地王归来 上海楼面价再创新高

　　9月8日下午5点，上海浦东黄浦江沿岸的E18地块(9-3)地块，在香港地产大鳄九龙仓、新鸿基和央企中粮、中建四家竞争中，终于创下国内住宅楼面价的新高——35490元/平方米，九龙仓以48.28亿代价竞得地王。 

　　而这个最终价格，在多数业内人士看来是“便宜的”。此前业内的预测认为4~4.5万/平方米的楼板价是相对合理区间，激进的甚至看到5万/平方米以上。而各地土地市场，早已普遍升温，仅在9月初的短短2天内，上海、广州和武汉三市就接连拍出新地王，更多的区域地王也频频出现。

　　“一个刷新宅地楼面价记录的地王，带来的市场冲击和心理影响是不可忽视的。此时此地，具体价格多少并不是主要因素。”第一太平戴维斯(上海)物业顾问有限公司董事长刘德扬向本报记者坦言，“希望负面影响不要过于放大。”

　　刘德扬直言，不管是调控部门还是市场各方，量升价跌才是理性状态下各方都能接受的楼市“和谐”状态，现在的问题是，这种状态受到太多冲击。“一旦这种状态被打破，离新一轮的调控就不远了。”

　　地王冲击波

　　E18地块(9-3)地块，东至浦东南路、南至宁阳小区、西至浦明路建筑交易市场、北至张家浜绿带，出让面积为54415.3平方米，容积率为2.5，规划用途为普通商品房。

　　这块土地，起始价为34.1646亿，折合楼板价高达25114元/平方米，而最终成交总价为48.28亿，楼板价达到了35490元/平方米。这一成交价格超越了2009年底中建地产竞得上海新江湾城C6地块32484元/平方米的楼板价记录，成为新的单价地王。

　　9月1日，上海松江广富林2-5号低密度住宅用地，以16488元/平米的楼面价成交，刷新该区域新单价地王；9月2日，广州番禺中心南区4—2地块被广州城建以楼面价7282元/平米取得，番禺地王再度被刷新；同一天，万达竞得武汉东湖中央商务区核心地段2幅商住用地，47公顷的土地总价达76亿元，成为该地区新的总价地王。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊指出，近期住宅市场成交回升，令开发商对后市预期乐观，土地市场的升温与之不无关系；而各地政府为完成今年土地计划供应量，也为地王的诞生埋下了伏笔。

　　据中原调查数据显示，近期几大重点城市土地供应持续放量，上周12个重点城市宅地挂牌面积达到222公顷，超过新政前平均水平6%，为近13周以来首次。而这12幅地块全部成交，平均溢价率超过24%。

　　恰恰，除了上述已经成交的地王，各地的地王级地块正在集中露面。这几天，南京市2010年第12号国有建设用地使用权公开出让公告中，出让的两幅土地光出让底价就超过200亿元。还有上海、北京各自的长风地王、中服地块也已经进入出让流程，个个都是地王级的。

　　在业内人士看来，目前市况下新生地王，主要不是因为争夺激烈，而是地块本身，许多地王从被推上“拍卖台”就已经注定是天价。

　　统计显示，上海8月土地市场供应井喷，达43幅共233.7万平方米，其中住宅用地更为放量，21幅居住用地总面积达131.3万平方米。

　　在香港豪宅开发商嘉华集团旗下的慧芝湖花园三期推介现场，刘德扬还告诉本报，从调控的思路出发，增加土地供应量，应是调控价格的一个重要措施，但如果面对饥渴的市场，推出的地块中包含较大比例的高价地块甚至地王地块，效果往往背道而驰。

　　在香港豪宅开发商嘉华集团旗下的慧芝湖花园三期推介现场，刘德扬还告诉本报，从调控的思路出发，增加土地供应量，应是调控价格的一个重要措施，但如果面对饥渴的市场，推出的地块中包含较大比例的高价地块甚至地王地块，效果往往背道而驰。

　　例如，7月份，上海推出的临近世博园的卢湾区第104街坊137D-3地块，出让底价折合楼板价高达4.26万元/平方米，只不过最终该地块因底价过高而被迫暂停出让。

　　其实，企业争夺的另一面，地王冲击波的制造者，往往是各地方政府，具体而言是地块出让时机的选择、出让底价的制定、出让条件的设置。

　　刘渊坦言，当前土地市场供求趋于活跃，符合增加住宅市场有效供应的政策目标；但未来高价地块的出现，可能刺激市场反弹，不利于调控政策的持续。

　　新一轮调控或提前到来

　　中国房地产指数系统百城价格指数最新调查数据显示，2010年8月，全国100个城市住宅平均价格为8305元/平方米，与上月基本持平，其中58个城市价格环比上涨，42个城市价格环比下跌。

　　其中，北京等十大城市全样本调查数据显示，8月十大城市平均价格为15135元/平方米，环比下跌0.76%。深圳、武汉和广州3个分别环比上涨0.82%、0.62%和0.48%；7个环比下跌的城市中，上海跌幅最大，达到3.54%，其余城市跌幅在1%以内。

　　同时，几乎所有版本的统计数据均显示，8月至今，主要城市楼市成交量均出现了明显上升，成交均价在统计数据上也显示有所上升。但据记者了解，真正对成交量上升起决定性作用的是实际成交价格有明显回调的项目，市场的真实状况是“量升价跌”。

　　“调控的理想效果决不是楼市量价的大涨大跌，量升价跌的状态和趋势，是有关方面期待的相对理想状态。”某知名上市公司的董事长则向本报坦言，对有年度业绩压力的大部分房企来说，眼前量升价跌而跌幅平稳的状态，同样是企业希望看到的。“在这样的状态下，资金链日渐紧张的房企，只要定价合理，就能获得理想的销量，平稳过渡。”

　　换言之，当前“量升价缓跌”的状态，是当前市场各方博弈的平衡点。近期较高的刚需购房比例说明，这种状态下，同样利于市场购买力的释放和消化。

　　刘德扬则进一步指出，市场认为如果当前这种“和谐”状态可长期维持，新一轮调控政策出台概率并不高，但事实上这种猜测过于理想。“太多的因素会打破这种状态，地王冲击波已经首当其冲。”

