多部委密集出台调控新政:居民购房套数将受限

密集出拳

9月26日国土资源部和住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,细化并落实此前国务院出台的调控房地产的政策,要求土地住房供应必须向民生倾斜。此举被市场解读为新一轮楼市调控的序曲。 9月28日 财政部、国家税务总局发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》,对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税,并免征与公租房经营管理有关的一系列契税、印花税和土地增值税等。

9月29日 财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》,自2010年10月1日起,个人购买首套普通住房契税将下调,对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

9月29日 住房城乡建设部、国土资源部、监察部对各地提出四项要求,房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。三部委同时要求加快房地产市场和个人住房信息系统建设。

这些措施主要包括五方面:一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区,要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。

二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30％及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。

四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度,切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。加快房地产市场和个人住房信息系统建设。

　　人们对楼市二次调控的预期在9月最后两日明朗。9月29日晚，国家有关部委一系列调控新政正式出台，在国庆节前给楼市打下一剂预防针。业内人士分析认为，新政策再次加大了调控力度，房价上涨的动力有可能因此减退，而三个“一刀切”政策将把灰色空间挤压殆尽，有利于打压投资投机性购房。

　　比“史上最严”更严

　　号称“史上最严”的房地产调控政策“新国十条”出台已有半年，但效果却十分有限，甚至出现了“越调越反弹”的尴尬现象。为此，中央政府不得出台比“史上最严”还严几分的升级措施，措施与最严厉的北京细则相似，并集中在差别化住房信贷政策方面：

　　首先，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。在“新国十条”中只要求房价过高城市有选择性地实行，但现在已经变成三个“一刀切”。

　　此外，“新国十条”规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。但在“升级版”中，对于首套房三成首付的“90平米以上”的限定条件没有了，则不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上，条件更加严格。

　　“‘新国十条’虽也是好政策，但是执行力度太软。”易居中国房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《国际金融报》记者表示，原来的政策或多或少地给地方政府和金融机构留下灰色空间，使之得以打“擦边球”，此次的一刀切则能够堵住这一漏洞。

　　政策还重申了要对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。同时，责令各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。

　　“从此次政策看，调控已经明显从文件形式转为执行阶段。”中国房地产学会副会长陈国强认为，此次政策算是对“新国十条”的进一步完善和强化，并不是一次全新的政策体系，因此不能算是二次调控。从政策的力度来看，应该是进一步“扩大”，对楼市的影响会比较大。仅提高首付一项，就大于加息的影响，将极大延缓刚性需求者的购房需求。

　　陈国强认为，这次调控对地方政府的压力加大最为明显——没出细则的必须出细则，出了细则的要尽快完善，房价过高的要问责——从这点来看，楼市价格继续上涨的可能性很小了。而受打击最大的应该是异地购房者。

　　SOHO中国董事长潘石屹引用任志强的话把此次调控形容成“核武器”：波及面很广，各种类型的住宅都受到了政策影响，三套房停贷和房产税试点的面也大幅扩大。他认为，按揭政策的效果是立竿见影的，首付款从两成升到三成，意味着投资杠杆从５倍缩短到３倍。

　　有接近高层的房地产业内人士向《国际金融报》记者透露，此次政策是中央政府体现调控决心的表现，因此决策层不会像传言所说不再出台政策调控楼市。潘石屹则认为，如果房价调整效果达不到预期，政策还会继续加码，如首付可以继续增加到四成和五成，利用金融杠杆炒房的可能性已经很小。

　　误伤合理刚需是借口？

　　“9·29”新政也引发不少争议，以“商品房首付款比例调整到30%及以上”为最。有声音认为，提高首付比例将对合理刚需带来资金链匮缺的风险，一些专家认为，楼市出现退订是一定的。北京庄凌顾问有限公司负责人表示，看似严厉的调控后续政策中，只有提高首付比例一条具有实质的杀伤力，因为这可能导致一部分刚性需求买不起房。

    在“金九银十”的分界点上，房地产调控进入关键时期，调控政策再次深化。

    4月份国务院出台一系列严厉的楼市调控政策以来，部分城市房价过快上涨的势头得到有效遏制。但8月份以来，部分城市商品住宅成交量出现快速上涨，带动房价反弹，引起社会广泛关注。

    以北京为例，截至9月28日，北京本月商品住宅成交量达9152套，已经接近今年4月份成交量最高水平。土地市场也呈现出全国性的成交价格上涨的现象。

    业内人士分析认为，等待了5个多月的购房者没有见到房价明显下降，随着部分地区成交量有所回暖，担心房价出现报复性反弹的恐慌心态，导致一批处于观望状态的购房需求盲目入市。

    正是此背景下，“史上最严厉”的楼市调控政策再次深化。房地产调控相关职能部门近期纷纷出台政策，再次强调要坚决贯彻落实“国十条”。

    “虽然现在还没有看到所有的政策文件，但从各部委传递的信息看，这次强调的政策对当前市场的情况有较强的针对性，着力点十分清晰。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，随着各部委出台政策细节，新政策将对买卖双方的预期产生明显的影响，对控制房价的快速反弹苗头会十分有效。

    与以往所有的政策不同，此次各部委的表态，将“加大贯彻落实政策措施的力度”放在了首位。

    细看一系列政策措施，属于首次出台的新内容并不多，更多的在强调对现有政策的贯彻落实和坚决执行。

    “再好的政策，如果不能落实也没用，强调对现有政策的贯彻落实不是空话，意义重大。”秦虹说。

    以增加市场有效供应为例。去年底，就开始强调要增加普通商品住房和土地的有效供应。但实际上，到今年9月初，部分主要城市今年商品住宅土地供应计划完成均不足50%，土地供应计划能否如期完成面临考验。再次强调增加有效供应，将明显加快土地和住房供应的节奏。

    同时，有关部门强调，对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要严格实施问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。对不认真执行差别化信贷政策的银行要严肃处理等。专家认为，就市场调控的效果对地方政府负责人进行问责，此前仅在“米袋子、菜篮子”等密切关系民生的重要措施中采取过。将房地产调控的效果与地方政府和金融机构主要负责人直接挂钩，意味着房地产调控已经从市场经济问题上升到民生和政府信用的高度，将责任落实到具体的人，将有力推动调控政策的贯彻落实。

    在强调现有政策的基础上，新政策还针对“国十条”实施中的问题，对具体政策进行了修补、细化和扩面。

    如完善差别化的住房信贷政策，强调各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。据了解，即便在调控政策落实最严格的北京，也存在部分商业银行提供消费贷款用于买房的现象。“强调这一个细节非常有必要，否则最有力的信贷政策也可能流于形式。”秦虹说。

    此外，新政首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。北京中原地产市场分析师张大伟认为，这一政策也是对国十条的细化和补充。新政一旦全面实施将使得二手炒家面临高额的炒房成本。

    新政也强调了对部分现有政策执行面的扩大。如要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，并将首套房首付比例也提高到三成以上。秦虹表示，此前这些政策只是松散的要求“部分城市”执行，实际除了几个一线城市，真正执行的很少。如今明确要求全国各地一致执行，有利于政策落到实处，将有效抑制投资投机型需求。

    在市场秩序方面，对开发商违规行为的处罚也更加具体化。新政要求对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。对开发商而言，这意味着一旦违规就将被切断“银根”，强有力的处罚将起到明显的震慑作用。

    财政部提出对房产交易环节税费进行调整，减少了优惠征收的范围，并明确取消部分区域执行的个税减免政策。记者了解到，继该政策以后，相关部委还将在最近陆续出台新政，进一步细化“国十条”并突出可操作性，以稳定市场。(记者 王炜)