“房奴”买房的潜在损失

“房奴”买房的潜在损失
作者：段绍译   北京天则经济研究所
很多“房奴”他们考虑到的主要是房子“升值”的问题。但对于只买了一套房子的人而言，房子升不升值意义是不大的，因为升值后的房子在你把它卖掉之前等于没有升值。就像一个种粮食的农民，如果他一年只能生产200公斤粮食，不管粮价是2元/kg而是5元/kg，对于他来说都是一样的，反正这些粮食都是自己吃掉，只有当他生产的粮食超过口粮并用来销售时，粮价的上涨对他才是有利的。同理，“房奴”一般都是只有一套房子的，房子涨价跟他有什么关系呢？因此，“房奴”不仅享受不到房子“升值”带来的实惠，还会产生潜在的损失。
1、一个人在事业未成之前，每一分钱都是投资理财的种子，你把种子过早地吃掉了将来怎么会有大的收成呢？
创业伊始，需要大量资金，求人不如求己。融资需要花时间精力，融资需要披露自己的商业秘密，而且引入外部股权资本时很可能同时引入矛盾。另外，如果你是一个守信用的人，你的钱将可以放大使用。也就是说如果你自己有多少现金，你就能借到更多的钱；如果你自己没有钱甚至因为房子问题还存在负债，那你就透支了“信用”，一个透支了“信用”的人几乎是借不到钱的。如果你没有本钱，再好的投资项目也会与你失之交臂。
“任何一门学科，如果能够成功地应用数学的时候，就变成了一门科学”。所以，要使投资科学，就要应用经济数学，用每一元钱的时候都要考虑到利息成本和机会成本。
如果你是一个资本短缺的投资者，你的融资月利率是10‰，假设你在北京买一套100万元左右的住房，一个月的利息就要10000元，而你在北京租一套100万元的住房，其租金在2500元左右，你租房子住就可以节省7500元/月的利息。有这样的好事，你为什么非要去买房子住呢？并且对于一个投资者来说，你的损失远远不止这些，你可能因买了房子而损失掉一个千载难逢的发财机会。遗憾的是，绝大多数不会理财的人，他只能看到房租贵，却看不到利息更贵，更看不到损失投资机会的巨大成本。
我曾经有一个同学在10年前来找我借钱，我问他借钱干什么？他说这几年和一个同村的朋友在广州打工每人赚了10多万元钱，都想在家乡建一栋房子，预算每人还缺2万元，他那个朋友已经借到了，看我能不能帮他解决。我问他几个问题：1、你为什么要建房？2、你喜欢建房子还是更喜欢发财？他说他们家现在是个破房子，父母亲已没法在那房子里住下去了。但谁不喜欢发财呢？
于是我去了他的家乡一趟，没想到那个地方还真的不错，除了他们两家其他人都利用外出打工的钱建了大房子，并且每家至少空了一层楼没用，但是也因此而大部分家庭欠了债。我建议他两个都不要建房子了，不如把钱暂时投资到我的公司，以便等待更好的投资机会，至于他们的父母由我免费负责在村里给他们安排最好的住房，我还可以每个人给他们500元/月的投资收入，所投的资金只要提前48小时通知任何时候可以抽走。只不过抽走钱之后他们要自己承担100元/月的房租（后来我花100元/月给他在村里租了一层200多㎡的很好的房子），有任何投资机会我还负责免费作参谋。
通过我的反复劝说，他采纳了我的建议，将10万元投资到我的公司，他父母亲搬进了新楼，同时他还另外得到了500元/月的投资收入。但他的朋友硬是不听劝说，最后还是借了2万元建起了一栋十多万元的新房子。半年之后，因为他们两个在单位工作得很有成绩，老板给他们入股的机会。我那同学抽走了投资在我公司的10万元钱，又向亲戚朋友借了10万元钱入股（其中我借了2万元给他），而他的朋友因为建了房子负了债，根本就借不到钱，与入股的机会失之交臂。10年之后，我同学成了拥有千万资产的老板，而他的那位朋友至今还是一个打工仔。
所以我说：“人生的机会就象‘小偷’一样，来的时候悄无声息，你抓到了就抓到了，你没抓到就没抓到，但去的时候让你后悔莫及！”
2、事业未稳定之前买房子住的另外一个害处就是很浪费时间，这一点在北京等大城市尤其如此。