　　在复地集团董事长范伟看来，楼市调控中，个体的理性选择，却往往会演变为整体的不理性表现，土地市场恰恰出现了这种状态。从单个地方政府角度出发，增加土地供应量、并在市场有所好转的时候适时推出较贵的地块，不仅能获得较高出让金也有利于提高成交率，不能说就是错的；但如果众多地方政府均一拥而上，便会出现各地地王频现的不理性结果，传递了错误的市场信号。

　　而现在，新单价地王的诞生，或许又将成为刺激调控管理层的信号。种种迹象表明，“二次调控”的前奏已经再度响起。

九龙仓48亿夺上海浦东地王

　　时隔5个月，面粉再度贵过面包。

　　昨日(9月8日)，香港九龙仓旗下的卓光控股有限公司，一举夺下上海黄浦江沿岸E18地块 (9-3)。地块总价48.28亿元，折合楼板价35490元/平方米，不仅总价高昂，还创下浦东住宅用地楼板价新高。 

　　8月以来，重点城市住宅成交量开始大幅回升，总体增幅在三成左右。土地市场也一反之前的理性态势，各地“地王”频现。对此，业内人士对《每日经济新闻》表示，更严厉的二次调控政策或将出台。

　　各地连出“地王”

　　昨日上海拍出的黄浦江沿岸E18地块，起始价格为34.16亿元，起始楼板价高达2.5万元/平方米。该地块不仅拥有江景资源，还受上海世博辐射，竞拍之前就有消息称，包括九龙仓、新鸿基、绿地等在内的五大房企都对该地“志在必得”，网上报价一度达到35.3746亿元。

　　美联物业上海副总经理丁伟表示，九龙仓所购得的黄浦江沿岸E18地块，25113元/平方米的楼板价，就已经比周边二手房价格要高了。

　　不仅是上海，近来，各地的土地拍卖中接连诞生新“地王”。

　　8月31日，广州城建以楼面价7282元/平方米取得番禺中心南区4-2地块，刷新番禺“地王”纪录。同一日，万达购得武汉东湖中央商务区核心地段的两幅商住用地。地块47公顷，总价达76亿元，一举超越华侨城在2009年底所创下的43亿元的武汉总价地王。

　　两天后，上海合生竞得上海松江板块广富林2-5号地块，楼面价为16488元/平方米，刷新松江地区地王纪录。

　　数据显示，房地产调控近5个月以来，全国的土地价格并没有出现大规模的调整。在大部分中小城市，虽然一些非热门地块以底价成交，但热门地块依然表现抢手。

　　引来二次调控？

　　近期住宅市场的成交回暖及销售回款的增加已令开发商资金状况有所好转。以万科、富力两家标杆房企分析，8月份销售额较去年同期分别增加了149%和45%。其中万科单月销售额过百亿元，更是刷新了国内房企单月销售纪录。

　　此外，9月5日保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》，在融资方面对房企也是利好。

　　“预计后续土地将维持放量供应，优质地块仍将受到各家开发商争夺，不排除后续还会有更多的地王诞生。”中原集团研究中心高级经理刘渊表示。

内地十大重点城市8月卖地219亿 地王重回市场

　　文/表 记者 张忠安

　　近期楼市回暖，土地市场也似乎扬眉吐气，不仅各地成交保持上扬，久违的“地王”也重回市场。在调控政策下，开发商拿地似乎仍“不差钱”。专家表示，目前土地市场成交指数在部分地区很火热，只要政策没有松动，短期内不会大面积“发高烧”。

　　土地成交

　　十大城市8月卖地219亿

　　随着“金九银十”的来临，全国主要楼市成交明显回暖，而开发商拿地热情也水涨船高。统计显示，北京上海广州等十大重点城市8月份土地成交219亿元，连续两个月走高。市场专家表示，楼市回暖趋势加速，土地成交活跃也意味着开发商对未来楼市信心增强。

　　中国指数研究院的最新数据显示，北京、上海、广州、深圳等十大重点城市土地市场明显升温，累计成交宗数为268起，成交面积1222万平方米，卖地款达219.32亿元，环比上升5亿左右。

　　久违的“地王”再度现身。九龙仓(0004.HK)旗下的卓光控股有限公司前日以48.48亿元拿下上海黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块，楼面地价达35490元/平方米，成为上海新一任纯住宅地块单价新科“地王”。

　　另据中国指数研究院的监测，8月份，20家重点房地产企业新增土地储备面积达867.39万平方米，环比上涨约16.52%。其中万科在8月拿地速度猛增，新增十块土地储备以及代建4个保障房项目，不包括保障房项目就已扩张土地面积390万平方米。

　　业内人士分析，土地市场快速升温来自开发商对于市场回暖后的心态变化。上海易居地产研究院综合部部长杨红旭表示，“房市回暖，地市当然也会随之复苏了。”

　　市场透视

　　开发商何以拿地“不差钱”？

　　楼市调控政策实施以来，多数融资渠道被封。但土地市场近期表现火热，开发商又为何不差钱？

　　首先，国企背景、实力雄厚。据最近统计，房地产调控政策出台后，京沪穗深等一线城市成交总价前十名的地块中，多数被国企或者央企收入囊中。如从金地集团口中吐出的广州番禺旧“地王”也加价出让，最终越秀城建以23.8亿元的总价获得，再次刷新番禺地价，比金地2007年的拿地总价高出7.9亿元。

　　其次，销售资金回笼加快，增加开发商的资金支配能力。三季度以来，市场销售“淡季不淡”，成交连续两个月大幅上涨，万科8月的销售额超过百亿，创下国内房企销售新纪录。恒大地产凭借广大二、三线市场的支持，8月销售也超过44亿元。另外，保利、富力、碧桂园等都取得不错的销售业绩。“8月份销售回款，使得我们手中可以支配的资金陡然增加，作为开发商，有了钱自然就是拿地，扩大再生产。”一家开发商负责人对本报记者表示。

　　另外，虽然银行一直在强调收紧房地产信贷，但主要收紧的是购房者贷款，对开发商的贷款依然很“慷慨”。如建设银行上半年发放3786.11亿元房地产开发企业贷款，比去年同期增加228.73亿元。交通银行上半年房地产企业贷款达到1567.2亿元，比去年同期净增长388.03亿元，增幅达到33%。

