算清物管账 业主要较真

物管主动公布账目难有动力，主管部门监管力有不逮，物管晒账须业委会或业主积极推动

    晒晒物管账

    为什么有的小区物管依法公布收支账目，有的小区直到物管撤场才发现一笔烂账纠缠不清？深圳市物管协会负责人表示，小区晒账有法律明文规定，但由于小区众多，主管部门监管难以真正开展，业委会是监督物管晒账的主力军。南都记者走访发现，业委会是否监督物管处晒账，对小区账目公布和清晰起着重要作用，不少正在筹建的业委会计划成立后第一件事就是查账，也有业委会抱怨自身不专业，耽误了算账，导致物管处不晒账。

    ■典型案例

    [福田·南天一花园]

    旧物管：账目不晒一直亏损

    新物管：收费下降却有节余

    南天一花园小区1990年入伙，有3栋18层的高层建筑和部分多层建筑，共计1140户。2002年，小区业委会成立后干的第一件事，就是召开业主大会，炒掉原物管公司。当年6月，新物管成功进驻。作为深圳市第一家炒掉“管家”和第一个公开招聘新物管的小区，南天一花园的业主切实体会到严格监督物管收支账目带来的实惠。

    架空层出租物管仍亏损

    在南天一花园炒掉旧物管之前，物管行业有个不成文的规矩，开发商建好小区后，会留下自家物管公司担任管家，管理处也被业主们称为“管你处”。南天一花园优越的地理位置成为管理处牟利的工具，架空层被隔成商铺出租，但一分钱都没业主的份。更让业主不满的是，架空层出租后，外来人员可随意进出小区，各楼层的电梯间还住着打工者和发廊妹，业主经常为了避开发廊小姐的拉客，要快步“逃”回家。

    虽然有商铺出租的收益，但南天一花园小区业委会主任范国振介绍，旧管家管理时小区开支很大，“我们都在做赔本生意”。入伙十几年来，小区业主从没见过原物管公司公示过物管费收支的任何账目。直到当年新旧物管交接，业主们才发现，很少公布账目的物管公司居然一直“亏损”！他们认为这笔账怎么算都不对。小区3栋高层住宅管理费每月每平方米3元，多层住宅每月每平方米1元，一年收入是303万元，加上每辆车每月250元的停车费，以及对比同地段的商铺租金，相关收入超过600万元，物管账目为何仍显示亏损。

    新物管进驻次年即有结余

    换了新物管后，效果马上显现出来了。当年的物管费由原来的每平方米3元下降到2.58元；管理处人手精简，服务水平同时大大上升。此后，小区业主掌握了话事权，用投票决定管家去留，这家公司得到了小区大多数业主的认可，至今留任。

    2003年，小区的物管收支账目显示，新管家接手后，管理费为高层住宅每平方米每月2.58元，多层住宅每平方米每月0.88元，停车费下降到了每辆车每月110元。小区2003年管理费收入为264万元，加上停车费收入48.4万元，电梯间出租收入16.6万元。支出包括外包服务和人员工资支出。小区的日常维护，如清洁、日常维护、消杀、排污等服务全部外包，加上52名物管人员的薪酬、办公差旅、文体活动、固定资产摊销等年总支出为274.62万元，物管公司按照百分比收取佣金后，小区还节余了20余万元。

    八年不涨价服务仍不差

    今年7月，物管公司按照合同约定，今年第二次公布小区收支情况。尽管物价持续上涨，但从2003年至今，小区物管费和停车费用都没有进行调整。上半年，物管收入330余万元，主要由管理费、停车费和延伸服务三部分组成。在账目清单上，广告收入、场地使用费等也明列其中。管理处主任黄广辉说，两方权责主要依靠合同约定，而主动跟业主们保持良好的沟通，是双赢的前提。支出部分主要涉及人员工资、外包清洁服务、公共设施维修、水电费、社区活动，办公用品等，上半年小区还结余13万元。

