老百姓买不起房，社会安定就无法保证

——政府应把保障每一户居民有一套基本住房作为最基本的责任
杰  之
吃、住是人们生存的最基本条件。没有食物，人会饿死；没有住房，人就无处安身。可以说，人的所有活动，最基本的目的就是为了食物和住房。解决不了吃和住的问题，任何一个社会都不会稳定。
现在，中国人吃的问题应该说得到了基本解决。住房问题就凸显成为第一民生问题。不夸张的说，住房问题将可能成为当今中国的第一社会矛盾。
中国历朝历代房屋都是可以买卖的。49年后，中国实行计划经济，房屋失去了商品的本质。
上世纪九十年代初期，住房分配已远不能满足人们的需要。有条件的单位开始了集资建房。参加集资的大部分是当时的中年和青年职工。
上世纪九十年代后期，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发［1998］23号文件）拉开了城市房屋商品化的序幕。文件规定：“从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用住房房价相衔接。”一时间，几乎所有配住公房的城市居民和参加集资建房的中青年职工都参加了房改。尽管国家给予了极大的优惠，由于大部分老百姓的存款不多，特别是五、六十年代参加工作的老职工和七十年代中年职工，住房商品化使这部分人手中的存款所剩无几。之后，商品房开发如雨后春笋遍布全国。有土地的大的企事业单位的集资建房更是大规模展开，集资房虽然较商品房便宜，但比房改房价格还是底了不少。以前没有分配到福利住房的中年、青年职工只有参加集资才能得到住房。中年职工的口袋被掏尽了，年轻职工的积蓄不够，就靠父母赞助。这样老中青三代职工的积蓄都用到了住房上。没有土地的小企业职工享受不到集资建房的优惠，只能靠城市拆迁得到住房。住房条件改善了，手中的存款也没有了。
随着大的企事业单位原有住房土地的减少和市民旧房拆迁的不断加快，城市土地紧张了，地价大幅度上升。地价的上升又让地方政府的可支配收入大幅度上升。政府在土地上得到了好处，就与房地产商将目光盯在了城郊的农田上。几年下来，城郊的农田都变成了商品房。大部分城市有工作的原住民都有了一套属于自己的住房，但口袋空了。
2000年后，社会贫富两级分化加速，少部分暴发起来的人开始屯房，不少中产阶层的人也将手中的现金换成了房产。政府又不断地提高土地价格，加上原材料价格大幅度提高，各地房价翻倍上升。小城市五、六百元的房价涨到了三、四千元；大城市几万元一平米的价格司空见惯。老百姓中的退休职工在自己参加房改和资助子女买房后，已无多少存款，养老金虽也是每年增加，但抵顶物价上涨后，还是只够维持日常开销；中年职工在房改房掏空口袋之后好不容易靠着收入的增加又有了一点积蓄，但社会费用的全面上涨，特别是教育费用、医疗费用的上涨，使这部分人心存顾忌，而这部分人的子女又逐渐成人，沉重的购房压力，使他们只能将日常消费压倒最低。当年的青年职工在父母的资助下得到了一套住房，但他们现在同样要面对子女教育费用的大幅上涨，还要面对囊中羞涩父母的医疗问题。
现在的房产市场已进入刚性消费阶段。除富人们用作投资外，最大的消费群体就是八十年代出生准备结婚的青年。
可以把八十年代出生的人分为五部分（除富人子弟外）。第一部分是依靠父母的社会关系进入高收入行业的人；第二部分是靠自己的努力在大学毕业后进入高收入行业的人；第三部分是学校毕业后进入收入一般行业的人；第四部分是没有考入学校进入各个行业的人；第五部分是在城市中长大的“农民工”子弟。
第一、第二部分的人自己的收入较高，可以在父母的帮助下，通过银行按揭购房。
第三、第四、第五部分的人可以说父母和自己基本都没有购房的能力。而这部分人又占了绝大部分。
住房是一种特殊的商品。相对于不同的人呈现不同的商品特性。对于没有住房的人来说，它是一种必须的耐用生活资料；对于已有住房的人来说，它可能又是一种生产资料。
作为最基本的、必须的生活资料来说，它的价格弹性不大而且没有可替代的商品。无论价格涨到天上还是价格落到地上，对最基本的实际需求来说都是不变的。“大厦千间夜眠七尺”，说的就是这种实际需求。当一个社会的财富迅速增加，大部分人的收入大幅增加，人们不再为吃饱肚子担忧的时候，人们的第一需要就是改善住房条件。这时候，房子虽然仍是生活资料，但价格弹性的变动极大，也是房子由生活资料向生产资料转变的时候。
作为生产资料，住房本身并不创造财富，它只是通过国民收入的二次分配来分配到更多的财富。它分配的财富越多，价格弹性就越大。
