个人合作建房”、“个人集资建房”的说法与行动在社会上引起了一些讨论，公说公有理、婆说婆有理的争吵很多，但中国的官方——中国房地产管理法中明确的两个行政管理权力单位：国土资源部和建设部，却没有给出官方的一个说法与解释。于是矛盾集中在了开发商与个人建房者两边的争论上了。
不管是“个人合作建房”还是“个人集资建房”实际都是非市场化的商品经营行为，那么就与从事商品房经营的开发商无关，成了完全是风马牛不相及的事了。如果委托开发商负责承包建设事宜，只是个别的委托行为，开发商只挣个劳务费，代理组织建设工作而非经营商品房，也与市场化无关。
我看了小潘在对话中的一些双方争论的观念，认为其中有许多误区，应小潘之约也想谈谈自己的理解。
误区一：认为“个人建房”在抢了开发商的饭碗，会减少开发商的利润，以达到降低房价的目的。
先可以告诉大家的是中国从来都存在着市场化与非市场化住宅建设的两个市场。市场化的市场是1998年房改货币化之后才从只占20%的比重上升到了约占60%的投资比重的位置，但竣工面积大约最多占50%的比重。
1998—2003年商品房开发的竣工面积为14.4亿平方米，含2.6亿平方米的经济适用住房。而非房地产开发方式的建设竣工面积为18.8亿平方米，远远大于市场化的部分。
是否有非开发方式的建房，只要非市场化的公开销售，就都与开发商无关，不会对市场化的供给量与价值产生任何影响。
其次，全国有5.6—5.9万家开发企业，每家开发的总量都很低，市场份额能达到1%的屈指可数。即不存在市场垄断，也不存在过度竞争。“个人建房”的能力再大，其数量也不会影响到开发商的竞争加剧问题，更不会影响到供给与需求之间的变化，自然无法改变供不应求矛盾中的房价上涨问题。
其三：5万家开发企业之间的竞争都没有影响开发企业的利润与房价，少数的不进入市场的个人建房又怎么会减少开发企业的利润呢？中国目前商品房（会公开发售的经济适用住房）年供给量仅为400万套左右，占全部城镇家庭户数的3%左右，远不能满足每年城镇人口新增家庭户数800万户的需求。个人合作建房又有多少生产力呢？丝毫也无助于解决供求矛盾。
只要土地的供给量被控，不管是这些土地被谁用什么方式开发建设都不能平衡供求之间的矛盾。当有限的土地中合作建房的量大了，可供商品化经营的量缩小时，房价只能更高，而不会更低。
个人合作建房占用的商品土地越多，对其它取得土地的开发商而言，只能是发补贴，让竞争减少、收益增加。毕竟更多的人无法用合作建房的方式解决住房问题。
中国历史上由国家包办的分配方式都无法满足与解决城市化增长中的住房问题，才不得不用市场化的方式增加供给。如果个人合作建房能发挥比市场经济更强大的生产力量，那么就用不着发展市场经济了。
误区二：个人建房会降低成本
经济学所研究的恰恰是用最低的成本，取得最高的效益的问题。结论是组织起来的企业经营是最能节约交易与生产成本的方式。否则就不会有企业组织形式的出现，不会有委托代理制，不会有管理效率的提高。
由个人作为股东同时是经营者的个体经营方式向合伙人制和公司制发展的过程恰恰说明的是经济效率提高的过程，尤其是加大生产规模与市场规模的大型生产的组织之中，尤其是技术与资金含量较高的行业与经营之中更是如此。
因此市场经济中更常见的是小型经营以个体为主，服务性行业（如律师、设计师、会计师等）以合伙制为主，而大型生产、规模性生产以公司制为主。
在全社会将享有共同愿望与要求的合作建房者组织起来本身就是件增加交易成本的事。一次性、少量性的会有成功的可能，但很难变成社会性的。这种组织起来并按一定的法律程序注册和给以法律保护的合伙制就更为困难。
为什么中国或国外的法律会对合伙制给以一定的人数限制，为什么许多合伙制是个人（合伙人）要承担无限责任呢？恰恰是这样才能实现法律的保护。如果不是合伙人承担无限责任，这种合作建房即使有律师也不能完善其法律保护。
超出合伙制法律规定的组织起来的过程，将合伙人的意愿转化为产品规格与标准的过程，以及分配和入资的法律过程都存在着非法律保护的巨大风险。而其建房的专业化需求又并非合伙人本身具备的条件（不同于律师等合伙制，合伙人本身是专家），其专业化的交易成本也会必然的提高。比如北京的于某自称相当开发商来组织合作建房，而其本身连什么是所得税都不懂，以为取得收入之前先要在成本中加入所得税作为成本项支出。这样又如何保证管理中的专业化呢？又如何谈得上降低交易与生产成本呢？
