神马文学网房产税收常见问题解释-韩雪佩的网店-文章分享
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 19:15:50
1、征收契税的意义和作用是什么？ 123
答：⑴筹集地方财政收入；⑵调控房地产市场交易价格，促进房地产市场健康发展；⑶调节社会收入分配，公平税负。
2、契税的特征是什么？
答：契税除了具有强制性、固定性、无偿性外，还有其独特之处(1)契税是由土地、房屋权属转移承受人缴纳的行为税；(2)契税是对土地、房屋权属转移行为征收，转移一次，征收一次；(3)从全国范围来讲，采用了幅度比例税率，从地方来讲，采用了单一的比例税率；(4)根据土地、房屋权属转移的不同方式，确立计税依据。
3、契税征收的范围是哪些？
答：(1)国有土地使用权出让；(2)土地使用权转让；(3)房屋买卖；(4)房屋赠与；(5)房屋交换。
4、《中华人民共和国契税暂行条例》对契税的计税依据有哪些规定？
答：⑴国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格；⑵土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；⑶土地使用权交换、房屋交换为所交换的土地使用权，房屋的价格差额。
5、征收机关对哪些房地产权属转移行为应按照市场价格核定计税价格？
答：土地使用权赠与、房产赠与；成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换的土地使用权、房屋的价格明显不合理并且无正当理由的，征收机关可按照市场价格核定计税价格。
6、我市现行契税的适用税率是多少？
答：我市契税的适用税率为3%。
7、契税的应纳税额怎样计算？
答：契税的应纳税额 =计税依据×税率。
8、转移土地、房屋权属以外汇结算的，其契税应纳税额如何计算？
答：契税的应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，其契税应纳税额按纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合人民币计算。
9、根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税的减免范围有哪些？
答：⑴国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗和军事设施的； ⑵城镇职工按规定第一次购买公有住房的；⑶因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；⑷财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
10、国家对办理契税减税、免税手续的时间是如何规定的？
答：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》规定，纳税人符合减免契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋权属所在地的契税征收机关办理减税或免税手续。
11、城镇职工按规定第一次购买公有住房予以免税的政策，具体要区分那些情况？
答：一是否为城镇职工；二是所购买公有住房是否执行国家房改政策；三是该纳税人是否为第一次购买公有住房；四是否在房改政策规定的标准面积以内。
12、经批准减征、免征契税的纳税人改变土地、房屋的用途，如何进行契税征收管理？
答：经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于减征、免征范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。
13、契税的纳税义务发生时间如何确定？
答：契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生的时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
14、契税为什么要在土地、房屋所在地缴纳？
答：一是契税是对不动产计征的，按照国际惯例，对不动产计征的税种一般都是在不动产所在地缴纳，这样既便于管理，也有利于防止税源流失。二是契税是地方税，其收入作为地方预算固定收入，按照分税制的原则，契税也应在土地、房屋所在地缴纳。
15、购买经济适用住房、安居房是否缴纳契税？
答：购买经济适用住房、安居房应照章缴纳契税。
16、补偿征地款方式取得的房产是否征收契税？为什么？
答：征收契税。土地被征用后，征地单位用所建房产产权以补偿征地款的方式转移给被征单位或者个人。这种房地产转移方式，实质上是被征地单位或个人以征地款购买房产的行为，应依法缴纳契税。
17、事业单位承受土地、房屋免征契税应同时具备的两个条件是什么？
答：一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地、房屋必须用于办公、教学、医疗、科研项目。
18、土地配套费是否征收契税？
答：根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，国有土地使用权出让按成交价格作为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益支出。因此，土地配套费属于契税计税依据的范围，应征收契税。
19、离婚后房屋权属变化是否征收契税？
答：根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。
20、监狱管理部门承受土地、房屋用于监狱建设是否征收契税？
答：监狱管理部门是对犯罪人员执行刑罚的机关，其所承担的公务有一定特殊性，除干警办公外，监舍也是执行公务的必备条件。因此，对监狱管理部门承受土地、房屋直接用于监狱建设，视同国家机关的办公用房建设，免征契税。
21、集资建商品房是否缴纳契税？
答：房地产公司为满足个人购房需要，以预收售房款的方式，“集资”建商品房，属房屋买卖行为，应照章缴纳契税。对经当地政府有关部门批准的行政、企事业单位，以预收售房款的方式，“集资”建房，其房屋产权属于出资者个人所有的，属房屋买卖行为，应照章缴纳契税。
