神马文学网唱衰楼市者只剩下掩耳盗铃
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 13:56:19
陈宝存：唱衰楼市者只剩下掩耳盗铃
市场化程度，房地产不是不高，而是奇高。有很多人认为土地招拍挂制度造成了土地垄断，实际是完全的误解。土地完全放开经营，至少我没有遇到听到这样的先例。即使是协议出让土地的出让方式，也是主要在拆迁难题下的土地出让解决方式。为了公正公平，我们选用的统一土地招拍挂制度，实际上并没有解决暗箱操作的问题。而由于土地储备部门的资金和人力局限，事实上自07年开始土地一级开发环节引入社会资金已成时尚。这是无奈的选择。
一级开发整理土地成为目前市场供应的主体。统一的招拍挂政策本身无可厚非。但是，面对信息时代，我们的招拍挂出让信息，老百姓把土地拍卖价格完全视同于土地价值，导致征地与拆迁安置成本迅速上升。实际是，土地拍卖价格除了征地拆迁安置成本，还有近60%的其他成本（管网配套设施建设费用和开发成本、其他支出）。2009年全国土地出让支出结构图，表述的很清楚。
我们可以看到的是，征地拆迁补偿支出仅仅占到一级土地开发成本的40%。有关专家，一定要学习土地市场的知识，地方土地财政的真相是土地出让净收益总额，09年1992亿，不是15900亿。
任何土地来源都是有巨大成本的，当然更包含了保障房用地的供给。这也是地方之所以无力大建保障房的真实原因。无米之炊是任何巧妇都做不出来的。靠问责巧妇就能解决保障房用地低价格供应问题，实在是天方夜谭。
我们寄望于保障房大建稳定房价甚至带来房价的大跌，这无疑是对于市场的不理解，更是对现状的无知。4月15日公布的《2010年全国住宅用地供应计划》，计划供应住宅用地184748.85公顷，其中：保障房用地中的廉租房用地7051公顷、经适房用地17402公顷；棚户区改造用地36605公顷，中小户型商品房用地80431公顷。此三类住宅用地占比76。60%。而目前视同于保障房的恰恰也就是此三类用地。解释中有一句话：“用划拨土地建设的租赁住房，土地供应计划纳入经济适用房供应计划中。”我们可以视同公共租赁房用地供应。
然而，中国指数研究院数据信息中心根据官方正式公布的住宅用地供应计划和各个城市土地招拍挂的供应情况，得出结论：截止8月15日，各个城市商品房用地供应计划完成情况差别很大，既有超额完成计划的，也有住宅用地供应完成率在50%以下的。其中半数城市住宅用地完成率不足50%，广州完成率仅12%。
而1至6月，全国保障性住房用地实际供应量9472公顷，较上年同期增加133%，但仅占今年计划总供应量的6.7%，尚不足一成。
不单单是靠数据说话，还要看土地整理速度。国土部的查处闲置土地，雷声大雨点小是最终的结果，原因在于政府原因的60%闲置，并不可能解决问题。把这部分土地收回，实际更是误解。土地整理的难度无限加大，为甩掉包袱而选择毛地出让，收回了还是一样闲置，甚至闲置的时间更长。有效供应实现，单靠国土部督查是不会有任何效果的。
一切的一切，都指向了土地供应计划的难以实现，土地的价格难以下调。而另一方面，我们大力抑制的需求，所谓的不合理需求，抑制起来相当难。
首先，80后群体的买房年龄与国际先进水平的国家大幅超前。在我看来，这是银行审贷的问题，27岁成为房贷的主要人群，这本身就是不合理的，固然80后群体买房靠几代人的努力，啃老成常态。但是，这部分不理性购买不抑制，抑制需求从何而来？如何才能真正抑制住投资投机需求？如何界定投资投机需求？
我们不能忘记的是美国次贷危机的教训，大量给不具实力的人群提供房贷才是美国金融危机的主要原因。我们的抑制恰恰是走在了反面，不给具有实力的人群提供房贷。
因噎废食，几乎成为我们调控的主要问题。但是，效果是看不到的。
09年2月，市场悄然回暖，掩耳盗铃之辈众多，09年春节之后一直到09年6月，媒体唱衰楼市的小高潮中，假按揭、小阳春等等质疑，直到土地拍卖价格的暴涨才逐渐结束。事实是，消费者的理性与非理性都进入了消费环节。09年的回暖是包括我们楼市春天派的几大代表人物都没有预计到的。但是，事实无情，09年成为房价地价暴涨的高峰，也成为销售的最高峰。为什么如此大的反差，原因是抑制的越久、供应实现或者加大的可能越小。而刚性需求是不可能等待的。
同时，真正的消费人群的收入问题，在国内一直是迷。再高的价格，消费者依然追捧。而2010年的8月份，部分城市的抢购又开始了。抢购城市主要还是最需要抑制的一线重点城市。
