当事人约定合同被确认无效的损失赔偿之效力

当事人约定《房地产转让合同》被确认无效则卖方赔偿买方房屋升值损失的效力

蒋贤铮

（2010年9月19日）

案例：张让与黄三于2010年7月5日签订一份《房地产转让合同》，约定张让将其农村集体土地上房屋转让给黄三。其中第七条约定：“如日后本合同被确认为无效合同，本房地产不归受让人所有，则获得本房地产相关权益的主体必须赔偿本房地产升值部分给受让人黄三”。

当事人对《房地产转让合同》中涉及农村集体土地及房产转让内容因违反现行法律、行政法规强制性规定而无效并没有争议，但对该合同中第七条约定的合同无效后除由买方返还房地产给卖方外，由卖方赔偿买方房地产升值差额损失的约定是否有效，存在两种观点：

一种观点认为，该约定违反了《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，系无效约定。

另一种观点认为，《合同法》第五十八条不属于效力性强制规范，《房地产转让合同》第七条的约定即使违反该条规定，也不能确认无效。依照《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，该约定应确认合法有效。

笔者赞同确认《房地产转让合同》中“合同被确认无效则由转让方赔偿受让方房地产升值差额损失”的约定无效。

一、合同被确认无效是合同自始无效，即合同一旦被确认无效，合同关系不再存在，原合同对当事人不再具有拘束力，当事人不得基于原合同主张实际履行或请求承担违约责任；无效合同不是从被确认无效之时起无效，而是自合同成立之时起无效；即使当事人事后追认，也不能使合同生效。

二、合同被确认无效的法律后果，依照现行法律规定和法理，主要有两种：返还财产；赔偿损失。这些法律后果是法律规定的，且不是合同当事人订立合同时所期望发生的结果。当事人不能事先在合同中约定排除或免除。但在法院或仲裁机构确认合同无效后，合同当事人可以对合同无效的法律后果进行协议，作出善后处理。似与流质抵押的法理相同。

三、合同被确认无效产生的损害赔偿责任，不同于违约或侵权的损害赔偿责任，合同法理上必须符合四个构成要件：损害事实的存在；赔偿义务人有过错；接受损失赔偿的一方当事人必须无故意违法而使合同无效的情形；过错行为与损失后果之间有因果关系。本案中，从合同第七条约定的内容可以认定，张让与黄三于合同订立之时，明知法律、行政法规禁止转让集体土地及房产，仍签订《房地产转让合同》，属于合同当事人故意订立违法合同，双方均有过错。在双方故意违法签订合同的情况下，即使双方均遭受了损失，任何一方也不得请求对方赔偿损失。只有这样，才能充分体现民事责任对故意违法行为的制裁。合同第七条约定合同被确认无效，获得本房地产相关权益的主体赔偿黄三转让房地产升值差额损失。这一合同无效的损失赔偿责任约定不符合上述构成要件，主要体现在：

第一，无集体房地产升值损失事实的存在。学界和司法界主流观点认为，合同被确认无效后的损失赔偿请求权性质属于缔约过失责任产生的请求权，一般是信赖利益损失，以恢复原状为基本原则，即损失赔偿的目的不是惩罚而是补偿，因此赔偿标准就是合同订立前的状态和它现在的状态之间的差距。信赖利益损失不同于期待利益损失，其赔偿范围包括用于缔约的合理费用、准备履约所支出的合理费用、因上述支出费用而失去的利息等直接损失、间接损失即因信赖合同有效成立而丧失其他签约的机会所带来的利益损失，即机会损失。结合本案，机会损失就是受让人与第三人订立合同的机会是否真实存在、是否丧失，必须由受让人举证证明其在《房地产转让合同》订立之时，与他人准备签订房屋买卖价格大致相同的合同，但由于相信与转让人之间的《房地产买卖合同》有效且转让方能够履行，才放弃与他人签约机会而选择与转让人签约。现由于转让人的悔约，使其丧失了当时与他人签约的机会，现在也不可能再与他人签订同等价格条件的房屋买卖合同，则可以受让人当时欲与他人交易的房屋现值与合同签订的价格之差额确定为信赖利益损失。显然，本案不存在机会损失，黄三也就不可能举证证明这一机会损失的存在。

第二，约定接受损失赔偿的受让方黄三，与转让方张让故意签订违法合同，而使合同无效。如果黄三因此使自己遭受损失，应由自己承担。否则，约定损失由合同的相对方张让承担，既与《合同法》第五十八条的规定不符，也悖于合同无效的损失赔偿构成要件之一即“接受损失赔偿的一方当事人必须无故意违法而使合同无效的情形”。

四、合同违反法律、行政法规的效力性强制性规范，指的是当事人订约的目的、合同的内容、合同的形式，违反了法律、行政法规的效力性强制性规范，应确认此类合同全部条款无效，而非合同部分条款无效。本案合同转让的房地产属现行法律、行政法规禁止转让的，合同当事人故意签订这样的违法无效合同，应确认整个合同无效。第二种观点认为《房地产转让合同》涉及标的物房地产部分条款无效，而第七条约定有效，笔者不以为然。认定合同内容部分无效，条件之一为合同内容是可分的。合同标的物是房地产买卖合同的必要条款，因房地产标的物违法转让被确认无效，也就等于否认了整个房地产买卖合同的效力。换言之，房地产标的物的转让条款贯穿于整个合同，无法分出合同中的哪一部分合同条款无效。至于该观点认为合同第七条约定属于合同中的结算和清理条款，显然与《合同法》第九十八条关于合同中结算与清理条件的效力不受合同债权债务消灭或终止影响的立法宗旨不符，不值一批。

（作者单位：南宁市中级人民法院）