在北京至少有一半的工薪阶层，从自己家里到工作单位平均有1小时以上的车程，这样一天来回在路上的时间就是3小时左右。一个人一天的有效工作时间约为10小时，但在路上就花掉了3小时，这是多么巨大的浪费。一个人一天浪费3小时就相当于浪费了30%的生命，也就是说这个人活到100岁只相当于人家活70岁，活到70岁只相当于人家活到49岁。多么可惜啊！
3、一个人过早买房子住他不只是损失了当前的投资机会和生命，而且他以后大部分的投资机会和好的就业机会也很可能会丧失掉。
因为他每天在路上几个小时的颠簸，一回到家就只想睡觉，怎么有精力去加强学习提高自己呢？怎么有精力去寻找更好的就业和投资机会呢？并且会因此而影响夫妻感情，天天筋疲力尽的人的生活几乎是毫无浪漫和激情可言的！
当然，我要你不要急着买房子住并不意味着要你不住好房子，我只是想告诉你用最低的代价住最满意的房子而已。租房子住不但可以让你有尽可能多的资本去投资理财，还可以让你始终把房子租在离你工作地点20分钟的路程以内。当你变换工作地点时居住地点也可以随之变动，房子永远是你的奴隶跟着你走，而不是你作房子的奴隶让你变得筋疲力尽。如果越来越多的人选择节约时间就近居住，大部分城市堵车的问题就解决了。
去年底，一位北京的朋友向我诉苦，她过去的几年里按15‰的月息借了40万元给朋友办企业，朋友以企业的所有资产作抵押，她每月可以收到6000元的利息，她用这6000元的收入在北京国贸附近租了一套市值200多万的房子住，非常舒适，上班也只要步行10分钟，两口子恩爱有加，每年至少外出旅游一次。可去年他老公担心房价进一步上涨，硬是要自己买房，结果她收回了借给朋友的40万元钱，在通州区买了一套100多万的房子，负债60多万，成了“房奴”，每天在路上来回要花3个多小时，后来她的父母亲看到她俩可怜，将一生的积蓄10万元送给她俩买了一辆“本田飞度”。虽然有房有车了，但她还是很不痛快，她说自己开车每天来回要3小时左右，有时一踩刹车脚都麻了。真想回到原来租房的日子。
租10年房和还10年房贷哪个合算？
我8月22日在腾讯博客上发表的一篇文章《30%的按揭购房者将终身成为房奴》http://blog.qq.com/qzone/622000588/1282451801.htm被点击了70多万次。有不少读者提出了各种各样的问题，下面就“租10年房和还10年房贷哪个合算？”答复如下：­
有句话叫做“任何一门学科，如果能够成功地应用数学的时候，就变成了一门科学”，所以好不好是比出来的。在比较中不但要算简单的经济账，而且要算未来房价的走势和每个人的机会成本。­
很多人对房市泡沫看不透，到底什么是泡沫呢？泡沫到底有多大呢？我给大家一个非常简单的识别方法：即在一年以前盖好的房子如果至今还没有住人就是泡沫。因为房子是用来住人的。有一套一年前的房子没住人就是一个泡沫，有两套这样的房子没住人就是两个泡沫，依此类推。那什么时候算是泡沫破了呢？一套空房子住上人了就是破了一个泡沫，两套空房子住上人了就是破了两个泡沫。所以房子“供过于求”不是真的房子太多了，而是参照现在的价格来说供过于求了。因为只要房价大跌，原来很多买不起房子的人可以买房子住了，原来住小房子的人可以花同样的钱住大房子了。这时泡沫就破了。­
其实，关于“租10年房和还10年房贷哪个合算？”是因人而异的。也就是说，这个是否合算要参照未来10年房价的走势跟每个人自己的机会成本去比。­
第一种情况：如果你现在有足够的钱存在银行而且只会存到银行，而未来10年的房价是稳中有升。那你就应该马上去买房子。­
比如：在北京现在租一套市值100万元的房子月租金为2500元左右，而100万元存定期到银行每月的利息收入只有1875元。显然买房子是合算的。­
第二种情况：对于一个完全不会理财只会拿死工资按揭贷款买房的人来说，在房价和租金都稳定的前提下，现在是不应该买房子的。比如：在北京租一套100万元的房子月租金大约为2500元，租房10年的租金总额约为30万元。而贷款买套100万元的房子月息为4500元左右（假定是全额贷款，或者自己的钱也可以得到相当于银行贷款的利息。其实这个很简单，你把钱按银行贷款利息借给你的亲戚朋友买房，把他的房子抵押给你就可以了）。贷款10年应付的利息总额为54万元左右，那肯定是租房子合算。也许你会说，“我每月不会只还利息不还本金的，我以后每月付的利息是越来越少的”。我提醒你，你自己的钱也是应该算利息的啊。­