    黄广辉提到，物管行业最大一笔开销来自人员工资，而南天一花园已经8年没有涨过物管费了。在如今工资上浮、招人依然困难的情况下，要使业主们满意，需要管理处“动动脑筋”，多找一些正当的“揾钱”手段，比如电梯、外墙广告等等，加强跟业主的沟通，从而取得他们的理解和信任。

    [罗湖·培森大厦]

    平时不看物管账目

    换公司后追讨费力

    培森大厦位于罗湖人民北路，建筑面积16515 .39平方米，1999年竣工验收，深华集团公司（2009年更名为深华投资发展有限公司）2001年8月开始接管小区物业服务，物管费为3.5元/平方米，其中物管费和本体维修基金混合收取。2005年1月起，物管费和本体维修基金账目单列。对于这个变化，大厦业主直到去年才开始真正关注到。

    业主反映，在物管服务的8年里，都没有看到公布小区物管费收支和本体维修基金两本账。2008年小区成立第一届业委会，但没有就公布账目问题去找物管处。直到一年后原物管公司合同期限届满，交割时才发现本体维修基金支出账目不清，追讨的具体数额模糊，业委会一纸诉状，把原物管公司告上了法庭，要求移交专项维修资金结余人民币386047元。

    业委会主任张伟杏说：“业委会本身没有财会人员，我们也是一般群众，没有意识到要敦促物管处公布账目。”业委会代理律师罗延飞表示，业委会没有及时敦促物管处公布小区相关账目，在案件审理中耗时费力，需要专业的审计公司重新认定每一笔钱的去向，核实物管处提供的业主签名和工程项目关联，还要审对工程支出的业务合同、款项支付凭证、发票等。(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    “把积攒了几年的事情一起做，追讨款项难度加大”，主做物业纠纷案件的罗延飞律师表示，如果之前及时敦促物管公司公布小区物管收支账目，就会比较早发现问题，避免业主利益受到损害。

    2009年8月，培森大厦选聘了新的物管公司，业委会主任张伟杏表示吸取了教训，会敦促物管按照法律规定时间来公布物业管理费收支账目和物业专项维修资金账目。

    ■旁边观察

    物管晒账与否

    业委会很关键

    在每个小区，物管处要晒的都是两本账：一本账是物业服务企业采用酬金制计费方式收取物业服务费的，应当按季度公布物业服务费收支情况；另一本账是无论是采用哪种计酬方式，物业服务企业应当至少每半年公布一次物业专项维修资金收支情况。为数十家物管公司做法律顾问的罗延飞律师观察发现，主动公布物管费收支情况的小区只占一两成；除了业主比较较真的，基本90%的小区都没有公布物业专项维修资金。

    主管部门监管人力有限

    罗延飞认为，法律的普及和完善、业主的主动争取，是物管公司改变自身服务和态度的根本原因，物管处很难有动力自己主动公布物管账目，“深圳现实情况是，法律的普及需要时间，业主的意识养成也需要一段时间，另外像小区内的租户、商户也不会太去关注是否公布。”(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

    南都记者在走访中也发现，多数小区物管费收支账目的公布都是由业委会或业主推动的，而像本报关注过的龙岗东方半岛花园，虽然物管费支出情况公布了，但业主并不信任，而且颇多质疑，业主们的办法也只能是尽快组建业委会，通过业委会来委托专业审计公司算账。

    《深圳经济特区物业管理条例》规定，未按季度公布物业服务费收支情况的，由区主管部门责令改正，并处以五千元罚款；未按期公布物业专项维修资金收支情况的，由区主管部门责令改正，并处以五千元罚款。“但实际上因为深圳市居民小区众多，主管部门人手有限，而且政府对物管处晒账的监督不属于法定监管，主要依靠的还是小区业委会和业主的监督和汇报”，深圳市物管协会负责人介绍。

    规范晒账有利形成良性循环

    “公布收支费用操作规范的物业管理处已经形成了良性的循环”，罗延飞介绍，自己担任法律顾问的天安物业一直主动公布物管费收支情况，业主对账目心里有数后，管理费收缴变得容易。别的物管公司一年发几十封催费的律师函，天安物业一年中一份律师函也不用发，物业纠纷也极少。