神马文学网中国房价
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 14:30:13
近两年，我们国家我们城市街头巷尾热议的话题主要集中在股市和房市，尤其近两年房地产过热股市低靡，狂热的激进派和清醒的保守派正反双方展开了激烈的争论。我时常想，在这场次贷危机全球金融紊乱的好戏上演过程当中，面对国际国内形势的巨大冲击，中国房价最终将何去何从？
下面给各位汇报一下针对房地产热我的一些观点。首先，房地产过热是众所周知的，那么现在的房地产究竟有多热？会不会跌？房屋究竟还有没有购买价值呢？
我的观点是，房地产的狂热程度已经到达了相当于股灾到来前的“全民炒股群魔乱舞”状态。泡沫迸裂只是迟早的问题。
“房价永远只会涨不会跌”，这是我们很多中国人的一个大误区。如今的中国与当初的日本有极其相似之处，那就是盲目地认为房价只会上涨不会下跌，这种心理导致房地产一直处于供不应求的状态。
我认为目前货币超放背景下的房产投资需求已不具有可持续性，伴随房地产资产价格泡沫的持续放大，当前房地产价格与投资价值的背离程度，远高于2007年泡沫时期的水平，投资需求的预期颠覆，将使紧张的供应不足局面发生逆转，价格深调风险巨大。未来一至二年内住宅市场价格出现20%-30%的深度调整并不为过。
而目前投资中国一二线城市住宅的实际租金回报率为负值。具体来看，一线城市高档住宅目前的年化收益率在2.5%左右，中低住宅在1.8%左右；二线城市高档住宅的年化收益率在3.2%，中低住宅在2.7%左右。一二线城市住宅年化收益率，均接近和低于一年期存款利率；在减去通胀之后的实际收益率，已为负值。这意味着，如果房价不再上升，资金存在银行里比买房更值钱。
再和大家探讨我最近很关注的一个数据：租售比。所谓“租售比”，是指月租金与房价之间的比值。国际上一般用租售比来衡量住房投资价值，正常范围应在1：100至1：230之间。即：如果将房子按现在的租金出租，可以在9到20年内能收回购房款。
把北京与22个世界主要城市比较，发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿，在22个城市中名列第一，直逼日本东京历史上的最高位。1991年日本泡沫高峰时达到60倍的年租售比（相当于720倍的月租售比），在正态分布的几率中，年租售比超过60的几率小于被闪电击中的概率。这意味着，此时房价再往上走的概率比人被雷劈死的概率还要小。
如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有一年左右的时间继续上涨。然后，就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的1：20的年租售比。长此以往，我认为我国地产下跌是必然的，只是时间早晚的问题。
当然，这只是包括本人在内的反方观点。激进的正方则认为，房价将继续坚挺。实际住房需求的高增长、人民币尚未升值到位、外资购房仍有种种限制、城镇化进程方兴未艾等，都是正方认为中国楼市成为“最坚强泡沫”的依据。而大多数中国地产商愿意接受这种“未来20年房价仍有上涨压力”的观点，认为中国住房“刚需”依然猛烈，导致房价下跌的因素远未形成主流。华远地产董事长任志强即指出，中国每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。
可是，房价最终的决定因素，不是所谓的刚性需求，更不是什么丈母娘或者中国灿烂的经济发展前景，而是资金。有资金不断的投入，房价就会不断提高，没有了，就要跌了。所以所有的分析都围绕资金来看就对了。