靠掩耳盗铃的人们，是不可能长久的。楼市不是你们能唱衰的。而调控，应该面对现实。
市场化程度，房地产不是不高，而是奇高。有很多人认为土地招拍挂制度造成了土地垄断，实际是完全的误解。土地完全放开经营，至少我没有遇到听到这样的先例。即使是协议出让土地的出让方式，也是主要在拆迁难题下的土地出让解决方式。为了公正公平，我们选用的统一土地招拍挂制度，实际上并没有解决暗箱操作的问题。而由于土地储备部门的资金和人力局限，事实上自07年开始土地一级开发环节引入社会资金已成时尚。这是无奈的选择。
一级开发整理土地成为目前市场供应的主体。统一的招拍挂政策本身无可厚非。但是，面对信息时代，我们的招拍挂出让信息，老百姓把土地拍卖价格完全视同于土地价值，导致征地与拆迁安置成本迅速上升。实际是，土地拍卖价格除了征地拆迁安置成本，还有近60%的其他成本（管网配套设施建设费用和开发成本、其他支出）。2009年全国土地出让支出结构图，表述的很清楚。
我们可以看到的是，征地拆迁补偿支出仅仅占到一级土地开发成本的40%。有关专家，一定要学习土地市场的知识，地方土地财政的真相是土地出让净收益总额，09年1992亿，不是15900亿。
任何土地来源都是有巨大成本的，当然更包含了保障房用地的供给。这也是地方之所以无力大建保障房的真实原因。无米之炊是任何巧妇都做不出来的。靠问责巧妇就能解决保障房用地低价格供应问题，实在是天方夜谭。
我们寄望于保障房大建稳定房价甚至带来房价的大跌，这无疑是对于市场的不理解，更是对现状的无知。4月15日公布的《2010年全国住宅用地供应计划》，计划供应住宅用地184748.85公顷，其中：保障房用地中的廉租房用地7051公顷、经适房用地17402公顷；棚户区改造用地36605公顷，中小户型商品房用地80431公顷。此三类住宅用地占比76。60%。而目前视同于保障房的恰恰也就是此三类用地。解释中有一句话：“用划拨土地建设的租赁住房，土地供应计划纳入经济适用房供应计划中。”我们可以视同公共租赁房用地供应。
然而，中国指数研究院数据信息中心根据官方正式公布的住宅用地供应计划和各个城市土地招拍挂的供应情况，得出结论：截止8月15日，各个城市商品房用地供应计划完成情况差别很大，既有超额完成计划的，也有住宅用地供应完成率在50%以下的。其中半数城市住宅用地完成率不足50%，广州完成率仅12%。
而1至6月，全国保障性住房用地实际供应量9472公顷，较上年同期增加133%，但仅占今年计划总供应量的6.7%，尚不足一成。
不单单是靠数据说话，还要看土地整理速度。国土部的查处闲置土地，雷声大雨点小是最终的结果，原因在于政府原因的60%闲置，并不可能解决问题。把这部分土地收回，实际更是误解。土地整理的难度无限加大，为甩掉包袱而选择毛地出让，收回了还是一样闲置，甚至闲置的时间更长。有效供应实现，单靠国土部督查是不会有任何效果的。
一切的一切，都指向了土地供应计划的难以实现，土地的价格难以下调。而另一方面，我们大力抑制的需求，所谓的不合理需求，抑制起来相当难。
首先，80后群体的买房年龄与国际先进水平的国家大幅超前。在我看来，这是银行审贷的问题，27岁成为房贷的主要人群，这本身就是不合理的，固然80后群体买房靠几代人的努力，啃老成常态。但是，这部分不理性购买不抑制，抑制需求从何而来？如何才能真正抑制住投资投机需求？如何界定投资投机需求？
我们不能忘记的是美国次贷危机的教训，大量给不具实力的人群提供房贷才是美国金融危机的主要原因。我们的抑制恰恰是走在了反面，不给具有实力的人群提供房贷。
因噎废食，几乎成为我们调控的主要问题。但是，效果是看不到的。
09年2月，市场悄然回暖，掩耳盗铃之辈众多，09年春节之后一直到09年6月，媒体唱衰楼市的小高潮中，假按揭、小阳春等等质疑，直到土地拍卖价格的暴涨才逐渐结束。事实是，消费者的理性与非理性都进入了消费环节。09年的回暖是包括我们楼市春天派的几大代表人物都没有预计到的。但是，事实无情，09年成为房价地价暴涨的高峰，也成为销售的最高峰。为什么如此大的反差，原因是抑制的越久、供应实现或者加大的可能越小。而刚性需求是不可能等待的。
同时，真正的消费人群的收入问题，在国内一直是迷。再高的价格，消费者依然追捧。而2010年的8月份，部分城市的抢购又开始了。抢购城市主要还是最需要抑制的一线重点城市。
靠掩耳盗铃的人们，是不可能长久的。楼市不是你们能唱衰的。而调控，应该面对现实。