行政、企事业单位向有当地正式城镇户口的本单位职工“集资”建房，按房改政策规定卖给职工，该职工又是第一次购买公有住房，且在规定住房标准面积以内的，免征契税。
22、房屋使用权的交换、出售、租赁是否缴纳契税？
答：房屋使用权和房屋所有权是两种不同性质的权属。根据现行契税法规的规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不应征收契税。
23、以房地产抵债是否征收契税？
答：以房地产抵债发生了土地使用权、房屋所有权的转移，按政策规定，必须到当地土地管理部门和房产管理部门办理土地使用权、房屋所有权变更登记手续，所以，应视同房屋买卖和土地使用权转让征收契税。
24、法院拍卖的房屋，没收非法所得后进行拍卖的房屋是否缴纳契税？
答：法院拍卖的房屋、没收非法所得后进行拍卖的房屋，因房屋所有权已发生转移，属房屋买卖性质，买入方应照章缴纳契税。
25、房地产出租是否缴纳契税？
答：由于房地产出租没有发生土地使用权、房屋所有权的转移，不办理有关的权属变更手续，故房地产出租不缴纳契税。
26、房地产抵押是否缴纳契税？
答：由于房地产抵押没有发生房屋所有权、土地使用权的变更，房屋所有人、土地使用权人仍能对产权行使占用、使用、收益等权利，因此，在房地产抵押期间不征收契税。待抵押期满后，视该房地产权属是否转移确定是否征收契税。
27、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让土地使用权时，是否缴纳契税？
答：应由房地产转让者补缴契税，其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
28、为什么对征用土地不征收契税？
答：征用土地是指国家因经济、文化、国防以及兴办社会公共事业需要，征集集体的土地或者属于国家的土地。土地征用属于政府行为，国家建设所征用的土地所有权、使用权仍属于国家，与土地使用权出让、转让有区别，因此，不征收契税。
29、以抵押贷款方式购买商品房是否缴纳契税？
答：购房人以按揭、抵押贷款购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，应依法缴纳契税。
30、纳税人分期支付土地、房屋权属转移成交价款，应按什么征收契税，其理论根据是什么？
答：纳税人分期支付土地、房屋成交价款，应按合同规定的总支付金额一次性缴纳契税。其依据是：(1)权属转移行为在合同生效的同时即已发生，与付款方式无关；(2)契税是对土地、房屋权属转移行为征税，无论付款行为多少期次，权属转移是一次性行为，所以应在合同生效时一次性征收契税；(3)易于税收管理。
31、为什么对土地、房屋权属作价入股、投资行为征收契税？
答：根据《城市房地产转让管理规定》和《中华人民共和国房产管理法》的规定，以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更，属于房地产转让行为。房产作价入股，房产所有权转移给新成立的企业法人，投资者相应取得股权。同时，土地、房屋权属转移应办理房地产权属变更登记并颁发权属证书。因此，《契税暂行条例细则》规定，纳税人以作价方式取得土地、房屋权属的，视同土地使用权转让或者房屋买卖征收契税。
32、土地、房屋权属交换如何确定契税纳税人？怎样征收契税？
答：土地、房屋权属交换的双方都是权属的承受者，都是契税的纳税人，在确定计算征收税额时，按照差额计算征收。交换价格不相等的，由多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；交换价格相等的，双方免纳契税。
33.、按照《中华人民共和国契税暂行条例》规定，土地管理部门、房产管理部门应如何配合征收机关征收契税？
答：按条例规定，土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
34、契税的纳税环节是如何规定的？
答：契税的纳税环节是在签订土地、房屋权属转移合同或纳税人取得其他土地、房屋权属转移合同性质凭证之后，办理土地使用权证，房屋所有权证之前。
35、契税纳税义务发生时间是如何规定的？
答：契税的纳税人义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
36、什么是“其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证”？
答：细则规定，其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书及省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。
37、我省关于契税的具体纳税期限是怎样规定的？
答：契税纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理契税纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
38、什么是土地、房屋分析？对土地、房屋分析是否征收契税？
答：土地、房屋分析是指土地、房屋共有者按一定比例划分土地使用权或房屋所有权，分别办理权属转移手续的行为。具体地说是指由于分家、解伙或清产而发生土地、房屋权属分立的法律行为。
土地、房屋权属分析是在权属共有人内部分割而发生的权属转移行为，不在契税的征收范围内。
39、什么是土地、房屋继承？对土地、房屋继承是否征收契税？对接受遗赠行为是否征收契税？
答：土地的继承是指公民依法接受死者遗留下来的土地使用权的行为。房屋的继承是指公民依法接受死者遗留下来的个人合法房产的行为。土地、房屋的继承不属于土地、房屋权属转移的范围，因此，不征收契税，非法定继承人承受遗赠房屋，属于赠与性质，应按赠与行为征收契税。
40、对土地使用权与房屋所有权之间的交换如何征收契税？
答：土地使用权与房屋所有权之间进行交换。应当按照土地使用权交换或者房屋所有权交换的差额计算征收。交换价格不相等的，由多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，双方免纳契税。
41、契税的征收对象及其应具备的三个条件是什么？