事实上，真要调控房价，加息无疑是最有效的工具，现在正反双方争论的焦点是我国政府是否真有调控的决心。对政府来说，打压高昂的房价要比拯救处于深渊的楼市容易得多。除货币信贷政策，现在政府的税收和土地政策等调控之牌均蓄势未发。
纵观今年以来中国各监管部门出台的政策不难发现，政府对房地产泡沫可能带来的风险已传递出预警信号：央行定下紧缩房地产信贷的基调；银监会收紧房地产信托，并禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款；保监会重申将严控保险资金投资房地产上限比例；证监会迟迟未给房地产再融资开闸，并审慎推荐房地产等8类公司创业板上市；国资委要求78家非地产主业央企15个工作日制订退出方案。
我们再登高远望来看国际形势。话题从美国的次贷危机开始，次贷，对于本身资金有限的投资者来说，是非常好的，还款金额不高，对于投资人的现金流压力很小，只要房产继续上涨，这个时候卖掉，就可以获得很高的杠杆收益，但是，一旦房地产涨不上去，一两年内卖不掉，随后的月供增加会超过投资人的现金流承受能力。次贷危机，只是说明，房价快速上涨的停止，而不是说明房价本身过高。
我国现在大谈特谈进出口贸易，好像中国在美国赚了很多钱，外汇储备因此达到2.4万亿。以此来津津乐道是没有用的，整个全球贸易，一年也只有18.7万亿美元，不到全球GDP的三分之一，不到美元虚拟资产的三十分之一，怎么可能影响美元价值？
这是一个庞氏骗局的反向定律。美国人用这种定律搜刮全球的财富，中国反向操作，用这种定律搜刮老百姓的财富，其结果是为美国的虚拟资产注入了实际资本。这是一个买美元指数期货，还是买现货美元的问题。
所以美国经济并没有什么第一次探底，因为次贷危机的破灭是必然的，其代价不是美国人民来承担，而是欧洲人民来承担，中国人民来承担，金砖四国人民来承担。迄今为止，欧洲各大央行还搞不清楚，为什么一个势均力敌的经济体的货币，就不能和美元抗衡？就在于美元掌握了虚拟资产的核按钮。他轻轻一按，全球经济就要发生大爆炸。现在是欧元，下一步，是我们中国。
我们现在还不知道，美国究竟什么时候会启动中国资产泡沫破灭的核按钮，程序上来讲，要等欧元兑美元恢复到1比1的时候。我们同样不知道，在美国向全球卖出的虚拟资产中，中国买了多少。我们所知道的是，在美国列入中国的28个支柱产业中，已有21个被美国控制。
就连中国的大豆都依赖从美国进口，如果美国停止向中国出口大豆，那么中国将要拿出三分之一的耕地种大豆。但是，中国肯定拿不出。
现在大家都在议论地产泡沫带来的通胀，但我认为未来不会通胀，经过2010年的一轮涨价之后，中国会进入一个相当长时间的通货紧缩，至少持续五六年。
首先，货币的流通量，决定了资产的价格。
我们可以看到，货币向一个领域流动，无论是股票期货或者房产外汇，只要资金大量流入，这个东西的价格，就会被炒高，反之，大量资金从这个领域流出，那么这个领域的价格，就必然下跌。同样也适用于一个国家或者地区，外资大量流入，这个国家的货币和资产就会被推高。
所以说，资产的价格，是由资金的进出决定的，有能力控制资金流向，也就可以控制所有资产的价格，暴涨暴跌等等，幕后都有控制资金流向的大银行的推动。当然，银行也只是更大的推动力的代表而已，除了他们，还有大量的基金，在一同控制市场。
资本的目的是赚钱，他们的利益最大化才是世界的演化的方向。如果要赚钱，就要跟着这个方向，捡大资本的碎屑，就不得了了。换一句话说，赌场老板肯定会赚，那么，跟着赌场老板投注，肯定赢多败少。
其次，货币很容易从流通中撤出，而制造紧缩。
货币可以在流通货币与固定货币（比如国债）之间转换，如同金币是在市面流通或者埋在地窖中一样。
一个人同时控制了资产和货币的供应，那么在这个游戏中，就是绝对的赢家。只要他把金子放在地窖里面不拿出来，那么流通中的金子不足，所有的物资，都会因此而更便宜，当他便宜收购了足够物资之后，再把金子从地窖中拿出来，那么，流通中的金子多了，物价就贵了，他原先一点金币换来的物资，转手卖出，就能换回更多的金币。如此反复循环，几次，别人的钱就都到他口袋里了。
