香港是深圳的样板房

回顾昨天的楼市 香港是深圳的样板房焦点广州房地产网gz.focus.cn 2007年06月29日11:15 南方都市报 朱文策
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“深圳学香港，广东学深圳，全国学广东”，可以说，这是过去20年的中国房地产发展的纲要。像亚里士多德对文学起源的描述一样，深圳乃至全国房地产的起步，在很大程度上也是发端于对香港的学习和摹仿，然后才开始不断进行创新的。无论是在制度——包括土地出让制度、商品房销售制度、按揭制度、上下游产业链的完善，在产品——包括(超)高层的出现、园林的营造、会所的建设，还是在营销模式——楼书、样板房、售楼处等等，深圳都是在亦步亦趋地跟着香港一步一步走过来的。如果说深圳是全国的样板房，那么，香港则是深圳的样板房，至少在过去的20年间，它曾经是。
大事记·1997年
5月底，罗湖、皇岗两口岸改造工程全面竣工并提前交付使用，为港人在深圳置业大开方便之门。
7月前后，东南亚金融风暴爆发，香港和深圳的房地产价格均出现了超过50%的剧烈下跌。
9月1日，深圳试行房地产初始登记备案制度。
12月17日，修正后的《深圳经济特区房地产行业管理条例》正式实施。
■ 深港元素
[ 楼花买卖 ]
也称商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在约定时限内交付现房的房产交易行为，其实质是房屋期货买卖。1953年，霍英东在香港成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。上世纪90年代初传入深圳，并成为目前国内新房销售的主要形式。随着目前房价飞涨、楼花炒卖严重以及期房投诉居高不下，有关取消商品房预售改现售的呼声日炽。
[ 楼宇按揭 ]
又称分期付款，为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式，在上世纪80年代即由香港传入深圳，之后在全国流行。有资料显示，建设银行深圳市罗湖支行成交了中国内地第一笔按揭贷款。楼宇按揭最大限度地缓解了置业者资金紧张的状况，并直接扩大了房地产市场容量，在过去的10多年时间里，房地产带动了上下游200多个行业迅猛发展。尤其是在1992-1993年房地产泡沫之后，按揭更是被作为挽救房地产市场的一剂良药。出于金融风险的防范，一直以来，央行都将贷款最高额度控制在7成以下，但在商业银行的具体操作中，则多为8成以下。近年来，由于房价高涨，有不少专家已公开建议提高首付比例。
[ 三级地铺 ]
地铺一词，首见于香港，专指促成房屋买卖双方完成房产交易的中介机构。在上世纪80年代，中介机构便传入了深圳，在1988年9月，有深圳中介教父之称的桂强芳成立了深圳第一家房地产中介机构——深圳市国际房地产咨询股份有限公司。但是，深圳第一家以地铺形式经营的中介机构，出现于1996年夏天的华发北路11号，由先科投资顾问有限公司成立，它让当时深圳二手楼交易首次从安静凉爽的写字楼里走到了临街的地铺里，但仅10个月便退出市场。地铺大兴始于1997年之后，以中原地产为代表的一批香港中介机构到深圳跑马圈地，并自2003年之后驶入快车道。但是，地铺经纪人员的诚信问题如今依然困扰着买卖双方。
地产制度发端于香港
回顾过去20年的深圳房地产发展，深圳如今建立并完善起来的一整套房地产制度，其最初的源头都在香港。
在1987年冒着违宪风险的土地第一拍在深圳落槌之前，深圳官方曾不止一次地去香港取经，并从香港所实行的“勾地制”与“拍卖制”中拿回了后者。由此，深圳关于土地资本化探索的大幕才正式拉开，并直接促使国家修宪，使得土地交易被制度化。“在房地产乃至更为广泛的领域内，土地可以进入市场交易绝对是对中国影响最深远的制度之一。”花样年营销总监李宁表示，如果土地不能由之前的行政划拨转为市场交易，中国的房地产市场自然也无从谈起。
自土地第一拍之后的20年里，深圳房地产始终都在有意地观照香港，并通过政府和民间资本的参与，逐步建立起房地产上下游一整套完善的产业链和制度设计。在1988年和1996年，深圳的房地产探索者在效法香港的前提下，分别成立了第一家房地产中介机构和房地产地铺，那也是如今深圳乃至全国房地产二级市场和三级市场的雏形。