　　走势预判

　　土地市场暂难集体“高烧”

　　不过，记者采访的多数专家认为，无论是楼市，还是土地市场，只要调控政策没有明显松动，“即使部分地区或者部分地块很突出，但整体市场不会立马好转。”

　　寒桐投资总经理韩世同告诉记者，“虽然楼市成交有所回升，但整体还是低迷的，连续出现地王不正常，部分地区可能存在人为托市。”开发商一般不会因为一两月的销售好转就改变运营策略，只要政策没有松动，开发商不会轻易涌向土地市场。

　　杨红旭表示，国内的土地市场未来还将以稳定为主，“在政策重压缓解之前，只能算是恢复性反弹，难以大幅反弹，整体上并无大的起色。”

　　合富置业首席分析师龙斌在接受记者采访时也指出，未来市场还谈不上“火”，应该是逐渐恢复到正常状态。“土地市场还是比较理性的，对于好的地块，竞争比较激烈，而资源地段一般的地块，开发商竞投谨慎。大开发企业拿地大多数还是以地段价值和目前市场为参照的；中小企业由于实力差距，拿地比较难，土地市场也反映出市场竞争向大型开发企业倾斜的格局。”他还认为，虽然四季度土地供应量会增加，但多数城市很难完成年初定下的供应目标。

　　高层声音

　　央行行长周小川：可适当管理利差  调动银行积极性

　　本报讯 中国人民银行行长周小川9月9日在“牛津中国财经论坛”发表午餐演讲时指出，央行需要对金融机构提供激励机制，具体工具方面，仅用政策性利率可能不够，适当管理利差有利于调动银行服务实体经济的积极性。

　　金融危机初期，为刺激经济，美国、日本等发达国家降至零利率，现在很多人批评金融机构在经济复苏中发挥的作用不够。周小川表示，如果降至零利率，商业银行的储蓄成本为零，是否会导致银行没有发放贷款的压力，“零利率可能导致银行对实体经济的服务减弱”。

新华社:不排除新一轮楼市调控政策出台

　　“金九银十”楼市传统旺季刚刚开始，近来各地土地市场便已快速升温。在调控政策可能进一步收紧的情况下，开发商如此高调拿地底气何来？

　　各地“地王”今又来

　　9月伊始，土地市场陡然升温，短暂沉寂的“地王”又开始频出。9月2日，广州番禺中心南区一地块被广州城建以楼面价7282元/平方米取得，番禺“地王”再度被刷新。

　　9月8日，香港九龙仓集团旗下的卓光控股有限公司，一举夺下上海浦东黄浦江沿岸一地块，总价48.28亿元，折合楼板价35490元/平方米，创下浦东住宅用地楼板价新高。

　　此外，万达将武汉东湖中央商务区核心地段2幅商住用地收入囊中，47公顷的土地总价达76亿元，成为该地区新的总价“地王”。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊认为，近期住宅市场成交量的回升令开发商对后市预期开始乐观，这是导致土地市场升温的直接原因；而各地政府为完成今年供地计划，供应放量也为“地王”的诞生创造了条件。预计后续土地将维持放量供应，优质地块仍将受到各家开发商争夺，还会有更多的“地王”诞生。

　　虽然目前政府频频释放出维持调控压力的信号，但是随着“金九银十”的来临，各地土地和住宅市场已持续升温，开发商对热门地块的争抢也有加剧之势，预计在楼市调控的背景下各方博弈日益加剧。

　　开发商拿地底气何来？

　　业内人士告诉记者，虽然8月份政策面依然维持调控从紧态势，部分城市暂停第三套房贷、土地清查、预售监管等利空消息接连出现，但这些都未能阻挡成交量的稳步回升。

　　在经历了3个月的市场调整和观望期后，8月刚性需求再度释放，推动楼市强势反弹。

　　除了近期住宅市场的成交回暖外，销售回款增加令开发商资金状况有所好转，也让其拿地时底气十足。

　　不排除新一轮调控出台

　　“一旦后市回暖过快，政府将极有可能采取更严厉的调控政策来严控市场，从而导致房地产市场再度陷入调整”。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，国务院副总理李克强于8月中旬两次发表讲话，表示要巩固调控成果，保持市场平稳发展，充分显示出中央政府对于调控从严不变的决心，因此，楼市过快回暖并不是件好事。

　　上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也表示，在成交放量的背后，很多开发商项目都出现了价格上调的冲动，很多高端项目也跃跃欲试准备推盘。“但是如果成交推高房价的话，不排除后期有更严厉的调控政策出台。”

　　9月7日，工业和信息化部运行监测协调局与社科院工业经济研究所联合发布的《中国工业经济运行2010年夏季报告》指出，下半年要保持宏观经济政策连续性和稳定性。其中，要选择好房产税征收政策出台的合适时机，近一个月来再次明确提及征收房产税。

　　杨红旭认为，九、十月份成交量还将继续反弹，但房价不会明显上涨，维持振荡的可能性更大。在这种情况下，政策不会立即加码，依然处于房价观察期和政策维持期。但如果房价普涨将必然招致新政策打压，比如坊间频传的房产税。

谢国忠：万科赚钱靠股市 中国开发商不赚钱

经济学家谢国忠（资料图）

　　在埃及尼罗河的三角洲地带，有一座小镇叫作Rosetta。两百多年前，拿破仑的部下攻城略地到达这里，在打地基建造防御工程的时候，挖出了一块大石头，上面刻着密密麻麻无人能懂的碑文。大石头先是被运往开罗研究所，后来几经辗转，被大英博物馆收藏，穿越两次世界大战的硝烟，一直留存到今天。

　　原来大石头已有千年之久，上面用三种语言记载着一位古老的埃及国王的功绩。曾有埃及、英国、法国的多位考古学家、语言学家，努力读解石碑上的内容而不得。几十年过去，据说最后是一位德国学者破译了全部碑文，让死亡的文字重新复活，让遗失的意义再次浮现。