中国上世纪八十年代之前的四十年间，我们人为的违反了住房作为私有生活资料的规律，城市中不允许私人建房和买卖，限制了私人向住房的投资。人口又史无前例的大幅度增加，结果造成了住房的极度紧缺。农村稍好一些，可以申请房基地合法建房；远离城市的工矿区就在公房的前后和无人管的山坡、沟壑中“违法”建房；城市中的人只有在原住房的前后“违法”建房。虽然城市中私人建房是违法的，但人们为了最低的生活需要，还是利用一切可利用的空地建造了最简陋的住房。从七十年代初到八十年代末的二十年间，城市中几乎所有的原住房的前后都挤建满了各种形态的简陋住房，人们的生活空间极度恶化。可正是这种无奈的、违法的建房缓解了中国城市迅速膨胀的人口的最基本的住房需求。当时所以能出现这种情况，有个很重要的原因就是土地的使用权是公有的，是无人管的，是不可买卖的，是不值钱的。
现在，随着城市住宅的商品化，土地的使用权也商品化了。任何一个小区都不会允许在楼前楼后私搭乱建。城市中老百姓的住房只有购买商品房一条出路。当前全球金融危机的现状下，大学生的就业都十分艰难，没有进入大学的80后、90后的青年整体达到人们传统观念上的就业更不乐观，即便勉强就业，就凭其低微的工薪收入不可能买的其住房。这就构成了80后和接踵而至的90后对住房需求的日益增长和绝大多数老百姓买不起住房的矛盾。这个矛盾极有可能成为不久的将来中国社会民生的主要矛盾。
80后、90后的青年人，不同于他们的父辈，更不同于他们的祖辈。他们知道剩余价值，知道腐败造成社会贫富不均的原因；他们懂得民主，懂得人权；他们信息灵通，注重自身权益的维护，自我保护意识强。同时他们缺乏传统道德意识和责任意识，缺乏吃苦耐劳的精神，不愿意受约束。在现实生活中，他们的消费需求远远高于前辈。如果他们长期依靠自己的收入以及借助父母的资助都买不起住房，那他们的婚姻以及其他的日常生活都将受到影响。从小对生活的憧憬和现实生活中最低生活的难以满足，会使他们的心理产生巨大的落差，这种落差极有可能使他们对现实生活产生厌恶。这会对社会的不稳定埋下严重的隐患。
另外，一个正常社会的房地产事业也不能总是只有少数能买的起房的人而多数人买不起房。
我国正处在一个社会转型的阶段。在这个史无前例的转型中，我们鼓励人们通过合法的途径成为富翁，但我们必须保证最底层百姓的最基本的生活需求。否则社会就不会安定，更谈不上和谐。当前这个最基本的生活需求就是住房。
过高的房价，不仅影响社会的稳定，而且对长远的社会经济全面发展会起到制约。试想绝大部分老百姓将钱都放在购买住房上，其他消费还能活跃的起来吗？中国GDP中消费占的比重很低，高房价是老百姓不敢花钱的主要原因之一。
在当前房价过高的市场形势下，房价能控制吗？回答是肯定的！
首先，政府要确定一个明确的指导思想，就是把老百姓能不能买的起住房提高到社会能不能稳定来认识。把每一个家庭都有一套基本住房作为民生改善的第一要务。政府应把保障每一户居民有一套基本住房作为最基本的责任。
这里必须明确一个认识：中国百姓自古就有买房置地的传统思想，只要有一点可能，老百姓都会紧缩其他消费，包括节衣缩食去买房。那种让买不起住房的人租房的想法是不符合中国传统文化的。
其次，政府不能垄断土地所得。近几年各地政府在出卖土地使用权上获得了大量的利益。这也是房价翻番上涨的主要原因之一。而这些巨额资金助长了政绩工程、腐败工程的建设，也助长公款吃、旅游、公车消费。最可怕的是这些政绩工程、腐败工程今天建、明天拆，增长了GDP，却造成了社会资源的极大浪费，加速了整体社会的腐败。
第三，必须清醒的认识我国的市场经济是非常不完善的。公有经济借助公权的垄断、公权与金钱相勾结的垄断、公权与公有资源结合的垄断、公共信息的垄断、公共决策的垄断以及公权与民争利的现象大量存在。
第四，政府应主要通过税收，甚至必要的行政手段加大对房地产的调控力度。
第五，让少数的房地产商损失换得大多数人的安居是值得的。
有了上述五条基本认识，就可以通过市场的、行政的手段逐步将住房的价格降下来。
1、利用1-2年的时间摸清全国城市人口的住房情况；
这是一项琐碎繁杂又庞大艰难的工作。完全可以通过人大立法的方式，由个人申报、地方复查、全国联网、各地相互印证、不实重罚。在计算机网络发达、每人的身份证号是惟一的今天，这是完全可以做到的。这项工作能否顺利，关键的问题是地方当权者是否干扰。个人申报可以和建立全国个人信用档案结合起来。
2、降低土地使用权的出让价格，降低商品房建造环节的税收、取消所有的政府收费；
地价及与地价相关的所收可以依据当地居民家庭的年平均收入8倍的20％确定。
