限购令是不正之法

限购令是不正之法

2010-10-19 8:23:05

南都周刊

　　按：10月7日，上海出台楼市调控新政细则，规定居民家庭只能购买一套新商品住房，此前，深圳也出台了类似的限购政策。为了压制房价，政府剑走偏锋，直接运用行政权力，业界、学界对此一片哗然之声。南都周刊特约评论，从市场原理与调控技艺的角度，剖析限购房政策的不合理处。

　　经济观察 | 秋风

　　先来看《史记》所记汉文帝的一则故事，大意是说：汉初沿用秦的刑罚，实行连坐制度。汉文帝于心不忍，要求有关部门废除这样的法条。孰料当时的官员们满脑子严刑峻法思想，不愿废除旧法。汉文帝只好再次下诏阐明一番治国之道，其要点是：政府、官员必须以善意引导民众。有些官员既没有这样的善意，让民众有的时候不那么理智地做事情，一旦碰到这样的情况，官员又利用不正之法网罗民众。

　　上海最近出台的限制民众购房的政策，就属于这样的不正之法。

　　不错，当代中国的房地产市场完全是一个投机性市场。再也没有哪个国家的房市的投机性比中国更强的了。因为，这个市场——其实是伪市场——中的所有角色都在投机：政府在投机，以获取垄断的土地收益；开发商在投机，以获取暴利。最有趣的是，全体消费者也都在投机。城市中上家庭，现在恐怕多有两三套房子。这不是投机是什么？最疯狂的是，二十几岁的小伙子、大姑娘，刚从大学毕业，就满世界张罗着买房子。这当然是疯狂的投机，用任何标准来衡量，这都不是理性的消费行为和健全的人生态度。可以说，从大城市，到小市镇，几乎全民都投入到了疯狂的房市投机中。

　　这样的投机当然应当予以治理，一个投机性市场最终不可能有好结局。但重要的问题是，谁治理谁？

　　略加思考就会发现，全民卷入房地产投机中，完全是错误的法律、政策所致。首先，政府垄断了城镇土地，从这个意义上说，房地产领域根本就没有市场，尽管这里有着频繁的交易。这种垄断让政府变成土地投机商，各级政府是这个世界上最精明的商人。这种垄断也激励各级政府采取各种办法哄抬房价，因为，房价上涨了，地价就可以上涨，政府就可以大赚其钱。

　　至于错误的政策，最重要的是过度宽松的货币政策。货币当局被施加了保证经济高速增长的任务，不得不采取也许是大型经济体中最为宽松的货币政策。大量钞票流入市场。再愚笨的人也知道这样的后果：货币贬值。所有人都在寻找保值的可靠资产，而政府垄断土地的房地产似乎是一个可信赖的保值手段。也正是从这个意义上说，中国的房屋消费者全部是金融投机者——这并没有贬义。另一方面，地方政府和房地产开发商可以获得大量廉价贷款，也可以满足民众的这种投机需求。一个完满的投机循环就此圆满。

　　这样的伪市场当然会高度扭曲，也会产生严重的经济、社会乃至政治后果。很多人在抱怨房价过高。这个时候，政府站出来，做出打击投机的样子，比如限制民众购房套数，似乎还准备征收房产税，仿佛民众是房地产投机的罪魁。

　　这当然是十分荒唐的。房市确实是高度投机性，人性的贪婪是这种投机的驱动力量之一。但是，通观这个伪市场中所有参与主体，房屋消费者即便有罪过，也是最小的。他们中大多数人被迫卷入到他们并不喜欢的投机游戏中。当那些大学刚毕业的学生，腆着脸让父母掏首付，再把自己的半生抵押进去，相信其中大多数人不会兴高采烈。他们是被一股巨大的力量推入不幸福或者伪幸福的有房状态中。

　　各级政府才是房市投机的始作俑者。如果真要抑制这个伪市场的投机性，首先就需要政府挥刀自宫，变革法律，调整政策。比如，放开乡村建设用地使用权的正常流转和使用，也即承认所谓“小产权房”。如此，房屋的价格就不会那么离谱，全社会也就不会有房价快速上涨的预期，人们也就不会疯狂购买房屋。

　　不改变这样的法律和政策，单方面地限制民众，就是汉文帝所说的不正之法。它本身既缺乏伦理和法律上的正当性，也不可能收到抑制房市投机的效果。当然，有司自有另一套逻辑，他们会说：“民不能自治，故为法以禁之。”只怕此时，世间再无汉文帝。