　　这块大石头，以它出土的村庄命名，被叫作Rosetta Stone，中文里通常将它音译为“罗塞塔石碑”。但谢国忠将它意译为一个更动听的名字——玫瑰石。

　　“我非常喜欢这个故事，我觉得它代表着一种跨时代、跨文化、跨语言的对知识的追求，”谢国忠说，所以他以这块石碑为自己的公司命名——玫瑰石顾问公司。

　　就像很多人并不知道“玫瑰石”这个名字的来历与意义一样，很多人也并不了解，谢国忠那些耸人听闻的结论背后，有着多么强大的逻辑和证据。

　　据说在其职业生涯的早期，谢国忠就以三大预言的逐一应验而扬名立万：亚洲金融危机、香港回归后房地产泡沫的破灭、以及中国在20世纪末的通货紧缩。

　　20世纪的故事已经显得遥远。就我个人而言，真正意识到这个人的声音值得倾听、他的惊人之语并非都是妄言，是2007年到2008年之间：

　　2007年8月，华尔街两只对冲基金破产，引起美国金融市场一阵恐慌，当时本报为此做了一个小专题《华尔街的盛夏寒流》。在做这个专题的过程中，我采访了北京、纽约、伦敦的多位经济学家与分析师，询问他们对市场的判断。其中大多数人都没有太拿当时的状况当回事，尤其是北京与伦敦的经济学家，都表示对美国金融业、对华尔街非常有信心。

　　只有谢国忠一人，在当时发出了无比尖锐而刺耳的声音：“全球信贷泡沫正在破裂……目前的全球流动性泡沫很可能在2008年终结，并以华尔街衍生品市场的崩溃为开始。”当时谢国忠让我印象深刻的，不只是他骇人的预言，还有他激烈的表达方式，他写到：“是时候了，让华尔街的骗子们破产去吧！”

　　2008年9月，雷曼兄弟轰然倒塌，全球经济随之跌入泥潭——当我想起谢国忠一年前的预言时，我觉得他简直是个巫师！他是怎么做到的？那时甚至还没有几个人能说明白，“次级债”到底是个什么玩意儿。

　　当我终于弄明白，美国房地产市场所谓的次级抵押贷款是怎么回事，我也意识到，谢国忠不是巫师，他就是一个眼光敏锐、大脑清晰，又无所顾忌、敢于直言的经济学家。他之所以敢于预言，他之所以能够一而再、再而三的预言准确，背后自有一套严密而强大的事实和逻辑。只是人们往往被他的结论所吸引并激怒，而没有耐心去听他结论到来之前的路径。

　　在联络采访谢国忠先生的过程中，我像他的朋友们一样称呼他为Andy(他的英文名)。其实，私下里我叫他“Mr. Bubble”——泡沫先生。翻看他在21世纪第一个十年里的文章结集《再危机——泡沫破灭时，我会通知你》，叫他“泡沫先生”并不算偏颇。近十年来贯穿他言说的主题，就是对经济泡沫的剖析和警示：

　　“中国房地产市场是一个巨大的泡沫。……泡沫总是要破的，没有例外。……最终的杀手就是通货膨胀。……泡沫的发展和破灭，有自己的时间表。当它即将破灭时，我会让你知道。……很有可能，中国的房地产泡沫将在2012年破裂。”

　　著名地产商潘石屹说，他不喜欢谢先生那种“上帝般的说话方式”。

　　谁会喜欢呢？——当上帝说的是“离开伊甸园吧”，而不是“上去诺亚方舟吧”。激怒人们的，并不是谢国忠说话时那种“上帝般的口吻”，而是他总在叫嚣丧钟已经敲响，悲剧即将上演。在一片狂欢景象中，这样的声音听起来不像是预言，而像是诅咒。

　　但是，当你耐心倾听完他的话，你会发现，这位“泡沫先生”——Mr. Bubble谢国忠，其实比任何人都憎恨泡沫。既是出于“说出心中真相”的本能驱使，也是出于对泡沫破灭后巨大的经济与精神损失的担心，才让谢国忠如此执着地言说泡沫。

　　我以为毕业于麻省理工大学经济系的谢国忠博士，一定有着身为经济学家的更伟大的志向，比如让中国人民更富裕、让中国社会更美好什么的。没想到他说，作为经济学家，他只希望中国人辛辛苦苦赚的钱，不要被平白无故地骗走。

　　在经济学之外，他的兴趣在历史，他的志向在写小说，因为这个多彩的时代是在很适合写小说，“我一定会写，但可能会先用英文写。”

　　谢国忠一向以英文写作，《再危机》这本书呈现出的简洁明快、清晰有力的语言风格，要感谢翻译们的杰出工作。接受《经济观察报·书评增刊》专访时，谢国忠关于西方思维方式与中国传统文化的对比，也多少解释了他本人何以形成今天的思维方式和表达风格。

　　我想，如果将来有人写一部“当代中国经济转型史”的书，没准儿“谢泡沫”的称呼会和“吴市场”一样被留下来。人们会记得，当年有位吴敬琏先生，是多么热爱“市场”；还有一位谢国忠先生，是多么痛恨“泡沫”。

　　问=程明霞 侯思铭 答=谢国忠

　　谁吹大了泡沫

　　问：我们还是从房地产说起吧，你最近的文章说，“香港所有的不幸都可以归因于对房地产的痴迷。世界上没有任何一个城市像香港一样，经济重心如此依赖于房地产。”这和我们大陆目前的样子不是很像么？你书中写，上海的小保姆都辞职去炒房了。

　　谢：是的。但是大陆和香港不一样的地方在于，大陆房地产业的钱都跑到政府口袋里去了，香港可不是这样的，钱主要是给开发商拿走了。

　　一个泡沫最终会产生两个结果：一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点，这中间什么都没变，起点和终点是一样的，但是从起点走到终点这个过程中，有人买入、有人卖出，所以有的人钱变多了，有的人钱变少了，财富总量没有变，但是重新分配过了。第二，它也是一个资源重新分配的过程，这中间有人投资进去想要获利，结果造成了损失。

　　而大陆房地产泡沫的情形就是，这个过程中，财富和资源最后都流向政府了。所以你看政府这几年突然变得非常有钱，财政富余很多。那么问题就是，政府要怎么花这么多钱？效率能有多高？会不会浪费？这是最大的问题。

