神马文学网英国：公租房发挥多重社会调节功能
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 16:32:25
鉴于公共租赁住房的“特殊商品”性质，英国政府在制定公共租赁房政策时十分注重前瞻性，要求其建设必须发挥多重社会调节功能。目前来看，英国公共租赁房在维护社会和谐稳定、改善低收入者住房条件、推动房地产业标准的提高及建筑节能等方面都发挥着重要作用。
英国是世界上最早实行公共租赁房政策的国家之一，其历史可追溯到10世纪的救济院。英国现代意义的公共租赁房始于19世纪后期，当时城市化进程加速，工业城市人口急剧增加，例如1801—1831年间曼彻斯特人口从7万猛增到14.2万。为维护社会的和谐稳定，英国政府开始将公共租赁房政策作为城市化过程中的施政重点。1890年英国通过了《工人阶级住房法》，鼓励地方政府改善工薪阶层居住条件，当年伦敦东区开建世界首个地方政府公共租赁房。后来，地方政府建公共租赁房都获得了中央政府财政支持。从1979年开始，英国鼓励住房协会参与建设和管理公共租赁房，并规定商品房开发商配建公共租赁房才能取得建设许可证。
英国社区及地方政府部官员罗德·琼斯表示，公共租赁房建设不仅要解决“居者有其屋”，还要综合考虑到承租者的居住环境和社会尊严。随着社会发展和生活水平的提高，低收入群体已不满足仅有房住，居住环境逐步被视为事关其人格尊严和社会地位的组成部分，因此英国公共租赁房建设目标也由“居者有其屋”发展过渡为“以可承受的价格，让所有人享有体面住房”。为此英国在上世纪90年代提出“混合居住模式”，即在同一个地区建设公共租赁房和普通商品房，推动社会阶层融合，避免形成新的贫民窟。另外，英国政府还对中低收入群体实行分类综合保障政策，以确保其在享有“体面住房”的同时，逐步成为“有产者”。一是提供公共租赁房，帮助最困难的群体，主要面对800多万失业人口和最低收入人群。二是给予与收入挂钩的住房补贴，帮助没有资格住公共租赁房但也买不起房的群体。为此英国政府的补贴对象由住房供应方转向需求方，即由“砖头补贴”转向“人头补贴”。2004年英国160亿英镑住房补贴中三分之一用于“砖头补贴”，三分之二用于“人头补贴”。三是通过税收优惠，帮助中低收入者按揭购房，包括通过产权分享购买公共租赁房。
琼斯认为，公共租赁房建设主要是政府政策推动，并得到政府财政支持，因此它必须在行业内发挥社会导向作用。上世纪20年代英国公共租赁房最早大规模通电，引入自来水，配备室内卫浴设施，并按“花园城市原则”给公共租赁房配备私家前后花园。上世纪四五十年代英国所建公共租赁房大都是双拼或联排住房。1961年英国公共租赁房领域推出了著名的“派克·莫瑞斯标准”，该标准立足于“为现在和将来建房”，详细规定了公共租赁房的许多指标，如3人以上住房，厨房储藏空间至少2.3平方米；4人住房面积至少72平方米；室外气温低于零摄氏度时，室内采暖设备要保证客厅和餐厅的温度不低于18℃，厨房的温度不低于13℃。1967年，“派克·莫瑞斯标准”的许多原则被英国住房建设委员会吸收为建筑行业的国家标准，推动了英国整个房地产业的健康发展。
公共租赁房还发挥着节能减排的示范效应。在英国的节能减排国家战略中，提高住房能效是其中重要一环，而英国公共租赁房则是节能减排的排头兵。英国的公共租赁房率先全面推广墙体、屋顶及阁楼保暖措施，普及双层玻璃、节能灯及节能锅炉。英国公共租赁房的能效标准要高于普通商品房，2008年公共租赁房能效指数为59,而普通商品房能效指数仅为49。
2000年英国政府提出了具体的“体面住房标准”，包括积极友善、安全和谐的邻里关系，有效、可信、可靠的社区管理，对气候影响最小、生物多样性保持尽可能完好的生态环境，设计精美、质量上乘的建筑，交通、购物、通信等配套完好的服务，能够为居民提供基本工作条件的可持续发展的地区经济，包括教育、资讯在内的公共和私人服务体系，以及尊重个体权益的人文环境等。2008年的统计表明，根据该标准，英国有34％的普通商品房不达标，而公共租赁房不达标的只有27％。预计到2011年4月，不达标公共租赁房将下降到仅有30万套。英国公共租赁房在发挥多重社会调节功能方面的作用将进一步凸显。