到1997年前后，受深圳房地产价格高涨的刺激，以中原地产为代表的一批香港中介机构进入深圳，并带来了完全港式的策划营销及管理模式，促进了深圳房地产二、三级市场的逐步制度化。时至今日，深圳房地产在一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场以及物业管理市场，均形成了一整套较为完善的制度，这其中，被重重地烙上香港的印记。
产品营销效法香港
在过去10多年间，深港地产在产品设计及营销策划等技术层面的互动及交融愈发紧密。
从上世纪90年代初开始，深圳开始大规模出现了高层、超高层建筑，这基于深圳本身的城市规模，但我们无法否认香港的影响。当时，在深圳商品房设计市场上呼风唤雨的设计公司，比如华森等，都有着很浓厚的香港背景。
1996-1997年百仕达花园和东海花园（查看地图）的出现，可以说是香港地产产品在影响深圳方面达到了一个顶峰。这两者是深圳第一批全方位COPY香港传统豪宅的高档社区，豪华装修、园林、泳池、会所、架空层等一系列港式设计元素的引进，使这两个项目成为了当时全国房地产界竞相学习的样本，即便是到如今，这两大豪宅也毫不落伍。
除了建筑产品打造以外，香港地产给深圳带来的另一法宝——房地产营销。“是香港地产商教会了深圳地产商在会所里面卖楼的。”李宁说。类似售楼处、样板房、楼书以及楼盘模型这些，几乎都是从香港COPY过来的；而举凡项目命名、楼盘形象定位也都经历了同样的“抄袭-模仿-创新”的过程。
■ 访谈
香港以人为本的经验更应推广
朱振辉 原深圳市规划国土资源局副局长
黄金楼市：作为当时国贸大厦的设计总负责人，你在设计之前，应该也去了香港考察吧？
朱振辉：是的，国贸大厦最初的38层确定到最终的53层，高度160米，当时，在国内最高的楼不过30多层，没有任何借鉴，当时，国家公安部也没有关于超高层建筑的消防设计规范。最可借鉴的，便是香港。所以在1982年国贸动工之初，我们分两次考察了香港，几乎是把香港的高层建筑考察个遍，也和当时香港的一些建筑师事务所进行了深入的交流。
黄金楼市：两次考察从香港借鉴到了哪些东西？
朱振辉：国贸大厦的立面造型和平面布局都是我们自己做的，但具体的功能设计，很多是从香港引进的。首先是一整套完整的高层和超高层的建筑设计规范，关于建筑结构、消防、水、电、空调、动力等等，香港都有详细而明确的设计要求，我们把它们拿了回来。后来，国贸大厦的消防设计原则也被作为国内高层、超高层建筑的消防设计规范。从香港那里借鉴的还有一些建筑设施构造，比如，高速低速电梯、双层铝板结合玻璃幕墙、音乐喷泉、自动擦窗机等等。
黄金楼市：你后来担任规划国土资源局副局长之后，与香港之间的互动多吗？
朱振辉：也挺多的，香港是一个弹丸之地，城市高密度开发，土地利用非常集约化，能开发的地方全都开发了，但又开发得很巧妙，是一个典型的立体城市。从城市总体规划到小区规划，做得都非常到位，尤其是周边配套设施，更加以人为本。后来深圳在审批项目投标书中，也坚持一点，周围的商业网点、交通配套、市政设施以及停车位要方便以及充足。
黄金楼市：很多专家都指出，深圳要继续发展必须走香港的路子，城市向高空生长，你觉得呢？
朱振辉：香港规模很小，所以需要高密度开发，这是没有办法的事情。深圳在当时则是一张白纸，我并不希望它变成香港那样，我们原来想着深圳城市会有比较大的绿地空间，优美的城市轮廓线……不过现在随着人口规模的爆增，不得已，深圳也只能往高空发展了。
黄金楼市：在城市规划及建筑设计方面，目前的香港还有什么值得我们去借鉴的？
朱振辉：违章建筑，香港根本没有什么查违办、拆迁办公室等等，在那里，你也很少见到有乱搭乱建的现象。我去加拿大考察的时候，那里一般老百姓的民房，即便是要改一下阳台外形，也要报批。似乎他们的市民都形成了很强烈的法律意识：没有经过审批，不能乱建。但在内地的很多城市，却恰恰相反。我觉得香港在这方面的经验，值得我们参考借鉴。
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