　　问：在房地产泡沫的问题上，你一直都把板子打在政府屁股上，你觉得房地产商其实在里面并没赚多少钱，不应该为高房价负责？

　　谢：如果把他们交的税都算进去，开发商真的不赚钱。

　　土地增值税是60%。地方政府财政一有压力，他就去找开发商，说你必须给我交土地增值税。这就是为什么很多楼盘卖到最后，开发商都会留一套不卖，留一套房子他就保留着项目公司，跟政府说，我的公司还在，房子没卖完，不交税。于是地方政府就说，那我先预征，我算过了你应该交六个亿的税，现在先交两亿吧。开发商原来都是靠不交税赚到钱的。等到六亿都交给政府，开发商根本没赚多少钱。

　　你可以去分析房地产公司的净资产。比如绿地集团这么大的公司，你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的，造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子，卖了房子赚了钱，然后把赚的钱全部投进去，还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱，买地段更差的一块地，再造房子，卖掉以后，再拿出全部的钱，同时还要向银行借钱，再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小，它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。

　　再来看万科。这么大的房地产公司，分析员发现它公司的资产构成，其中70%都是靠高价发股票赚来的，也就是说，万科的钱大部分是从股市赚来的，靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的，即使他们靠造房子赚了钱，做大了，政府也一定会有各种各样的办法把钱拿走。

　　去年全国卖房子一共卖了4.6万亿，把建筑成本、毛利、土地税都算下来，这4.6万亿里面政府大概赚了75%，也就是3.5万亿多。去年中国的财政收入总共才7万亿。

　　问：所以房地产泡沫主要是政府卖地造成的？你判断泡沫的标准是什么？高房价？空置率？

　　谢：从两个方面来看，一个是量，一个是价。

　　量，就是空置率，中国现在有大量的空房子。现在城市里的商品房大约有六千万套，空置率是25%到30%。这还不包括企业造的房子，企业自己造的房子大约有三千万到四千万套。我到长沙去，看到湖南广电集团造了很多很多房子，都是给员工的福利房，质量是非常好的，不是宿舍，是完全可以跟商品房竞争的那种房子。

　　但是我不知道员工有没有产权，是不是可以到市场上卖房子。我看到有些是员工自己住，也有些是进入市场的。自己造房子的民企国企都有，中粮、三一重工[27.27 -2.29%]，都造了很多房子给自己员工住。全国各地这些企业造的房子，还有一些小产权房加在一起，空置率差不多也是25%到30%左右。

　　问：这个空置率的数字是怎么得出的？

　　谢：空置率本来应该是政府统计的，但是政府没有做这个事情，或者它根本不想把这个数据搞清楚。

　　我说的这个空置率是观察样本来的。如果你知道一个总数，然后在全国各个城市去随机抽样的话，100个样本下来得出的数据就是比较准的，可以代表整体。我在全国各地，到任何城市去观察，差不多都是这样，25%到30%这个空置率我认为差不多。

　　那么，已建的六千万套和企业造的三、四千万套加起来差不多一亿套，算100亿平方米吧。再加上城市原来100亿平方米的老房子拆迁等等，这些都加下来，就是已建的和在建的城市商用住房大约有200亿平米。

　　按照每人平均20平米来算的话，就意味着中国现在已建和在建的房子够10亿人住了。而中国的城市化进程全部完成，城市人口达到最高点，也就是10亿人吧。因为一般城市化到70%就到头了，一些岁数大了的农村人是不愿意进城定居的。

　　对比一下其他国家，日本人均住房面积只有16平米，欧洲也不过20多平米。所以，从量上来看，中国造的房子已经足够住了，不用再造房子了。但是你看现在很多地方政府已经把土地都准备好了，他还要继续把地都卖出去造房子，我估计还得有30亿平米。到时候那么多房子怎么办？

　　再从价格上来看。看房价是不是合理，一个是看房价跟工资的对比，再一个是看房租回报率。

　　房地产“量”的泡沫比“价”的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子，意识不到空房子都是存货的概念。最后泡沫爆掉，一部分空房子可以折价卖掉，就没有损失，那些卖不出去的空房子，就成为烂尾楼，这是真正的损失。还有，政府在房地产业赚了那么多钱，用来搞形象工程腐化掉了，把钱浪费了，这也是真正的损失。

　　问：但是房地产业的增长，也有真实需求在里面吧？中国城市化的进程才刚起步嘛。

　　谢：不是的，中国房地产的增长和一般老百姓的需求关系不是很大。两亿多人进城工作生活，他们哪里买得起当地的房子？

　　在上海的调查，不住上海的外地人来买房的、还有买二套房、三套房的，这些占到全部买房者的六七成。刚才我们算过了，中国的房子从供应来说是足够的，不能说已经绝对过剩，但是人均有20平米，相当不错了，但问题就在这里——真正需要房子的人买不起，而买得起房子的人，他自己不缺房子住，却在不断地买房子。

　　造成这种局面是因为中国的收入分配结构不合理。中国社会有个很大的问题就是灰色收入。中国的灰色收入有多少？几年前我听央行说有三到四万亿，我觉得有这个可能。但是我不清楚他们是怎么定义灰色收入的。因为在中国，灰色收入是各行各业普遍存在的，做小买卖的不报税、医生老师拿红包、大卖场里的采购员拿回扣，民间的商业腐败是很大的。

　　但是我说的灰色收入不包括这些，我是按照国际上对灰色收入的定义，就是指与腐败有关的收入，中国官方的腐败是非常非常大的。你看刚抓起来的上海浦东新区的副区长，他在一个小区里面拿了20多套房子。

　　其实当官的都特别明白这些道理，他知道货币供应量那么大，通货膨胀会很厉害，钱会贬值，而且中国人第一次可以有机会买卖房子，他就拼命买。所以中国有这么多空房子，跟这个有关。从某种意义上，中国的房地产业在回笼灰色收入。以前官员的灰色收入都往国外跑，现在都跑到房地产去了，那么最后还是都回到政府的口袋里去了。

