关于房价你必须要知道的…… - 老端的日志 - 网易博客

于房价你必须要知道的……经济问题 2010-09-07 02:50:10 阅读3545 评论14   字号：大中小
文/端宏斌
家里大扫除，整理出不少老旧DVD来，随便选了张开始看，那是冯小刚2002年的贺岁片《大腕》，这部片子中诞生了不少流行语，特别是片子末尾李成儒一长段的独白，上网找到了链接：
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“一定得选最好的黄金地段，雇法国设计师，建就得建最高档次的公寓，电梯直接入户，户型最小也得四百平米。什么宽带呀，光缆呀，卫星呀能给他接的全给他接上。
楼上边有花园，楼里边有游泳池楼子里站一个英国管家，戴假发，特绅士的那种。业主一进门，甭管有事没事都得跟人家说："may i help you,sir?"  一口地道的英国伦敦腔，倍有面子。
社区里再建一所贵族学校，教材用哈佛的，一年光学费就得几万美金。再建一所美国诊所(儿) ，二十四小时候诊。就是一个字——贵！看感冒就得花个万八千的。周围的邻居不是开宝马就是开奔驰，你要是开一日本车呀你都不好意思跟人家打招呼。
你说这样的公寓，一平米你得卖多少钱？（说话人自己转变角色）——我觉得怎么着也得两千美金吧。（说话人又转变回原来角色）
——两千美金？那是成本！四千美金起！
你别嫌贵，还不打折。你得研究业主的购物心理。愿意掏两千美金买房的业主，根本不在乎再多掏两千。什么叫成功人士你知道吗？成功人士就是，买什么东西都买最贵的，不买最好的。所以，我们做房地产的口号就是：不求最好，但求最贵！”
令人感兴趣的是其中提到的价格，2000美金按照现在的汇率只有13600人民币，按照当时的汇率也只有16400人民币。翻一倍4000美金也不过是27200和32800人民币。现在的北京或上海，就算是一般工薪阶层的公寓楼，其均价也早就已经达到甚至是超过李成儒口中的“豪宅”标准了，更要命的是，现在的公寓楼绝对不会给你配一个带着假发的英国管家，你要享受这种服务，那么15万人民币每平米的“汤臣一品”是起步价。换言之，短短8年时间里，房价的涨幅远远超过当年冯小刚在电影里的极限想象力。最近十年来，中国房价的上升速度令那些所谓的艺术夸张都显得很保守很幼稚。
如果我们把眼光放远一点，那么20年前是什么样呢？我最喜欢举的一个例子是《人民日报》1989年2月20日第2版的一篇文章，该文写道：北京最近提供两万多平方米的住房，每平米1600-1900元。若买两居室，少说也要六万元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存款50元已是极致，100年才能买上两居室。
伴随着房价的飙升，事实上老百姓口袋里的钱也是越来越多了，下面这个图表是俺绘制的“中国历年城乡居民人民币储蓄存款余额”，单位是亿元。


