购房人从房企取得的违约金该不该缴个税

www.ctaxnews.com.cn 2010.06.21   周立刚 赵翠梅 徐凡
■周立刚赵翠梅徐凡
案情
某市税务局在对某房地产公司进行检查时发现，该公司因延期交房在“营业外支出”科目列支了153万元的延期交房违约金。对于购房人取得的违约金，税务检查人员认为房地产公司应该代扣个人所得税。对此，房地产公司财务人员表示难以理解。那么，购房人从房地产公司取得的违约金到底该不该缴个税？
分析
违约金是指法律规定或当事人在合同中约定，一方当事人违约应支付给对方一定数额的货币或代表一定价值的财物。房地产开发企业支付给购房人的违约金，是房地产开发企业违反合同约定而支付给购房人的经济合同违约金。
现行的税收政策只对特定原因的违约金有征税规定。《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2006〕865号）规定，商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税。除了上述的文件中提及的违约情形外，经济生活中还有很多种房屋买卖违约情形，如延期交房、交房标准与合同不符等，目前国家的税法中并无明确规定。
税法无明文规定则不征税。经济法理论界认为，违约金具有惩罚和赔偿两种性质。在违约未造成损失或造成的损失低于违约金的数额时，违约金属于惩罚性的；在违约造成的损失数额高于违约金的数额时，违约金属于赔偿性的。一般认为，对于个人取得的赔偿性违约金不应征收个人所得税。房地产企业支付给购房人的违约金主要包括延期交房的违约金、交房标准与合同不符的违约金、解除合同的违约金等。解除合同的违约金按解除合同的原因又可以划分为若干种，其中包括国税函〔2006〕865号文件确定征税的违约金情形。在解除合同情形中，购房人并没有付出购房款，或者付出购房款的时间很短，其货币的时间价值可以忽略不计，购房人没有造成实际的损失，可以理解为惩罚性违约金，对于购房人来说，是一项净所得，应该征税。而其他情形的违约金，合同仍然继续履行，购房人已付出购房款，但没有按照规定的时间或标准取得房屋，实际受到了损失；或者合同虽未继续履行，但购房人已付出购房款且时间较长，已经产生了货币的时间价值，购房人实际上受到了损失。此时违约金相当于对其损失的补偿，不应属于个人取得的应税所得，因此不需缴纳个人所得税。
个人所得税的最主要的立法原则就是调节收入分配，体现社会公平。按照个人所得税法的立法意图，以个人（自然人）取得的各项应税所得为征税对象所征收的一种税，国税函〔2006〕865号文件规定的违约金情形，对于购房人来说，是一项净所得，对其征税符合公平原则。而其他情形的违约金，是对购房人损失的补偿，违约金的获得并没有使其个人财产获得增长，对其征税不利于社会公平。如购房人甲和乙分别以100万元购买房屋A和B，购房时约定在合同签订1年后交房，假定1年后甲顺利拿到房，而乙由于开发商的原因未按期拿到房。乙于半年后才拿到房，获得了违约赔付，但是乙损失了房款半年的时间价值和房屋半年的使用价值。如果对乙征税，不是起到了调节收入分配的作用，而是加大了乙的损失，不符合公平原则。
从适用税目分析，如果比照国税函〔2006〕865号文件规定，按“其他所得”项目征税，则与现行税法的规定相抵触。按照个人所得税法规定，“其他所得”是指经国务院财政部门确定征税的其他所得。未经国务院财政部门确定征税的，不能按其他所得项目征税。因此，对这种情形的违约金，在国家未有明文规定的，不能按其他所得项目征收个人所得税。如果视同利息收入，按照“利息、股息、红利所得”征税，则与事实不符。延期交房的违约金，性质上不等同于房地产开发企业向购房人融资而付给购房人的利息。延期交房与购房人购房行为是一个连续的经济行为，不可割裂。购房合同中已约定了违约金赔付的条款，是因为购房而产生的，而不是购房人与房地产开发商签订借款合同，购房人将款项借给开发商使用而获得的利息。而且，根据会计准则的规定，开发商记账时，支付的违约金是计入“营业外支出”而非“财务费用”，这也从一个侧面反映出违约金的性质是不同于利息的。另外，从合同法的角度来看，合同的签订必须是合同双方真实意思的表达，是双方协商一致的共同意愿。而当房地产开发商延期交房时，这并不是购房人所愿意看到的，不是购房人的真实意愿，违背了合同的本质，所以不能将延期交房的违约金简单地理解为借款利息，不能按照“利息、股息、红利所得”税目征税。
结论
综上所述，购房人从房地产企业取得的违约金不应缴纳个人所得税。