　　这就带来两个后果：一个，它成为官员灰色收入躲藏的地方，它带动了房地产业的投机，造成泡沫。昨天我跟一个老板聊天，他问一屋子的人：你买房子亏过么？没有吧。一个一个问下来，他说：看，没有人买房子亏过吧？继续买！另一个，它会带来社会问题和政治问题，一方面空房子那么多，一方面老百姓买不起房子。这是很大的隐患。中国的很多事情其实都是政府在坐庄。

　　未富先老？

　　问：刚才我们说到，农民工进城多年也买不起城里的房子，所以城市化这么多年了，“农民工”这个词没有消失，而是出现了“农二代”和“富二代”这些阶层。但是“中产”，这个保证社会稳定的核心阶层好像始终没有形成？

　　谢：中国的中产阶级其实已经开始有了，但是中国现在的“中产”看上去不是“中产”，只是因为房价过高。中国的房子现在比美国还贵！这怎么可能？中国现在每年大学毕业生三四千万，按照国际的定义，他们从技校、本科毕业的收入可以算是中产了，但是因为房价太高，买不起房子，他不会觉得自己是中产。

　　问：我看美国电影里说，美国人只要有套房子，房子前面还带块草坪，就觉得自己是中产了。

　　谢：在美国你有吃有穿，有房有车，每年还能出去度假一次，就是中产了。中国的中产主要就是因为房价太高，所以觉得生活压力很大。

　　问：“富二代”生活没有压力，成天飙车，泡妞。这个阶层到底占有多少财富，有数据吗？

　　谢：中国所谓的富豪榜都不可信，很多有钱人的财富都是虚的，背后都是一屁股债。在中国靠做正当生意赚很多钱是很难的，所以说那些富豪、富二代有多少钱都是不可信的。真正的财富都是我们刚才说的灰色收入那一块。

　　政府在房地产业的这个游戏能玩下去，也跟中国人的观念有关，他就是要买房子，一定要把几代人辛辛苦苦积攒下来的财富，都拿给小孩在城里买房子结婚，这完全是非理性的，没有任何其他国家的父母这样做，所以让政府一直有的赚。

　　问：这是文化上的因素吧，中国人追求“成家立业”。

　　谢：就是不安全感，普通老百姓的不安全感让政府的游戏一直维持下去。政府说，你活该嘛，租金不算高，但是你非要买。你看中国历史也从来都是这样，可以做下去，就凑合着做下去，实在做不成了，再推倒重来。

　　问：伴随中国城市化进程的还有“老龄化”，你文章中写到日本被老龄化拖累的景象是很悲惨的。那中国该怎么应对老龄化呢？放宽计划生育政策么？

　　谢：现在放开也来不及了呀。而且按照国际经验，农民一旦进了城，生育率是不可能很高的，城市生活压力这么大，生养孩子的成本也很高。所以，中国以后就会出现日本现在的景象。你去日本看，只有东京和大阪还有活力，其他地方都是老人。

　　那么日本的解决方式，就是一些老人继续工作。我去年在日本京都、奈良，遇到70多岁的老人开出租车，餐馆里做饭的也是老人。所以，面对老龄化社会，是不是就要让老人都去佛罗里达养老？也未必。我看那些老人精神都不错。所以我觉得日本这条路也挺好，我们可以借鉴。

　　当然，日本的经济是没救了，一个老龄化社会，它的经济不会增长了，房价还在往下掉，股市也起不来，老人家才不会去炒股。

　　问：日本在老龄化之前毕竟还富裕过，中国会不会“未富先老”呢？你在书中也提出这个问题，中国未来十年究竟会成为一个怎样的社会？

　　谢：我觉得中国的房地产继续这样下去的话，中国有一天是要搞革命的，整个社会都会出现大的波动。中国核心的问题是官僚资本主义，是政府本身的问题，它体现和暴露在房地产泡沫和灰色收入上。所以最根本上，中国需要一个健康的体制，你不能靠泡沫来发展经济。太多的钱集中在政府手里是不好的。

　　问：香港政府财政增收，就退税给每个香港人。我们的财政连续增收很多年，但是财政部说，大陆的税制结构比较复杂，没有办法发给每个人。

　　谢：政府要抓人的时候，怎么谁都抓得住，要发钱的时候就找不到人？每个人都有身份证号码，拿着身份证去中国银行领嘛，这有什么难！

　　玫瑰石的传说

　　问：你在观察中国经济的时候，主要是看数据，还是去地方考察？你怎么确信你对中国经济和社会的判断是准确的？

　　谢：数据当然是很重要的，但是中国的数据都不准，不可信，你看最近发布的通货膨胀的数据，明显不可能嘛！

　　所以观察中国经济，就要自己辛苦一点去了解真实情况，去地方看，看地方政府和企业。一家企业，它哪怕只做一种产品，只要它是面向全国销售的，那么你就能通过它看到整个中国经济。而地方政府是横向跟整个面互动的，所以看地方政府在做什么，你就能掌握整个面的状况。因此这两个渠道是非常重要的，都要切入去了解和观察。

　　所以首先是我自己去搜集数据，第二就是怎么来分析。经济学特别复杂，它的体系里充满了无数的变量，所有变量交织在一起。在分析这些变量的时候，要怎么去抽象化、具体化、简单化，就是个分析方法的问题。什么是重要的、什么是次要的，这个需要你的判断力。但是中国的问题更复杂，因为中国是政治经济体系，它不是市场经济体系。

　　问：你在国内读本科时的专业是土木工程，后来去美国读书为什么转成了经济学？

　　谢：对经济学感兴趣。我觉得经济学最能反映西方的思维方式。从亚里士多德到牛顿，西方的思维方式是一脉相承的，就是把问题系统化、抽象化、简单化。不像中国的思维方式，就是阴阳什么的，它不去把事情背后那个道理想明白，不要搞得太清楚，不要有一个清晰的答案，一切都是不确定的。科学从西方传入中国，也没有改变中国人的思维方式，中国人是实用主义，把牛顿定理拿来用，但不去想定理背后的东西。所以，中国要创新，就要从思维方式上改变。