现在的世界，美联储只要控制美国国债的发行（放在地窖中的金子）和美元的供应，就可以控制这个进程了。只要美国发行大量的国债，从市面上讲流动的美元，变成30年期的借条，（锁定三十年），而并不把它们真的花掉，那么市面上的美元必然不足。
再次，通货紧缩的结果是债务危机和资产价格的暴跌。
当市面流通的美元不足，就必然会引起美元对其他货币的升值，而这个升值，会导致借的美元债务，相对本国货币升值，债务变得更重，从而影响还债的能力。当需要变卖资产还债时，资产的价格就会大大下降。
简而言之，通缩并不可怕，有存款的人购买力增加了，会越来越舒服。而欠债的人债务相对增值了，会越来越难受，而有资产的人，会面临资产的缩水。最可怜的就是借钱买资产的人（比如按揭买房子），就会同时受到资产贬值和债务增值的双重压力。
另外，对于中国的权贵阶级来说，通缩好过通胀。通胀是财富重新分配的过程，更容易让草根向上爬，而通缩则可以稳固某阶层的统治地位，所以，对于政权的稳定来说，通缩好于通胀。确切的说，从解放后的五十年代末，到七十年代末，中国保持了二十年的通缩。而这个时代，中国尽管有文革，但是社会依然能保持稳定，其中通缩的作用不可小视。
人民币后面币值稳定，就是资本外流的结果，现在多印出来的人民币，一部分将在股市楼市的下跌中蒸发掉，剩下的，会随着人民币国际化流出中国。对于国内来说，就是流动性不足，大通缩了。
而现在，我们的经济学家应该坐下来，好好研究美元的走强，不要再研究什么美国经济的二次探底。我认为美国经济不可能出现二次探底，因为根本没有什么一次探底，美国通过次贷危机，已经为美元重新夺回了霸主地位，未来美元的强势周期将持续十年以上。
综上所述，我的观点是房价是会跌的，房地产必将遭受重创，随之或同时到来的将是长期的通货紧缩。而大量信贷资金涌入房地产的未受到严格监管的银行、保险和非银行金融机构，已经埋下不良资产的祸根。在地产动荡到来的时候，最终将为房地产泡沫集体埋单。
下面给各位汇报一下针对房地产热我的一些观点。首先，房地产过热是众所周知的，那么现在的房地产究竟有多热？会不会跌？房屋究竟还有没有购买价值呢？
我的观点是，房地产的狂热程度已经到达了相当于股灾到来前的“全民炒股群魔乱舞”状态。泡沫迸裂只是迟早的问题。
“房价永远只会涨不会跌”，这是我们很多中国人的一个大误区。如今的中国与当初的日本有极其相似之处，那就是盲目地认为房价只会上涨不会下跌，这种心理导致房地产一直处于供不应求的状态。
我认为目前货币超放背景下的房产投资需求已不具有可持续性，伴随房地产资产价格泡沫的持续放大，当前房地产价格与投资价值的背离程度，远高于2007年泡沫时期的水平，投资需求的预期颠覆，将使紧张的供应不足局面发生逆转，价格深调风险巨大。未来一至二年内住宅市场价格出现20%-30%的深度调整并不为过。
而目前投资中国一二线城市住宅的实际租金回报率为负值。具体来看，一线城市高档住宅目前的年化收益率在2.5%左右，中低住宅在1.8%左右；二线城市高档住宅的年化收益率在3.2%，中低住宅在2.7%左右。一二线城市住宅年化收益率，均接近和低于一年期存款利率；在减去通胀之后的实际收益率，已为负值。这意味着，如果房价不再上升，资金存在银行里比买房更值钱。
再和大家探讨我最近很关注的一个数据：租售比。所谓“租售比”，是指月租金与房价之间的比值。国际上一般用租售比来衡量住房投资价值，正常范围应在1：100至1：230之间。即：如果将房子按现在的租金出租，可以在9到20年内能收回购房款。