答：契税的征收对象是土地、房屋权属转移的行为 ,其应具备的三个条件是：(1)转移的客体是土地使用权和房屋所有权；(2)权属客体必须发生转移，即由一方转到另一方，权属主体发生变更，即由一个权属人变为另一个人；(3)发生经济利益关系，除赠与外，当权属客体发生转移时，承受方必须支付相应的经济利益，如货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
42、宁波市区享受优惠政策的普通住房标准是什么？
以下三点需要同时满足才是普通住房：
⑴住宅小区容积率在1.0以上；
⑵单套建筑面积在140平方米以下；
⑶实际成交价格低于公布的同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。
43、城镇房屋拆迁的契税优惠政策是什么？
答：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
44、滞纳金的计算方法？
答：《税收征收管理法》第三十二条规定：纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
税款滞纳行为发生在2001年4月30日以前的，则按照原征管法规定，按日加收滞纳税款千分之二的滞纳金。
1.2
个人转让房屋除个人所得税外，还涉及营业税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等5个税种，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。
城市建设维护税部分，城市维护建设税随营业税征收，计税金额为营业税的实际缴纳税额。外籍个人暂不征收城市维护建设税、教育费附加。
1.3
1、个人财产转让所得征收个人所得税的依据有哪些？
个人财产转让所得征收个人所得税有以下依据：
三是《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）规定：个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。个人出售自有住房的应纳税所得额分三种情况计算征收：一是个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定；二是个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。经济适用住房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定；三是职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。
2、个人转让房产所得应当如何计算缴纳个人所得税？
个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。个人出售自有住房的应纳税所得额分三种情况计算征收：
一是个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定，应纳税所得额计算公式为：
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×20%
应纳税所得额=房产转让收入额-房产原值-合理费用
如果纳税人不能准确提供房产原值和有关税费凭证，无法确定房产原值时，税务机关可以综合考虑该项房产的坐落地、建造时间、当地房价、面积等因素，按房产转让收入额的一定比例核定征收个人所得税。例如，目前有些地方税务机关对这种情况按照房产转让收入额的1－3％核定征收个人所得税。
二是个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。经济适用住房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
三是职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。
四是《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定：一是对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。二是对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。三是纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
3、个人出售自有住房可以享受个人所得税优惠政策的有哪几种情况？
个人出售自有住房可以享受个人所得税优惠政策的有两种情况：一是对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；二是对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。具体办法为：（1）个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专产存储。（2）个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同)的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。（3）个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。（4）个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。（5）跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。
4、个人转让应税住房后怎样申报缴纳个人所得税?
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3. 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。 5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。
2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。