　　不过这也需要时间段。你看日本，它是在泡沫爆了以后，整个社会的心态才平和下来，才开始反思，然后二十年里出现很多诺贝尔奖得主。中国从历史上到现在，社会结构中最重要的就是政府，它始终是一个官僚社会，以前是官僚农业社会，现在是官僚工业社会，核心一点也没有变。

　　问：你在国内读完本科，之后的求学和工作一直都在西方的大学与机构里，因为你更认同西方的文化么？

　　谢：我觉得中国很多企业也不错，但是在中国的企业里面会比较累。因为中国什么都是要讲政治的，要搞好关系，它的思维方式过度复杂化，总是考虑这个人怎么想、那个人怎么想，所以中国人活得很累的。

　　西方社会就非常简单，所有人都围绕两个参照系来生活，一个是法律体系，一个是宗教体系。个人是自由的，个人也有限制，但限制是你看得到的，就像你知道自己在一个游泳池里水是什么样的，然后你愿意蛙泳、自由泳都随便。中国不一样，非常复杂，没有个人，个人不自由。

　　问：你的祖籍是上海，海派文化在你身上有痕迹吗？

　　谢：上海本身就是一种大城市的文化，它属于江南文化，跟中原文化是很不一样的。江南文化一直就是比较理性的、商业的。所以从中国历史上来看，它一直是生产力最高、最富裕的地方，中央政府的财政收入历来都主要来自江南地区。所以，江南文化跟西方文化是比较接近的，相对简单，所以中国最早的现代化也是从江南开始的。它不像北方文化的传统，就是搞好关系，巴结领导，一个人生活的全部起点和中心就是这些。

　　问：你是经济学家，我想知道，经济学的本质在你看来是解释世界的，还是解决问题的？匈牙利的经济学家科尔奈很瞧不起那些一心要给政府当智囊的经济学家，他说经济学家应该面向大众去传播知识，解释世界。

　　谢：经济学本来应该是解释世界的，但是现在中国哪里是这个样子？经济学全部是用来解决一个一个具体问题的，要不要印钞票、要不要加利息、要不要对碳排放征税。经济学家全部在做这些事情。

　　问：那你自己呢？你书里说，中国的经济政策要很好地执行，最需要的是知识分子的独立性。

　　谢：中国的知识分子读书从来都是为了当官，这个和西方也很不一样。在西方，如果你说你是知识分子，那你的起点就是批评政府的。中国的知识分子不是这样。

　　我自己就是喜欢说，没别的，我只是提供一些想法供大家思维。

　　问：那你是说给官员听，还是大众听？

　　谢：都有啊，不一样的听众。我十几年前就在凤凰卫视做节目，一些地方官员跟我说，“我的经济学知识都是从你那儿来的，听你在凤凰卫视讲的还挺有道理的，而且我还听得懂。”我觉得也挺好。我给彭博社写文章，我知道它的读者都是基金经理，我给财新那里写，我知道有好多小股民会看，那么我就要写的很具体、逻辑清楚、解释明白。

　　但是中国跟美国不一样。在美国，奥巴马会叫人坐成一个圆桌讨论问题，在中国不是，中国人都是形象思维，中国的官员总是讲：你给我举个例子，谁干过，后来怎么样？而且中国官员讲任何事情都是和吃有关，这个好吃，那个难吃，这个我吃不下。中国人历史上穷怕了，所以整个中国文化都是从饿肚子来的。地主家吃肉都不容易，所以革命就是吃地主的饭，住地主的房，睡地主的老婆，就是这么简单的思维。

　　问：“玫瑰石顾问公司”是你起的名字？“玫瑰石”这个名字很好听，有出处么？

　　谢：对，我起的名字。这是古埃及留下的一块石碑，后人在玫瑰石那个村庄找到的。它是亚历山大大帝的后裔为了记录功绩刻下的一块石碑，上面的碑文有三种语言，但是失传了，没人看得懂，这块石碑就叫做玫瑰石。后来，一个德国人花了20多年破译了碑文，让死亡的语言又复活了。这段历史很有名。我觉得这个故事特别好，它反应了一种对知识的追求，而且是跨时代、跨语言、跨文化的，我非常喜欢。

　　问：听说你经济学之外的兴趣是历史，很喜欢《罗马帝国衰亡史》这类书？

　　谢：是，对历史非常感兴趣，我出国以前把中国历史都通读完了。

　　《罗马帝国衰亡史》，我为什么喜欢它？你看写这本书的吉本是英国人，在他的时代英国已经开始崛起了，他在罗马旅游时，看到那么多古迹废墟，他就想，为什么这么辉煌的帝国就变成废墟了呢？他就去探求背后的原因，然后花了很多年时间写了这本书。

　　如果中国人解释这个事情，就会说这是天意，是周期使然。西方人是不相信什么周期的，他就去军事政治这些方面找原因，最后，让罗马垮掉的其实是腐败问题。我比较喜欢这种思维方式，这种去探索背后真正原因的态度。

　　问：我们看到历史上那些伟大的经济学家，都是大思想家，亚当·斯密、熊彼得、哈耶克等等，他们的工作最后都是为了捍卫人类的自由和幸福。那么你作为经济学家，是为了探索事情背后的因果，追求纯粹的知识上的乐趣么？

北京地王村千亩土地闲置九年 地价暴涨145倍

　　北京“地王村”千亩土地闲置九年 地价暴涨145倍

　　本报记者 杨仕省 北京报道

　　“有电不开，要点蜡烛；有自来水不用，要到数十米之外担水来做饭。”9月7日，田俊声这样向《华夏时报》记者抱怨自己的窘境。

　　田俊声是地地道道的北京人，他曾经是丰台区六圈村四队村民。而北京知名的总部基地就位于六圈村，该村地理位置绝佳，称得上是“寸土寸金”。但如今的田俊声却手头拮据。为了省钱，他不仅尽量不用水电，连上厕所都尽可能去公厕。

　　9年前，六圈村的2000多亩土地被征收，整个村子被规划到丰台区科技园。田俊声和六圈村800多户、2901名村民一样，成了“准农民”。但由于当初补偿过低，再加上土地闲置，田俊声等人生活无着落，日子日渐窘迫。

