2010年7月下半月房地产新政

房地产新政策
纲要：地产新政一:北京五部门联合重申严格执行差别化房贷政策；地产新政二:2010北京住房公积金月缴存额上限调为2906元；地产新政三:上海规定购买经适房契税减半免征印花税；地产新政四:查处违建规定征求民意 违建强拆前停市政服务
地产新政一:北京五部门联合重申严格执行差别化房贷政策
银行提出申请后,可在两日内从北京市住建委查到贷款人的房屋状况;贷款人向银行提供虚假信息的,查实后将被记入个人信用记录。市住建委、市银监局等五部门昨日联合发布《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》(以下简称《通知》)明确,各相关银行在发放贷款时必须严格按照北京第二套住房的认定标准执行差别化贷款。
《通知》规范了二套房贷认定的相关流程,根据《通知》,借款人在申请贷款时应填写《家庭拥有成套住房申报表》申报家庭住房情况,银行通过面测、面谈(必要时居访)、征信查询、房屋交易权属信息查询等5种方式确定差别化住房信贷政策执行标准。
据介绍,贷款人在填写申报表时,如果向银行提供虚假信息,银行可依法采取包括资产保全在内的相关措施。
[来源:北京商报 齐琳]
地产新政二:2010北京住房公积金月缴存额上限调为2906元
今日北京住房公积金管理中心发布通知,2010住房公积金年度月缴存额上限为2906元。
北京住房公积金管理中心通告:根据《关于2010住房公积金年度月缴存额上限有关问题的通知》(京房公积金发〔2010〕24号)的规定,现将2010住房公积金年度月缴存额上限上调为2906元。
原则上不允许住房公积金缴存额突破缴存额上限。
此前,2009年北京市职工住房公积金年度月缴存额以2682元为缴存上限。
附通知全文
关于确定2010住房公积金年度月缴存额上限有关问题的通知
京房公积金发〔2010〕27号
各分中心、管理部及住房公积金缴存单位:
根据《关于2010住房公积金年度月缴存额上限有关问题的通知》(京房公积金发〔2010〕24号)的规定,现将2010住房公积金年度月缴存额上限的有关问题通知如下:
一、2010住房公积金年度月缴存额上限为2906元。原则上不允许住房公积金缴存额突破缴存额上限。
二、2010住房公积金年度跨年调整,职工月缴存额以2009住房公积金年度月缴存额2682元为缴存上限的,尽快办理补缴及缴存基数变更手续。
[搜房网讯]
地产新政三:上海规定购买经适房契税减半免征印花税
上海市房管局等七部门日前联合发出通知,公布了本市经济适用住房的购房税费贷款优惠政策。购买经济适用住房的,契税在本市现行3%契税税率基础上减半征收。
根据市房管局、市财政局、市地税局、市发改委、央行上海分行、市银监局、市公积金中心此项《关于购买经济适用住房适用税费贷款政策的通知》,购买经济适用住房的,在本市现行3%契税税率基础上减半征收。其中,首次购买90平方米及以下经济适用住房的,凭本市房地产交易中心出具的首次购房证明,契税税率暂按1%征收。此外,免征购买经济适用住房印花税。免收经济适用住房的交易手续费。经济适用住房房屋登记费减半收取。
购买经济适用住房可以使用住房公积金贷款,有关公积金贷款的最高贷款限额等事项,按照已经公布的 《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则(试行)》执行。
《通知》还规定,购买经济适用住房可以向有关银行申请商业性购房贷款,符合相关条件的,贷款利率、最低首付比例,可以比照首套购房优惠政策执行。
[来源:解放日报 张奕]
地产新政四:查处违建规定征求民意 违建强拆前停市政服务
区、县城市管理综合执法机关等有关部门在实施强制拆除违法建设工程前,可通知市政公用服务单位停止提供相关服务。昨天,市法制办公布了《〈北京市查处违法建设若干规定(草案)〉征求意见稿》。
据悉,《北京市查处违法建设若干规定》预计将在年内实施。1999年11月2日发布实施的《北京市禁止违法建设若干规定》(43号令)、《北京市城市规划条例行政处罚办法》(44号令)将同时废止。
草案提出,违法建设工程改正完成后,将被处以该建设工程总造价5%以上10%以下罚款;逾期不改正或无法采取改正措施以消除对规划实施影响的违法建设将被限期拆除,不能拆除的,相关部门将下达没收违法实物或者违法收入决定书,可以并处该建设工程总造价10%以下罚款。