把北京与22个世界主要城市比较，发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿，在22个城市中名列第一，直逼日本东京历史上的最高位。1991年日本泡沫高峰时达到60倍的年租售比（相当于720倍的月租售比），在正态分布的几率中，年租售比超过60的几率小于被闪电击中的概率。这意味着，此时房价再往上走的概率比人被雷劈死的概率还要小。
如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有一年左右的时间继续上涨。然后，就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的1：20的年租售比。长此以往，我认为我国地产下跌是必然的，只是时间早晚的问题。
当然，这只是包括本人在内的反方观点。激进的正方则认为，房价将继续坚挺。实际住房需求的高增长、人民币尚未升值到位、外资购房仍有种种限制、城镇化进程方兴未艾等，都是正方认为中国楼市成为“最坚强泡沫”的依据。而大多数中国地产商愿意接受这种“未来20年房价仍有上涨压力”的观点，认为中国住房“刚需”依然猛烈，导致房价下跌的因素远未形成主流。华远地产董事长任志强即指出，中国每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。
可是，房价最终的决定因素，不是所谓的刚性需求，更不是什么丈母娘或者中国灿烂的经济发展前景，而是资金。有资金不断的投入，房价就会不断提高，没有了，就要跌了。所以所有的分析都围绕资金来看就对了。
事实上，真要调控房价，加息无疑是最有效的工具，现在正反双方争论的焦点是我国政府是否真有调控的决心。对政府来说，打压高昂的房价要比拯救处于深渊的楼市容易得多。除货币信贷政策，现在政府的税收和土地政策等调控之牌均蓄势未发。
纵观今年以来中国各监管部门出台的政策不难发现，政府对房地产泡沫可能带来的风险已传递出预警信号：央行定下紧缩房地产信贷的基调；银监会收紧房地产信托，并禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款；保监会重申将严控保险资金投资房地产上限比例；证监会迟迟未给房地产再融资开闸，并审慎推荐房地产等8类公司创业板上市；国资委要求78家非地产主业央企15个工作日制订退出方案。
我们再登高远望来看国际形势。话题从美国的次贷危机开始，次贷，对于本身资金有限的投资者来说，是非常好的，还款金额不高，对于投资人的现金流压力很小，只要房产继续上涨，这个时候卖掉，就可以获得很高的杠杆收益，但是，一旦房地产涨不上去，一两年内卖不掉，随后的月供增加会超过投资人的现金流承受能力。次贷危机，只是说明，房价快速上涨的停止，而不是说明房价本身过高。
我国现在大谈特谈进出口贸易，好像中国在美国赚了很多钱，外汇储备因此达到2.4万亿。以此来津津乐道是没有用的，整个全球贸易，一年也只有18.7万亿美元，不到全球GDP的三分之一，不到美元虚拟资产的三十分之一，怎么可能影响美元价值？
这是一个庞氏骗局的反向定律。美国人用这种定律搜刮全球的财富，中国反向操作，用这种定律搜刮老百姓的财富，其结果是为美国的虚拟资产注入了实际资本。这是一个买美元指数期货，还是买现货美元的问题。
所以美国经济并没有什么第一次探底，因为次贷危机的破灭是必然的，其代价不是美国人民来承担，而是欧洲人民来承担，中国人民来承担，金砖四国人民来承担。迄今为止，欧洲各大央行还搞不清楚，为什么一个势均力敌的经济体的货币，就不能和美元抗衡？就在于美元掌握了虚拟资产的核按钮。他轻轻一按，全球经济就要发生大爆炸。现在是欧元，下一步，是我们中国。
我们现在还不知道，美国究竟什么时候会启动中国资产泡沫破灭的核按钮，程序上来讲，要等欧元兑美元恢复到1比1的时候。我们同样不知道，在美国向全球卖出的虚拟资产中，中国买了多少。我们所知道的是，在美国列入中国的28个支柱产业中，已有21个被美国控制。