　　直到现在，虽然被征收的土地已经升值了145倍，但六圈村的原村民们，还在因土地补偿问题而四处奔走。

　　2000多亩土地被贱卖

　　9月初，北京市丰台区六圈村村民常桂元等代表先后两次约见《华夏时报》记者，每次都给记者准备一堆材料。根据这些材料，当地政府以建设丰台科技园(全名为丰台科技园建设发展有限公司)配套为由，于2002年从六圈村“掠走”大片土地。如给六圈村村民的补偿少得可怜，而今这些村民称并不能安居乐业，仍四处为衣食奔走。

　　“六圈村被规划到丰台区科技园范围内后，因建设需要，当地政府出面为科技园征用该村土地。”常桂元明确告诉本报记者，当地政府没有给老百姓生活安置费。

　　本报记者手中拿到一份在2001年签订的征用土地协议，签约方为丰台科技园和六圈村委会。该协议显示，征地单位丰台科技园，一次性从六圈村拿走面积为2341.6095亩的土地，其中包括654.1395亩菜地和103.693亩苗圃地，其它(水、路)1687.47亩。

　　本报记者看到，该协议明确记载着这次征地的补偿数值：土地补偿按前3年平均每亩年产值1.1万元的“6.36-8.18倍”计算，即每亩7万-9万元。但国家规定的“生活安置费”一栏被划杠，也就是说没有安置补助费。

　　在采访中，村民田俊声从其衣袋里掏出一本破损的《中华人民共和国土地管理法》(下称《土地法》)，指着其中征收耕地的补偿费的条款给记者看。《土地法》称，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及青苗补偿费等。土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍，安置补助费则是平均年产值的4至6倍。“土地补偿费几乎是按最低标准给的，安置费、青苗费竟然没有。”六圈村的村民都觉得有些不可思议。

　　六圈村四队村民薛天明说，按照上述协议，平均每亩大概有7.8万元的补偿。“这个价格太低了，折算后每平方米才117元，简直是白给。”

　　在过去的9年里，六圈村土地补偿不合理、不到位，令村民怨声载道。此外，9年里两次转让的地价，让村民彻夜难眠。

　　一次是2005年。北京土地整理储备中心网站公布的“2005年土地交易成交一览表”上显示，六圈村一块规划建筑面积为35.39万平方米的土地，土地面积约11.9万平方米，即179亩。“179亩，8.05亿元被国美买走了，每平方米单价约6750元。”薛天明说。

　　还有一次是2010年1月21日。国企中海地产66.9亿在北京丰台区花乡六圈村拍下两块地王：59.7亿元拿下A居住项目用地，折合楼面地价1.84万元/平方米。而另一块地王是中海子公司7.2亿元拿下B居住项目地块，两幅居住用地相邻。

　　六圈村的耕地从2002年到2005年，楼面地价从117元/平方米增加到6750元/平方米，增幅超过50倍。从2005年到2010年1月，楼面地价6750元/平方米增至1.7153万元/平方米。9年间，增幅超过145倍。

　　1000亩土地至今闲置

　　然而，自2002年丰台园二期建设低价征用六圈村2341.6095亩土地后，到目前还有超过1000亩撂荒至今。

　　本报记者驱车穿过丰台总部基地到达六圈路，就发现了有一块大面积的空地，被低矮的围墙圈着，但这还不是整个荒芜耕地的全部。

　　往前而行，在通往原村委会门前的泥巴路上，道路变得坑洼不平，上百棵40多年的加拿大杨树郁郁葱葱，点缀在仅仅保留一小段水泥路的两边。“村里，9年前的白杨树有两万多棵，非常漂亮。”村民薛天明告诉本报记者，当年全国各地不少人前来参观。

　　眼下，在这片荒芜的耕地上，只有东边有两处保留着9年前的原貌，有两户(10间平房)横亘在马草河旁边，污水肆意地流淌着。另一处是在原车铺村(隶属六圈村的3个自然村之一)，门前也还有四五户人家，“车铺村”三个字的铁牌子斜插在路边，锈迹斑斑。前方更远处杂草丛生，一堆垃圾约有3米高，成群的蚊蝇嗡嗡作响，夹杂着刺鼻的气味混迹于干燥的空气中，让人窒息。

　　“不光是在这里，再往前几十米，还有好几个这样的大垃圾堆。”在这里捡拾垃圾的张君指着前方说，那几个简易搭建的临时房子，就是他们十来个外地人的“杰作”。

　　就在马草河的对面，也是一大片荒芜的耕地。“马草河的污水有点臭，但习惯了。”多位村民向记者证实，自从六圈村的耕地被征用后，9年来这里一直没人管理。国土部一位内部人士告诉本报记者：“如果土地闲置两年了就应该收回。”

　　本报记者手中一份丰台科技园的宣传册写道：丰台科技园系中关村(9.21,-0.42,-4.36%)科技园“一区五园”之一，一期占地1.24平方公里、二期1.65平方公里、三期2.11平方公里，共5平方公里。

　　其中，二期征地2415.65亩，其北界为丰台科学城(6.30,0.10,1.61%)基地4号路至四环路；西界为铁路保温段东墙；南界为六圈路；东界为万寿路南延。“二期的地，全部是六圈村的土地。”当地村民说。

　　本报记者查阅，丰台科技园成立于2000年，注册资金6000万元，性质民营、私营；法人代表汪洪(时任丰台区副区长)。“汪洪现在已辞去该公司法人代表职务，调到哪个单位无从知晓。”7月9日，一位知情者告诉记者。9月10日中午，记者致电汪洪，但其手机一直处于无人接听状态。

　　本报记者获得的资料显示，不仅丰台科技园征用了六圈村2341.6095亩土地，2002年后还有花园式住宅小区和商业中心项目占地448亩、丰台花乡六圈村花卉博览园占地200亩、科技消防站占地10.5亩、绿色隔离地带基础设施开发公司占地66.48亩。

　　“占用的是六圈村四、五、六队的土地。”薛天明说。此外，修建世界公园和国际花园也占用了六圈村的集体土地。10日，北京市国土资源局丰台分局信访办主任王凯在电话里告诉本报记者：“六圈村土地的事儿，一句话也说不清楚。”随后，王凯表示外出正忙，即挂掉电话。