草案还提出,市规划行政主管部门、城市管理综合执法机关对违法建设作出限期拆除决定后,当事人应在规定期限内(限期拆除期限一般应为15日)自行拆除完毕并清理好现场;逾期不拆除的,市规划行政主管部门、城管应在拆除期限届满后的10个工作日内,将限期拆除决定及逾期未拆除的情况函告违法建设所在地的区、县政府,由区、县政府责成区、县城管等有关部门实施强制拆除。本辖区内公安、公安交通管理、工商等部门和所在街道办事处应配合区、县城管等部门做好强制拆除工作。
值得注意的是,草案中明确提出,城市管理综合执法机关在实施强制拆除前,可以书面通知市政单位停止提供相关服务。据了解,市政单位相关服务一般包括水、电、气、热等市政公用服务。
[来源:北京晨报 王萍]
地产新政五:土地"招拍挂"制度拟修改 新办法8月1日起实施
在北京等地试行土地“招拍挂”制度改革初见成效后,国有土地“招拍挂”制度有望纳入立法程序修改。
国土资源部政策法规司司长王守智昨天透露,《国土资源部规章和规范性文件后评估办法》已经出台,并将于8月1日起施行,包括土地“招拍挂”制度在内的国土资源部的规章、规范性文件需进行评估和清理。
[来源:北京日报 刘宇鑫]
地产新政六:南京房管部门出新规:售楼现场须公示预售方案
今后买房,可以先了解一下所售房源的公共车位有多少个,用了哪些节能产品……近日,南京市住建委下发新修改的《南京市商品房预售方案》,要求开发企业必须在领取预售许可证之前进行填报,并在售楼处公示。
此次修订的《南京市商品房预售方案》,要求开发商提供10项楼盘信息,分别为项目基本情况、分期开发建设情况、本期申请预售项目基本情况、项目配建附属房屋情况、预售资金监管情况、本期拟销售商品房价格(毛坯房)、权利瑕疵说明、相关承诺、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施。
南京市住建委商品房管理科有关负责人介绍,这10项信息能够让买房人全方位了解楼盘的信息,避免开发商向买房人隐藏楼盘不利因素,让买房者明明白白消费。
[来源:南京日报 沙文蓉]
地产新政七:山东房地产新政相继出台 多管齐下促进楼市健康
如果将“4.17新政”及其相关政策看做国家将达摩克利斯之剑拔出剑鞘,那么山东省政府6月18日出台的《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》以及7月12日省国土资源厅发布的《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知》则把这把利剑真正悬在省城房地产市场的头顶。新政中除对此前国家出台的相关政策再次强调之外,还出台了一些符合本地实际的新政策。
住房供应结构进一步优化
《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》中明确规定:“保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门,将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同,确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位,满足不同收入居民的合理居住需求。”
山东省新政明确了“新国十条”中“增加住房有效供应”的实施方法,从整个房地产开发的源头入手,在土地出让时即要求保证中小套型的供应量,在总供应面积不变的条件下,加大实际商品房市场的供应量。与此同时,新政强调加大差别化信贷的执行力度,对90平米以上普通住宅首付比例执行三成,进一步明确大套型住房的购买门槛将被明显抬高。
土地市场更加规范,严格
7月12日省国土资源厅发布的《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知》进一步明确并细化了《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》中对于土地市场的相关规定,在土地市场供应以及土地开发规范管理等方面出台了详细实施细则及违规处罚措施。
其中几条尤为值得关注:《通知》指出“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务”,并对土地竞买保证金及土地出让合同签订后的付款方式作出明确规定,“竞买保证金应达到20%”,“土地出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时交纳,最迟付款时间不得超过一年。”这些规定不仅使得部分国有资产依靠强大的资金实力哄抬地价,也大大抬高了普通开发商的拿地门槛,开发商拿地将变得更为慎重。