2009年相比于2006年总共才三年的功夫，存款余额就增加了10万亿元，你千万别跟我说都是政府和企业储蓄增加，老百姓储蓄没增加，因为这张图表本身就是居民储蓄余额。从这张图中我们还能看出很多有趣的故事。例如老百姓的钱从2003年左右开始急速增加，因为那一年正好是中国加入了WTO，外贸出口飞速增加的时候。由于中国目前是13亿人，因此平均算下来每个人头上正好分到2万块钱，你的存款如果高于2万，那你就算是在上面的那50%人了。
在2007年居民定期存款增加速度非常缓慢，这主要是两个原因，第一，2007年是大牛市，老百姓纷纷把定期存款拿出来去炒股玩了。第二，2007年多次提高利率，老百姓认为将来的利息还会越来越高，因此都不存定期了。这告诉我们政策的结果其实适得其反，加息的本意是回笼资金，但老百姓认为未来利息更高，所以都不愿意存银行，降息的本意是释放资金，但老百姓认为未来利率更低，所以纷纷把钱存银行，还是存的定期。在2008年金融危机的时候，央行多次降息，但是老百姓的存款余额增加了4.5万亿，相比于2007年仅仅增加了1万亿。这个例子告诉我们，传统的经济学教科书充斥着不少经济学家自行意淫的结论，这些结论是经不起实践检验的，要是听经济学家怎么说你就怎么干，那这世界就完蛋了，况且经济学家自己都还没整明白怎么回事。
既然提到了利率，那么有一个投资人都应该知道的常识，先来看一组数字：
负债100万，年率8%，每年要付的利息是8万元。
负债200万，年率4%，每年要付的利息是8万元。
负债400万，年率2%，每年要付的利息是8万元。
负债800万，年率1%，每年要付的利息是8万元。
以上这堆数字告诉我们什么？非常简单，利率越低那么你负债的能力就越强悍，利息就是你资金的使用成本，利率越低你就能买得起越贵的楼。曹仁超讲了个香港的故事，非常有趣。1981年的时候，香港太古城住宅楼每尺（指每平方英尺，大约是平方米的1/9）1200元，但是按揭的利率高达24%，一间房子1000平方英尺要卖120万元，首付30万的话，月供要1.8万元。在当时的香港，极少有人能供得起这样的房子。但是今天呢，同样1000平方英尺的房子，卖价是850万元，首付250万，按揭利率仅仅是2.6%，月供只要1.3万元，按照当前香港人的收入，多数港人都供得起。简单的讲，过去那么多年香港楼价的上涨，利率回落是非常重要的因素。下面这张图是香港从1994年起到2005年的房价图，我只找到这张，如果你能找到从1981年到现在的房价走势图，期待发给大家参考下，先谢过了。


2008年起中国大幅下调利率，并且贷款买房利率还能打7折，可以说这直接导致了2009年开始的房价飙升，如果中国开始大幅上调利率，那么房价的泡沫终将被戳破，但你千万别高兴太早，房价降低的原因是按揭负担更重，所以你更买不起了，换言之，你负担不起按揭是因，房价降低是果，千万不要本末倒置了，以为房价降低就能买得起。你要没事听牛刀乱忽悠，那我包你这辈子买不到房。
现在全世界的利率都处于有史以来的最低水平，这么做纯粹是为了支撑资产价格，如果利率提高一倍，那么美国的房价还要暴跌。下面这张图是美国全国居民住宅的价值图，随着美联储长期将利率放在超低的水平上，美国的房价从1997年开始一直飙升到2006年，一共是9年时间。有一句名言说得好，树再怎么长也不会长到天上去。凡是以90度角直线向上跑的东西，最终都会掉头往下。之所以现在没掉的那么厉害，主要还是美联储接近于0的利率导致的。很多人也盼着中国的房价也一样掉头向下，但历史经验告诉我们，伴随着房价大跌，你的工作和收入也难保，日本现在的房价只有最高峰时期的35%，还是有很多日本人买不起房，不过附带的一个好处是，女人再也不要求你必须有房了，因为你拥有一套天天掉价的房子，并不是你的资产，反倒是负债。但凡有点脑子的人，都知道还是租房更好些。


中国将来会加息么？答案是一定会，但我们都不知道时点在哪里。通过以上对历史的分析，我们发现一旦中国走到加息的周期上，将发生以下这些事情：
1，居民存款特别是定期存款增加幅度将减缓。
2，出于对通胀的恐惧，资金将撤离债券市场，债券价格将下跌。你可以将债券看作是另一种形式的定期存款。
3，利率的提高将大幅增加按揭负担，随着利率的逐渐走高，越来越多的人发现自己更买不起房了。那些原本就买不起房子的人暂且不论，我们讨论的只是那些付得起首付，却承担不了按揭的人，这些才是真正的潜在客户。
4，资金出于保值的渴望，既不能存银行，又不能买房，债券价格又在跌，那么唯一的出路就是涌向股市。中国的股市和国外还不同，国外可以融资买股票，虽然我们也可以，但比例非常低，因此提高利率对外国股市算利空，对A股却算是利好。
5，在A股所有版块中，加息对于银行股是最大的利好，因为银行就吃存贷差，加息扩大了存贷差，对于银行业绩将有不小的增幅。
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