开发会计核算

第一、土地的核算

开发商取得的土地有生地和熟地之分：

生地，是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。

熟地，指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。

一、熟地的核算

因为熟地在取得时相关的开发工作已经完成，所以房地产开发企业的核算比较简单。主要就是“土地出让金”、“土地开发费”和“契税”。

土地出让金是指，各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。

土地开发费，顾名思义，就是开发土地的费用，是取得土地后，对土地进行的拆迁、三通（或七通）一平、配套设施等的建设的费用。

土地出让金，是房地产开发企业直接支付给国家的，是企业取得土地使用权而支付的费用；土地开发费，是房地产开发企业支付给一级开发商（即开发土地的开发商）的费用。所以这样的开发商被成为二级开发商。

取得熟地的开发商，土地成本的核算比较简单，按实际支付的金额

     借：开发成本——土地——土地出让金

                             土地开发费

                             契税

        贷：银行存款等

待整个项目竣工后，再按一定的方法将土地成本分摊到房屋成本中。

二、生地的核算

通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。　　

（一）   土地开发费用的归集与分配　　

企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。　　

1.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。　　  这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。　　

2.配套设施费的归集与分配。　　

配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：　　

（1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。　　

（2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本——土地”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。　　

3.开发间接费用的归集与分配。　　

企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。　　

（二）   完工土地开发成本的结转　　

已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法：　　

1.为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。　　

2.开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。

⑴ 分项平衡结转法，适用于改作自用的商业性建设场地的成本结转。

   借：开发成本——房屋——土地征用及拆迁费

                           前期工程费

                           基础设施费

                           建筑按照费

                           配套设施费

                           开发间接费

     贷：开发成本——土地——土地征用及拆迁费

                             前期工程费

                             基础设施费

                             建筑按照费

                             配套设施费

                             开发间接费

⑵ 归类集中结转法，适用于自用建设场地成本的结转。

   借：开发成本——房屋——土地征用及拆迁费            a1

                           基础设施费                  a2+a3+a4      

     贷：开发成本——土地——土地征用及拆迁费           a1

                             前期工程费                 a2

                             基础设施费                 a3

                             建筑按照费                 a4

三、本阶段相关税金

1.     契税

2.     城镇土地使用税

3.     耕地占用税

除契税计入土地成本外，其他两税都计入“管理费用”。

第二、前期工程费此项目核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、政府代收的各项费用、各项临时工程（临水、临电、临路）费用、七通一平或三通一平费用等。主要包括：

一）勘察设计费

（1）勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

（2）规划设计费：

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。

（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费

二）报建费

（1）报批报建费

包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

（2）增容费

包括水、电、煤气增容费

三） “三通一平”费：

1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用

2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

3）临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

4）场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。

四）临时设施费

1）临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用

2）临时办公室：租金、建造及装饰费用

3）临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费

4）临时围板：包括设计、建造、装饰费用

能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，

借：开发成本——房屋开发成本——前期工程费

贷：银行存款

应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目。

第三、基础设施费
    又称红线内工程费，核算房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化（包括排污、排洪、环卫）、道路等基础设施支出。

一）  室外给排水系统费

主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统

二）  室外采暖系统费

主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

三）  室外燃气系统费

主要包括管道系统、调压站

四）  室外消防系统费

主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站

五）  室外消防系统费

六）  室外智能化系统费

主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统

七）环境设计费

八）绿化建设费：区内、区外绿化支出

九）建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等

十）道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等

十一）围墙建造费：  包括永久性围墙、围栏及大门

十二）室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯

十三）室外背景音乐

十四）室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等

一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，

借：开发成本——房屋开发成本——基础设施费

贷：银行存款

如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，

借：开发成本——房屋开发成本——基础设施费

贷：开发产品——土地

 第四、建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。主要包括：

一）  基础造价

包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水

二）结构及粗装修造价

结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼。

三）门窗工程

主要包括室外门窗、户门、防火门的费用

四）公共部位精装修费

主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用

五）户内精装修费

主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

六）室内水暖气电管线设备费；

1、  室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；

2、  室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；

3、  室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）

七）室内设备及其安装费

1、  空调及安装费；

2、  电梯及其安装费；

3、  发电机及其安装费；

4、  高低压配电及安装费；

5、  消防通风及安装费；

6、  背景音乐及安装费

八）室内智能化系统费

1、  保安监控及停车管理系统费用；

2、  电信网络费用；

3、  卫星电视费用；

4、  三表远传系统费用；

5、  家居智能化系统费用

    房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，

借：开发成本——房屋开发成本——建安费

贷：应付账款——应付工程款等账户

如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。

采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，

借：开发成本——房屋开发成本——建筑安装工程

贷：库存材料、应付工资、银行存款等

如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，

借：开发成本——房屋开发成本——建筑安装工程

贷：库存设备

第五、公共配套设施费

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：

一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；

(1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。

(2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：

1、       游泳池：土建、设备、设施

2、       业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构

3、       幼儿园：建造成本及配套资产购置

4、       学校：建造成本及配套资产购置

5、       儿童游乐设施

6、       车站建造费：土建、设备、各项设施

另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

    按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

    为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

对于不能有偿转让的配套设施：

（一）配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，

借：开发成本——房屋开发成本——配套设施费

贷：应付账款——应付工程款等账户

如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本——配套设施开发成本“账户先行汇集，待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，                     借：开发成本——房屋开发成本——配套设施费

贷：开发成本——配套设施开发成本
（二）配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，

借：开发成本——房屋开发成本——配套设施费

贷：预提费用

预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。

    对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

第六、开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。）

一）工程管理费

1）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用

2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用

3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。

4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

5）质检费：竣工验收过程中的有关质检费。

二）营销推广费

项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用，主要包括：

1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏

2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告

3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆

4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费

5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品

6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等

7）现场销售器具费：饮水机、家私等

8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等

9）卖点增加费：

10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用

11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。

12）销售模型费

13）展销费：展位费、布置费、制作费等

14）其他

三）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

四）物业管理完善费

 包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，

借：开发成本——房屋开发成本——开发间接费

贷：开发成本——开发间接费用

第七、开发成本的结转

房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，

借：开发产品

贷：开发成本——房屋开发成本

“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。

第八、竣工决算

 房地产项目的竣工决算，应该在相关部门核发《竣工备案表》之后进行。但是一般好像都拖得比较晚才做。

竣工决算通俗的理解就是，在税务部门授权下，由注册会计师或注册税务师对房地产公司的项目开发成本进行审查、核算，在符合税务部门要求的前提下，最终确定企业的开发成本。再白话一点就是，房地产开发企业会计核算形成的开发成本，其中不符合要求的要剔除掉，本来应该进成本而没有进的要计入。还要根据项目的档次，核算单位成本是否合理。

开发项目成本的确定，主要关系到企业的“土地增值税”和“房产税”。而这两种税的计税依据又是矛盾的。土地增值税是以转让国有土地的增值额为计税依据的，增值额就是转让国有土地使用权取得的收入减去扣除项目后的余额，扣除项目中的大部分就是开发成本部分，所以在转让收入一定的情况下，开发成本越大，相应的土地增值税就会越少；房产税的计税依据，一是房产的余值，二是出租房屋的收入，就第一种情况来说，开发成本越大，相应缴纳的房产税就越多。所以在确定开发成本时要综合考虑这两个税负，尽量做到让企业的负担最小。