误区三：个人建房会降低房价
这也是个错误的认识，当合作人组织起来之后（假设成立公司），就变成了一种企业行为。合作人等于将建房的资金进行了一种股份的投资，取得的住房就相当于投资的收益或分配。如果房子是按低价销售给你的话，就一定要按现行的法律纳税，并有专门的规定不得低于市场价格纳税。如果是公司或其它组织直接将拥有的财产进行分配，尚存在一定的法律困难。直接将股权变成房屋产权的一种方式的类比中，产权证的办理尚无法律上明确的登记依据，也许仍要视同于转让或销售，仍要缴纳相关的税费。
假定上述障碍都不存在，合作人可以低价的获得了住房的实物，那无非也是你将投资所得应得利润部分变成了降低房价的部分，更多的与市场之间的差价就只能是偷税漏税了。将应分配的利润直接转移成房价的折让，省了应上交的利润所得税、个人所得税、交易的营业税和降低了成交价格的契约税。
如果你用同样的钱去投资，也承担同样的资金成本利息，也许你会获得比正常市场房价与合作建房低价之差更多的利润。如2006年基金的回报高达90%，就是购房的价格增长也并不比这个低价合作房价所占的便宜更多。说明合作建房中的投资行为所获得的低房价住房未必比用同样的钱进行投资所获利更高。
当然还有其它的一些问题，但上述三个误区是争论中的焦点。
我再谈一下中国的现状与国外的情况。
中国现行的困境：
1、中国有合作建房与住房合作社的相关法律或规定，但大多数合作、集资建房都依据于企业或单位，大多在自有划拨用地上，以企业或单位为依托有组织的进行，目的为为本单位（或企业）的员工提供住房，不对社会发售，并享受类似于经济适用住房的政策。
这是对福利分房和福利分房转为货币化分配的一种过渡性政策，企业或单位的补贴与政府不收取出让金的优惠都解决的是福利分配与改革中的还账问题、房荒问题。
住房合作社则以原地居民自我改造住房为主，原地居民组织起来在原有的土地上拆除旧房、建设新房。这两种情况都是面对特定群体而非社会公开性的做法，也都是非经营性土地、非经营性商品房生产的一种非市场方式，也都是以特定组织为依托的一种法律保障。
2、中国现行制度中有合伙人制，但不适于大数量的合作方式，也不适于委托代理方式（合伙本身就否定了代理制）。在没有组织（或公司法）的相关法律规定与保护之下的组织自然就会有各种风险，必然会用更多的监督与监管成本来增加交易与组织的成本，也有非法集资之弊病和道德风险。
毕竟中国还是一个法制的国家，还是需要法律的保护的，否则无法利用银行信贷与契约交易，都必须是现金支付的交易活动，不也会增加交易成本吗？
3、中国的不动产物权是以登记制为基础的。如何用非交易契约的方式将物权合理分配与转移到个人的头上进行分配呢？起码目前的法律还无此规定。
伴随不动产交易的各种税费如何交纳也在此为空白，尚有待解决。
4、谁来负责设计、施工、质量等各方面的分配与把关，还有专业与非专业、集中与分散、满意与不满意、授权委托与不能授权委托的各种细节问题，标准与配置也会有无法完全统一的矛盾……
国外情况：
1、土地是私有化的大多是少数邻里之间的合作建房，是与土地相关而结合的，合伙人少，容易解决土地对价与房屋建设的矛盾。
2、建房是专业化的组织或集合式的专业化生产方式，也有严格的法律规定，不用合伙人解决专业化的组织与建设问题。
3、个人信誉为主的银行信贷，不涉及企业、单位与组织问题。
4、有专门的合作社组织、有特殊的优惠政策与法律规定，特别是二战之后的欧洲，大量的政府安排了类似自建、合建方式解决房荒问题，也有提供70年无息或低息贷款的银行支持政策，以及土地和税收的优惠政策。但大多数这种政策都在市场化之后弱化或取消了，而少量前三种情况的组合还是存在的。
我想法律保障、土地私有化、建房产业化与信贷个人化是国外个人合作建房的基础条件，而合作社则是一种政府特殊的公司制管理方式了。
国外的物权有登记制与注册制等多种。重要的登记与注册是地权，个人合作建房又都以独立式和半独立式住宅为主，而极少或没有集合大众式的这种个人合作建房。合作社则是两种兼顾的个人参与、组织为主的制度。
简单的套用国外曾有的形式，而不注重观察这种形式背后的经济与法律条件，就试图在现行法律上突破而做出个人集资合作建房的实验，也许是有益的。但认为这样可以替代市场化的供给方式是可笑的，能否成功也不一定。
总之，一个试图将计划经济转化为市场经济的国家经济体制中，一定会更多的支持市场化的供给方式，而非市场化的自给自足式的小农经济的做法。