就连中国的大豆都依赖从美国进口，如果美国停止向中国出口大豆，那么中国将要拿出三分之一的耕地种大豆。但是，中国肯定拿不出。
现在大家都在议论地产泡沫带来的通胀，但我认为未来不会通胀，经过2010年的一轮涨价之后，中国会进入一个相当长时间的通货紧缩，至少持续五六年。
首先，货币的流通量，决定了资产的价格。
我们可以看到，货币向一个领域流动，无论是股票期货或者房产外汇，只要资金大量流入，这个东西的价格，就会被炒高，反之，大量资金从这个领域流出，那么这个领域的价格，就必然下跌。同样也适用于一个国家或者地区，外资大量流入，这个国家的货币和资产就会被推高。
所以说，资产的价格，是由资金的进出决定的，有能力控制资金流向，也就可以控制所有资产的价格，暴涨暴跌等等，幕后都有控制资金流向的大银行的推动。当然，银行也只是更大的推动力的代表而已，除了他们，还有大量的基金，在一同控制市场。
资本的目的是赚钱，他们的利益最大化才是世界的演化的方向。如果要赚钱，就要跟着这个方向，捡大资本的碎屑，就不得了了。换一句话说，赌场老板肯定会赚，那么，跟着赌场老板投注，肯定赢多败少。
其次，货币很容易从流通中撤出，而制造紧缩。
货币可以在流通货币与固定货币（比如国债）之间转换，如同金币是在市面流通或者埋在地窖中一样。
一个人同时控制了资产和货币的供应，那么在这个游戏中，就是绝对的赢家。只要他把金子放在地窖里面不拿出来，那么流通中的金子不足，所有的物资，都会因此而更便宜，当他便宜收购了足够物资之后，再把金子从地窖中拿出来，那么，流通中的金子多了，物价就贵了，他原先一点金币换来的物资，转手卖出，就能换回更多的金币。如此反复循环，几次，别人的钱就都到他口袋里了。
现在的世界，美联储只要控制美国国债的发行（放在地窖中的金子）和美元的供应，就可以控制这个进程了。只要美国发行大量的国债，从市面上讲流动的美元，变成30年期的借条，（锁定三十年），而并不把它们真的花掉，那么市面上的美元必然不足。
再次，通货紧缩的结果是债务危机和资产价格的暴跌。
当市面流通的美元不足，就必然会引起美元对其他货币的升值，而这个升值，会导致借的美元债务，相对本国货币升值，债务变得更重，从而影响还债的能力。当需要变卖资产还债时，资产的价格就会大大下降。
简而言之，通缩并不可怕，有存款的人购买力增加了，会越来越舒服。而欠债的人债务相对增值了，会越来越难受，而有资产的人，会面临资产的缩水。最可怜的就是借钱买资产的人（比如按揭买房子），就会同时受到资产贬值和债务增值的双重压力。
另外，对于中国的权贵阶级来说，通缩好过通胀。通胀是财富重新分配的过程，更容易让草根向上爬，而通缩则可以稳固某阶层的统治地位，所以，对于政权的稳定来说，通缩好于通胀。确切的说，从解放后的五十年代末，到七十年代末，中国保持了二十年的通缩。而这个时代，中国尽管有文革，但是社会依然能保持稳定，其中通缩的作用不可小视。
人民币后面币值稳定，就是资本外流的结果，现在多印出来的人民币，一部分将在股市楼市的下跌中蒸发掉，剩下的，会随着人民币国际化流出中国。对于国内来说，就是流动性不足，大通缩了。
而现在，我们的经济学家应该坐下来，好好研究美元的走强，不要再研究什么美国经济的二次探底。我认为美国经济不可能出现二次探底，因为根本没有什么一次探底，美国通过次贷危机，已经为美元重新夺回了霸主地位，未来美元的强势周期将持续十年以上。
综上所述，我的观点是房价是会跌的，房地产必将遭受重创，随之或同时到来的将是长期的通货紧缩。而大量信贷资金涌入房地产的未受到严格监管的银行、保险和非银行金融机构，已经埋下不良资产的祸根。在地产动荡到来的时候，最终将为房地产泡沫集体埋单。