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“限购令”能降低房价吗？----浅谈中国房价与调控措施  中国的房价高，高到普通老百姓买不起是不争的事实。为了抑制高房价，政府出台了一个又一个调控政策，但是效果甚微。最近又出台了“限购令”，不少人对此抱有很大期望，有人甚至称此为“史上最严厉的调控政策”，似乎只要“限购令”一出，房价就会应声下跌似的。真的会这样吗？ 一．中国的房价到底有多高本来，笔者对于房价并没有多少认识。只知道它高，但怎么个高法，高到什么程度并不知道。国庆节后，有两个朋友拉笔者陪他去看房子，这才对它有了一定的了解。我们在三个地方看了8套房子，全部是二手房。最旧的建于17年前，最新的建于2006年。地点分别在南山区海雅百货附近、南山区海岸城附近和罗湖区流花医院附近，皆为小户型。建筑面积在60~80平方米之间，价格为每平方米1.6万元到2.1万元。只有一套房子超过2.2万元。这样的房价贵不贵呢？肯定是贵！但是贵到了什么程度呢？我们在下面作一个具体分析就知道贵到什么程度了.众所周知，我国将年收入12万元（含税）作为向当地税务机关申报个人收入所得税的起点。也就是说，国家认为，年收入达到12万元（含税）就属于高收入了。那么我们看看一个跨入高收入群体的人，在没有任何灰色收入或任何黑金的前提下，需要多长时间，才能供完一套与其高收入身份相符的房子。从上述房价调查看，我们将房价定位在每平方米1.8万元应是合理的。对于一个高收入的三口之家来说，买一套120平方米的房子也应该无话可说（人均40平方米）。这样就需要216万元。如果首付20%，44万元。则需银行按揭172万元。我们假设该高收入人士年净收入是12万元，在30岁的时候存够了44万元的首付并买下该房子。在以后的按揭岁月中，其12万元的收入全部用于按揭，家庭的所有支出，如汽车费、房屋管理费、水电费、通信费、日常生活费、社交与休闲支出，子女的教育培养等全部由太太承担，则需要33年才能还完按揭款（买房后的第34年）。交付银行的总金额为396万元，其中本金172万元，支付利息224万元（按银行公布的1~5年房贷利息5.94%计算）。从上述计算可以看到，该高收入人士在长达34年的岁月中，他和他的太太需要保持这样一个稳定的高收入。并且在他进入拿养老金的4年中，仍然需要还房贷。因此他实际上是买不起这套房子的。我们现在来看看美国的情况。笔者最近在网上看到一个姓刘的先生写的《现场调研美国房地产》的文章。由于文章很长，笔者只引用他的部分内容和结论，不转载他的全文。该文列出了德州加蓝市房子的部分成交信息：1413 MEADOWBROOK DR，65000美元，86.4平方米，2010年10月2日成交（753.3元/平方米）;1114 CROCKETT ST，79000美元，95.4平方米，2010年7月30日成交(828.1元/平方米）;2056 BROOKHOLLOW DR，76000美元，102.5平方米，2010年6月30日成交(741.4元/平方米）;1714 GUILDFORD ST，126000美元，182.2平方米，2010年6月9日成交(692.3元/平方米）;729 WORCESTER LN，77000美元，185.6平方米，2010年6月4日成交(414.9元/平方米）;2046 EVERGREEN ST，41000美元，123.7平方米，2010年6月3日成交(331.4元/平方米）;1913 MEADOWCREST DR，86000美元，107.6平方米，2010年5月28日成交(779.3元/平方米）;1912 WESTWAY AVE，65000美元，154.5平方米，2010年5月28日成交(420.7元/平方米）;701 WAKEFIELD DR，139000美元，168.8平方米，2010年5月18日成交(823.5元/平方米）;2513 CUMBERLAND DR，50000美元，112平方米，2010年5月13日成交(446.4元/平方米）。需要说明的是，美国的房子是按使用面积计算的，而我们是按建筑面积计算的。如果按出房率70%计算，则上述成交价最高为$579.67元/平方米（￥4000元/平方米），最低为$231.98元/平方米（￥1601元/平方米）。仅凭上述数据，是不能评估一个国家的房地产的价格。为此，刘先生对美国54个主要城市的房产平均标价(Asking Price)进行了统计，并按照平均标价与成交价的关系，计算出美国房子的平均成交价为：“2010年10月4日，美国54个主要城市的房地交易价平均每套为180260美元”,房子的使用面积每套平均为177平方米。单价为1018.4美元/平方米使用面积。如果按建筑面积计算，则为712.88美元/平方米，折合人民币4919元/平方米。房价的高低是相对收入而言的。在这样的房价下，美国人的收入怎样呢？根据美国劳工部的最新统计，2009年美国共有130647610名受雇从业人员(純打工人员，不含自雇从业人员，即我们所说的老板)，受雇各类从业人员的平均年收入为43460美元。在不计财务费用的前提下，拿着平均工资的打工者们如果想买一套使用面积为177平方米的中等品质的房子（建筑面积大概不会小于250平方米吧。在我国就是豪宅了）需要180260/43460=4.15年。如果他不想住这样的豪宅，只想住像加蓝市最便宜的房子，则只需要一年就可以了。这样一比较，就知道我们的房子到底有多贵了吧！ 二．隔靴瘙痒的房地产调控政策在对房价一片怨声之中，政府出台了一个又一个房产交易调控政策。仅今年，就出台了下述政策：2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。《通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。