用拍卖住房土地所得建立安居基金，地方政府不得挪用。取消所有的土地使用权出让、住宅建设环节的收费。重新审视必须收费的项目后纳入税收。
2、限制开发商囤地、囤房；
以立法和税收的形式限制开发商囤地、囤房。
凡取得商品房土地一年以上未开发者，可征收地价50％的囤地税；二年以上者征收地价100％的囤地税；三年以上者，政府以当年地价的50％用安居基金无条件收回。但不免除前两年的税收。
商品房的建设期应有明确的规定，根据楼层的高低，确定建设期，最少2年，最多不应该超过5年。超过建设期的，除年征收100％的囤地税外，每超一年，房价必须按当地当时同地段平均房价降低10％出售。建成后的商品房必须在三年内全部售出。从第四年开始征收囤房税。当年征收未售出房房价30％的囤房税；第五年征收50％的囤房税；第六年征收100％的囤房税；第七年政府以当年房价的50％用安居基金无条件收购。
3、限制炒房
商品房住宅只对自然人销售，任何法人不的购买。
在中国境内，一对夫妻原则上只能拥有一套住房，对原有住房从第二套住房开始征收房价10％的房产税，有18周岁以上的子女的，第二套住房免税。第三套住房征收房价50％的房产税；第四套住房征收房价100％的房产税；以后每多一套住房加征100％的房产税。套数顺序的确定以建造年序为准。房价的确定以购房时的价格为准。
4、鼓励居民改善住房
凡在房产部门登记承诺购买新住宅后出售旧住宅者，从新住宅购买两年内免税，从第三年开始除征收房产税外，在加征新房价80％的囤房税。在免税的两年内，居民可以选择将旧房出售给政府房产部门，房产部门应以市场平均价以安居基金购买。对只有一套住房、套房面积低于50平米的居民为改善住房而购买新房的贷款者，政府用安居基金给予贴息。
政府收购的旧房再出售时不得盈利。
5、城市拆迁要充分考虑到居民的利益
全国人大要对城市拆迁立法，充分保护被拆迁居民的利益。拆迁前由政府房产官理部门与被居民协商并签署补偿意向书。补偿意向书签署面不的少于80％。地方人大根据补偿意向通过拆迁决议，地方政府方可准备拆迁。拆迁工程不得交予房地产商进行，应有地方政府组织拆迁，不经过人们法院判决，不得强拆。
拆迁补偿原则是按市场价补偿，保证被拆迁居民不增加支出就可得到大于原面积20-30％的住房。然后再根据地段、楼层、朝向、装潢评估给予补偿。补偿资金由安居基金支付。
7、由政府建设廉租房
根据当地居民的安居状况，通过地方人大决议的方式确定当年是否建设廉租房。由政府通过招标的方式确定开发商，并在人大、政府相关部门的监督下由开发商招标确定材料供应商。保证开发商50-10％的利润。
对确实无房居住，又买不起商品房的居民，由政府提供廉租房。廉租房的租金按1：500确定。即40年的房租等于当时购买所租房的金额。廉租房的建筑面积每套不应大于40平米。廉租房的租用应实行最少两名担保人制度。
廉租房的建设由安居基金支付，收回的租金进入安居基金。
8、要保障开发商的利益
土地拍卖前，政府要保证规划，要保障地面无任何建筑物，保障材料进出的道路畅通，保障水、电、通讯的畅通，保障排污、排水的规划。
9、加强对商品房的质量监督
建立住宅建筑质量保证金制度。开发商每取得一笔销售收入，都要向政府房管部门提交不少于30％的质量保证金。负责住宅建筑的质量监督单位每取得一笔收入，要将50％的收入作为质量保证金提交政府房管部门，保证金由房管部门专户储蓄，储蓄期可由提交保证金的人确定，一人一户，任何人不得挪用。不及时提交质量保证金的要重处。
住宅全部交付使用后，一年后未有人投诉，返还保证金总额的10％，两年以上未有人投诉，返还保证金总额的20％，三年以上未有人投诉，返回总额的30％，四年以上未有人投诉返回30％，五年以上未有人投诉连同储蓄期内的利息全部返还。政府可以确定一个固定利率，当银行利率高于固定利率时，按银行利率执行，当银行利率低于固定利率时，所差部分由安居基金补齐。
质量监督单位要对进场的建筑材料和建筑进度把关，对关键工程如地基、完工后的回填及每一批材料、每一层建筑都要逐项、逐批、逐层审核、监督并出具报告书，作为完工验收的重要依据。
10、安居基金
必须隔断地方政府与住宅土地出让金收入的联系。土地是全民的，不是地方政府的。住宅土地的出让金应首先保障民生改善。当期最大的民生改善莫过于百姓的安居。
以立法的形式保障以土地出让金建立的安居基金。挪用安居基金应当负刑事责任。若安居基金有结余，可传入社保基金。
必须指出的是上述十条是基于目前商品房住宅无序歧高现状的应对措施。一旦居民的住宅得以保障，房地产的价格归于理性并符合真正的市场供求，应及时修正。