我们必须承认 今年房地产调控是失败的 中国经济 2010-10-30 09:17:20 阅读9270 评论77 字号：大中小 订阅

我们必须承认 今年房地产调控是失败的 

中国经济 2010-10-30 09:17:20 阅读9270 评论77   字号：大中小 订阅

 
    今年是房地产调控力度最强的一年，政策出台密度、力度与调控时间都是空前的。市场手段，财税政策，金融遏制，行政命令，该用的法子几乎都用遍了，然，单就结果来看我们不得不承认房价并没有预期那样下跌或得到有效遏制，除了成交量有所萎缩外，全国的房价依旧是铁板一块。今年就剩两个月了，我们是否可以由此可以宣布今年政府对房地产价格的调控已经完败，似乎还稍微早一点点，但希望在哪？

    10月15日，国家统计局公布前三季度全国房地产市场运行情况称，前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，其中商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的70.2%。 前三季度，全国商品销售面积6. 32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27%，商业营业用房增长33.2%。而9月份单月，全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%。全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，量价抬头的势头明显。9月全国七十个大中城市房屋销售价格指数（90平米及以下）同比无一下跌。新建商品住宅同比只有济宁微跌，其他69个城市均有不同程度的上涨。

    面对统计局的数据，面对此情此景，我们的管理层不知该如何答复？当然，“调控基本上达到了预期”的言论还是不时从我们的高级官员口中发出，不绝于耳，但对于我们的老百姓而言，他们所关心的是身边的房价是否真的下跌了。北京跌了吗？上海跌了吗？深圳跌了吗？三个指标性的城市房价还是稳中有升。“国十条”出台初有人从成交量萎缩中看到了希望，然而进入9月份商品房成交量忽然放大，价升量增，击碎了人们心中唯一希望。此时，那些“调控基本上达到了预期”的言论好像一下不见了踪迹，这些高官们信口开河的本领真是举世罕见。

    2010年国家对遏制房价过快上涨的力度是前所未有的。新年伊始，包括营业税优惠终止等在内的3项房产政策已开始落地实施。3月国土部连续发两个文件，严控大型住房供地 不得在编制公布前出让用地；房企拿地先缴20%保证金 首付1个月内交清。4月国务院召开专门会议研究全国房价过高，会后《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知》出台，对购买第三套住房建议暂停房贷，“国十条”出台；5月《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》下发，“通知”同意逐步推进房产税改革；6月国土部启动“土地数据打假” ，全国有155城市接受督察；9月国土部、住房和城乡建设部联合发文，要求企业闲置土地一年将禁止买地资格，超三年开发周期出让土地须调方案重新出让；9月底央行银监会发文，要求商业银行暂停发放第三套房贷；10月（本月）12日，住建部等三部门联合发文，明确提出省级政府稳定房价不力将问责；上周随着人民币利率首次上调，住建部宣布个人住房公积金存贷利率20日起上调。

    现实从不买经济专家的账。当中国城市的“限购令”纷纷正襟出台时，国内一著名专家在CCTV2预言，国内主要城市的房价要跌20%左右，中国社会科学院的研究报告也附和了这一点。著名的牛刀兄马上写博客质疑《房价怎么可能只降20%？》，牛刀兄预言“一线城市至少要作好房价下降50%的准备”

    今年，现实对政策的嘲弄达到的登峰造极的地步。4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发，6月国土部启动“土地数据打假”，北京被重点监控督察，同月，北京各家银行陆续停止发放第三套房的贷款。然而当月北京饭店二期霞公尊府（霞公府）开盘售价高达每平方米10万元，主打户型500多平方米，每套愈5000万，而且还要提前两周预约排队；7月份全国70个大中城市房屋销售价格更是同比上涨10.3%，北京房价涨幅为全国最高，新建住房价涨20.1%。

    9月有关部门再次出台调控措施，规定首套房首付调至30%及以上、全面暂停三套及以上房贷款、房产税改革将逐渐扩大至全国，利空消息出台第二天，深沪两市房地产股票一开盘便粉粉上涨，保利与绿地率先涨停，板块指数平均涨幅达3.67%。与之相呼应的是，全国不少城市出现了买房排队的现象，如广州，南京。在南京，众多购房者撑着阳伞，坐在仁恒G53售楼处门口等待选房，在河西，有4000多人排号争购400多套精装房；在城东，有50多人提前一天在售楼处外排起了长队。而均价也达到了每平米1.4万。

    即将结束的10月，景象也颇让人失望。在上海，　继10月14日、20日之后，上海昨日（10月28日）迎来新政后第三次集中拍地。当日共出让12幅经营性用地，总出让面积28.47万平方米。最终，"两湾一宅"地块被上海万业爱佳房地产有限公司以总价5.32亿元夺得，楼面均价10400元/平方米，溢价率55%。　而华新镇民兴大道北侧商业地块被上海圆通速递有限公司拿得，总价1.15亿元，楼板价3477元/平方米，溢价率335%。这一溢价率成为今年土地市场上第二高溢价率，先前10月14日拍出的航头中心镇A1储备地块溢价率为328%，成为今年溢价率第三高。上海易居研究院综合研究部部长杨红旭认为："在如此严厉调控之下，房企依然敢于高溢价拿地，主要是上海的居住用地供应紧张。”

    市场嘲弄了政策。开发商也在嘲弄政策。当央行时隔34个月后首度祭出“加息”利器时，潘石屹先生在一场媒体活动上表示，提高利率也许会见到一点成效。潘先生口中的“一点”足以体现100%的不屑；早在“国十条”和国务院“通知”出台时，任志强先生无不调侃地告诉同行，“我都从了，你们也从了吧”。“加息”后任先生再次调侃道：“早说让大家从了吧，不从的结果会更糟。”任先生的话外音相信任何一个人都读得懂：政府你有多大本事全拿出来吧，我全依你，可房价不跌不能赖我！

    主流媒体的言论我们能信多少。年初媒体说了“调控效果将在两个月后见效”；五月cctv借专家之口告诉大家，主要城市的房价最少跌20%，最迟三季度；几天前，还是这家电视台，只是换了一位专家，该专家斩钉截铁告诉我们：最迟明年一季度房价会明显回落……全是屁话！

    应该让“调控基本上达到了预期”的言论住口了！2010年我们输了！政策输了，房价还在涨，势头没有遏制。只有承认失败才能做得更好。 房价“被降”，工资“被涨”，幸福指数“被升”，凡此种种，说到底是老百姓“被傻”。遗憾的是，中国的老百姓并不像某些官员想象的那么“傻”。

    常常想起温总理经常说的“中国经济的两难问题”，在“两难”的问题中，房地产是“控”还是“保”始终排在温总理话题的首位。这种两难，在2010年里体现得淋漓尽致。

      2010.10.30