2010年3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次检查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。2010年3月22日，国土资源部会议提出：在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量。2010年3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组，在15个工作日内制订有序退出方案。2010年4月2日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。2010年4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。2010年4月14日，国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010年4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。2010年4月17日，国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发国发〔2010〕10号通知，即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年5月26日，国税总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。2010年6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。《通知》确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。……从上述的这些政策，我们可以认为，政府对整个房地产市场调控的思路为增加供给为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。但是由于房地产产业是当前经济的支柱，在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下，管理层又投鼠忌器，害怕真正打击了房地产投资客会发生经济崩盘。因此，只能是以安抚大众为主的欲说还休，隔靴搔痒。造成了政策一个接一个地出台，而房产交易价格依然是“我们的队伍向太阳“。最近，“限购令”出台了。人们对它寄予厚望。但是它真的能起到将已经飘上九重天的房价拉回地面吗？ 三．“限购令”能降低房价吗被寄予厚望的“限购令”，真的能降低房价吗？当然不能。所谓限购，是针对以后的买房者；以前买了多少套房不管。这样的限购怎么也看不出能有降低房价的功效，倒是有继续哄抬房价的嫌疑。听说“限购令”，笔者想起了一件往事。在笔者大学刚毕业留校工作时，性价比比较好的香烟在我们那个城市是要凭票供应的。每月每人2张票，每张票可买两盒烟。笔者本不吸烟，故每月将两张烟票送给吸烟的老师。过了几个月，觉得很亏，自己的特权为什么要让给别人呢？于是开始了自己的吸烟历史（我的很多同学，都是这个原因学会吸烟的）。这就是由于“限购”，本不想买的人也就买了。现在，住房的限购令出来了，可能近期本来不想买房的人想，这张烟票是我的，干吗要浪费呢？于是也就买了。这也可能就是任志强先生说“近期不买房子的人是傻瓜”的理由吧。但是如果大家真的都买了，任先生一定会指着大家说，“快来看呐，这些傻瓜！” 四．房价真的不能调控吗房价为什么会搞成现在这个样子呢？原因可能会有很多，但是主要原因应该是国家的住房用地政策和部分人将炒房作为一种投资行为所致。那么，房价就真的不能调控吗？当然不是！就像有的网友说的，如果政府真的想让房价回归原值，起码有一百种方法。就看你能不能下决心。对于前一种原因笔者不想讨论，对于后一种原因，笔者认为，至少下面的方法就非常行之有效。既然房价部分地是由将房子作为投资对象而抬高的，那么只要想办法使这种投资无利可图，就不会有人炒房了。而以家庭为单元征收房产税则是一个好办法（不能抬高交易税，因为这很容易将负担转嫁给买房者）。通过调查，设置一个合理的起征点，然后将超出的面积（福利房、集资房、单位分房皆应计算在内）分阶梯课以重税，并将该税种的收入除去管理成本后，全部补贴给无房家庭和住房面积低于起征点一定百分比以下的家庭。例如，以每人50平方米为起征点。一个三口之家，拥有总面积150平方米的房子，无论多少套（五套30平方米的公寓也可以），都不用交税。面积超过50平方米的，按每平方米每月10元收税；面积超过100平方米的，则第51~100平方米按每月每平方米100元收税；第101~150平方米则按200元收；第151~200平方米按400元收；…… 如此类推。如果一个3口之家，拥有350平方米房子，则每月需缴纳3.55万元的房产税，他如果不尽快将多余的200平方米的房子出手，过不了几年，就有可能变成负资产了。而房产税收的越多，无房家庭拿到的住房补贴就越多。这样无房家庭也就不急于买房。你愿意交高额房产税，我也愿意拿你的房产税祖房，看谁磨得过谁。对于房地产商的囤房行为，也可以照此方法。例如，以住宅入伙之日起，一年未卖出的房子课以房屋空置税，税收所得同样补贴给无房家庭。税率一定要高到使开发商心痛的地步，从而使其下决心宁可亏本，也不能空置。同时，这种方法还可以使开发商在确定开发项目之前，一定要做好可行性论证工作，从而可以杜绝乱开发现象。当然，这只是各种可行方案的一种。至于高层愿意以哪种方法调控房价，这只能取决于他们自己。也取决于既得利益集团是否愿意放弃部分利益。 中国的房价向何处去，我们拭目以待！