第三种情况：在未来10年里房租不变，而房价会大涨，那是应该买房子的。­
如果你现在买的100万的房子10年之后涨到了200万元。那你现在买房子就捡大便宜了。因为你在未来10年里贷款买房住比租房只多付了24万元的利息，但你的房子却涨了100万元。你就捡了76万元的便宜。也就是说，如果在未来10年房价涨价幅度在24%以上而房租不变时，你现在应该买房。当然，如果房租涨、房价也涨就更应该买房了。­
第四种情况：如果你的资金有更好的用途就不应该买。比方说你可以投资到效益很好的企业，甚至这笔钱是你创业的种子，你如果把20万元的首付款用到你的企业中去，你未来10年赚的钱远远大于房价的上涨程度，那你现在也是不应该买房子的。­
举个更有意思的例子：任志强天天在说房价会继续大涨，那他们华远公司的房子为什么要卖给你而不自己一直留着等涨到他满意的价格再卖呢？­
任志强只想把房子快点卖给你的原因主要是：1、他也没有预见到过去的几年房价真的会涨这么多；2、如果你们都不急着去买而是先租房子住，这些房子是根本不会涨价的或者不会涨这么多的；3、他们认为把卖房子的资金用来盖更多的房子赚的钱大于房子涨价赚的钱。­
第五种情况：房价跌，租金稳定。那就更不应该急于买房子了。­
第六种情况：因为任何原因使你认为买房子得到的快乐总量远远大于租房子得到的快乐总量。那是一定要买房子的。好比说，你找了一个最心爱的女朋友，你甚至愿意为她去死，而如果你没有房子她就不嫁给你。那你碰了老命当一辈子房奴也应该马上买房子。­
总的来说，如果单纯从经济方面来计算的话，如果房价和租金在未来10年都比较稳定，那肯定是租房子合算；如果在未来10年房价涨幅大于24%而租金不变，那肯定买房子更好；如果未来10年房价要下跌就更不应该买房了。­
不过，我认为全国主要大城市在未来10年的房价是要下降的。因为：­
1、我国主要大城市的租售比早已突破国际通行的警戒线，一个资本稀缺的国家将大量的资金建成大量不住人的房子是社会资源的巨大浪费。­
2、人口老龄化很快将使中国人口出现负增长。­
前不久听到好几个初中生说：我长大了会有三套房子，爷爷奶奶给我一套，外公外婆给我一套，爸爸妈妈已经给我买了一套。试想，这么多的房子谁去住呢？­
3、很多在两年以后准备结婚的人因为担心房价继续上涨已经提前买好了房子，这会减少未来的市场需求；­
4、新增城市人口绝大部分人在现在的价格下，在5年之内是买不起房子的；­
5、国家宏观调控政策的出台；­
6、越来越多的人知道泡沫越来越严重了。­
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我认为，在房价极有可能大跌时期，以下六种人是可以买房子的：­
第一种人：钱多得没地方花的人。因为钱就是用来花的，赚的钱如果不花就等于没赚。人家自己的钱爱怎么花就怎么花，没人管得着。古语云：“千金难买一笑”，就是说有人愿意花一千两金子买人家“笑一下”，那多花点钱买个自己喜欢的房子有什么不可以呢？­
第二种人：贪官污吏。因为这些人的钱反正不是自己费力赚来的，买了房子还可以“洗钱”。­
第三种人：给人家当情人做二奶的。因为这些人只要有了买房的机会，就完全不必要考虑成本。否则，如果错过了时机就得不到实惠了。­
第四种人：想满足一下买房“快感”的人。因为他为了得到“快感”愿意为之付出代价。­
第五种人：不会理财的人。因为这些人不知道什么样的选择是真正对自己有利的。­
第六种人：确信某一地段的某些房子是一定会继续涨价的并且有购买能力的人。­
以上六种人是完全可以去买房子的。要不然，如果都不买房子，哪里有那么多的好房子可租呢？当然，只有让以上这些人去多买房子，会理财的人才能低价租到很好的房子啰！­
段绍译快乐理财游学苑：www.kuailelicai.com