　　（秋风，独立学者，九鼎公共事务研究所研究员。主要从事古典自由主义理论与奥地利学派经济学的译介、研究，著有《为什么是市场》等。）

　　来源：http://www.nbweekly.com/Print/Article/11318_0.shtml

行政权力的自娱自乐罢了

2010-10-19 8:23:03

南都周刊

经济观察 | 叶檀

　　对于过热的房地产市场，运用行政、法律与市场的手段进行调控未尝不可，但最近出台的限购房政策，却犯下双重过错：以一刀切的行政手段，行违背市场规律之事，结果将是，既无法达到抑制房价的目的，还会颠覆房地产新政理该蕴涵的基本价值观。

　　北京、上海、深圳、厦门等城市最新出台的房地产细则，不约而同地祭出限购大旗，这是房产过热可以暂时限购套数政策的延续，也是遵从9月29日房地产新政统一指令的必然结果。

　　各地细则大同小异，北京“自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”；上海“自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)”；厦门限购政策从2010年10月1日起实行。

　　这是一项莫名其妙的政策，以粗暴的行政手段撕裂了房地产调控的合理性。

　　限购政策不符合市场逻辑。限购一套房的目标很明确，是为了抑制投资与投机性购房，不幸的是，限购政策完全无法起到抑制投资与投机性购房的作用。

　　各城市出台的限购房没有区分已经持有的物业套数，不管是尚未购房的居民，还是拥有七八套住房的居民，一律可以再购一套新商品房，与其说这是对房地产投资的抑制，不如说是对投资者的鼓励，他们不必多付出成本，还能够再拥有一套住房的购买权。没有已购房基数的限定，限购政策反而成为拓展房地产市场的手段。

　　显然，限购政策潜台词是有关方面认可房价在上升，而且还会继续上升，因此以限购一套房的方式对试图多吃多占多买者进行惩罚。绝望的房地产限购政策无疑向市场暗示，起码目前的市场仍有拓展的空间，拓展的范围就是城市居民新购的商品房。

　　9月29日新政出台后，与4月出台的“史上最严厉房地产新政”出台效果大致相同，除深穗等城市之外大部分城市商品房成交量急挫，但价格依然坚挺。这说明市场仍处于观望阶段，在全球货币发行量有增无减的情况下，出台限购政策有害无利。

　　要抑制房地产投资，有很多合法、合理、合乎规则的办法，以体现政府的公信力与正确的价值观，价值观中包括对法律、对规则、对市场的尊重。

　　如动用货币手段，严格控制国内的通胀压力，使房地产市场价格失去上升动力。如动用规则中已有的财税手段，对拥有两套以上住房者征收物业税，以体现多占用资源者多纳税的公平原则，使房地产市场回归到消费者需求为主体的健康市场。

　　很可惜，新政以来我国的房产税一直雷声大雨点小，传闻中出台的税率仅为0.4%左右，远低于国际平均水准，这将大大增强投资者对未来的收益预期，更糟糕的是，如此低的固定税率，将使房产税蜕变为多如牛毛的房地产税费中的一项，而不是大众所寄望的摆脱土地财政的体制性改革。

　　房地产调控从来不是单独的事件，而是与中国收入分配体制密切相关，不合理的收入体制加上投机的税收政策纵容了投机者。有房产研究机构指出，我国25%的购房直接由现金支付，4月新政后北京有60%的二手房交易由现金支付。如果按照王小鲁提出的5.4万亿灰色收入计，可以撬动的杠杆在10万亿元人民币以上。而大部分国有单位与政府机构拥有福利性质的住房，冠之以商品房之名。特权阶层与灰色收入的存在，加上宽松的货币政策，便挑起房地产投资的熊熊大火。

　　房地产新政细则要想收效，必须动既得利益者的蛋糕，必须通过房产税与货币手段平抑市场，以限购房政策抑制房价只不过是行政权力的自娱自乐罢了。限购房新政没有区别不同的购房阶层，不加区别对所有居民一刀切，是对政府价值观、对市场效用的双重伤害。

　　（叶檀，知名经济评论员。出版过历史方面的书籍，从2000年左右走出书斋，在报纸上撰写经济类评论。）

　　来源：http://www.nbweekly.com/Print/Article/11319_0.shtml