《通知》还对《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》中“严格土地出让合同管理”的条款进行了细化并重申,《通知》指出“出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。”
公共租赁房建设或成新亮点
“2010年内要全面启动公共租赁住房试点”成为本次新政的又一大亮点。公共租赁房不同于以满足低收入家庭居住需求为主要目的的经济适用房、廉租房等已有保障性住房模式。公租房的出现对于那些无力购买商品房又没法享受经济适用房、廉租房的群体来说无疑是一大利好消息。
据国内及国外一些经验,公租房解决中等偏下收入家庭和新就业职工、外来务工人员(含农民工)等特殊群体阶段性基本居住需求,适用面广,同时其房租水平一般不会超过同地段、同品质的居住小区平均房租水平的60%,商品房购买门槛抬高所造成的房租疯涨现象也有望通过公租房进行有效缓解。加上随着外来人口的不断增多等因素的影响,公租房或可成为未来社会保障性租房的一个重要组成部分。
目前重庆等一些国内城市在“公租房”建设方面已经走在前列,并摸索出一套相对完善的制度体系。据重庆经验,只要人均居住面积低于城市平均居住面积的家庭或个人均可申请公租房,而且租满5年之后可购买产权,但是公租房产权不可以在市场流通。
【来源:齐鲁晚报】
地产新政八:北京:已建成居住区严禁改建扩建
今天在市法制办官网公布的《北京市查处违法建设若干规定(草案)》征求意见稿提出,严禁在已建成居住区、居住小区、大院和别墅区内进行改建、扩建等违法行为。对已经实行物业管理的区域内发生的违法行为,物业服务企业予以制止,并向市规划行政主管部门、房屋行政主管部门、城市管理综合执法机关或者乡、镇人民政府报告,有关主管部门应依法处理,房屋行政主管部门可以暂停办理该处房屋的产权人名称变更手续。
征求意见稿还统一了全市违法建设的认定标准。提出相关部门发现在建的城镇违法建设应立即责令停止建设,并下达责令停止建设通知书。当事人不停止建设继续施工的,由区、县人民政府批准责成区、县城市管理综合行政执法机关等部门采取查封施工现场、通知市政公用服务单位停止提供相关服务等措施。辖区内公安、公安交通管理、工商等部门和所在街道办事处应予以配合。
对已建成的违法建设工程,应及时作出责令限期改正通知书、限期拆除决定书等决定。市规划行政主管部门对尚可采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设,在作出责令停止建设决定后10个工作日内,下达责令限期改正通知书,改正完成后处该建设工程总造价5%以上10%以下罚款。对逾期不改正或者无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设,下达限期拆除决定书,不能拆除的,下达没收违法实物或者违法收入决定书,可以并处该建设工程总造价10%以下罚款。城市管理综合执法机关在作出责令停止建设决定后10个工作日内,下达限期拆除决定书;逾期不拆除的,报经区县人民政府批准后组织强制拆除,可以并处该建设工程总造价10%以下罚款。
【作者:左颖 来源:北京晚报】
地产新政九:上海土地新规:开发商30天内付清全部土地款
本报讯 上海再出土地新规,今后开发商拿地,不仅要在拿地现场签订土地出让合同,拿地开发商还须在30天内全部付清全部土地款。而记者昨天也从北京市土地中心了解到,北京现行的拿地新规相比上海而言,严格程度不相上下:北京拿地开发商须在10天内签订土地出让合同外,还须在短期内一次性付清土地出让金。
上海房地产业内人士对此分析认为,上海的规定意味着,今后在上海拿地的开发商须在拿地一个月内,全额支付土地款。“而从目前土地出让和成交的情况看,这意味着开发商须在一个月内拿出少则数亿元多则数十亿元的土地款,这对开发商的资金链是一个很大的考验。这意味着开发商拿地门槛加高,政府从土地源头对楼市实行更加严格的监管。”
【作者:余美英 来源:北青网——北京青年报】
地产新政十:财政部:房产税2012年开征 税率初定标准有点轻
房产税开征时间终于“尘埃落定”。近日,在财政部举行的地方税专题工作研讨会上,有关人士透露,作为地方税改革的一部分,房产税试点将于2012年开始推行,试点将从个别城市开始,但未提及具体城市。业内人士分析指出,房产税一旦开征,可能会助涨楼价。
税率初定标准有点轻
据记者了解,在上海提交的房产税试点方案中,税率初定在0.5%~0.8%,略低于经营性物业的税率。但房产税征收是否会“照顾”自住型需求和人均住房面积低于当地平均水平的家庭,目前尚不明确。
满堂红研究部经理周峰认为,若房产税是按每年0.5%~0.8%的税率征收,实际上对楼市的负面影响很有限,如评估价是100万元的房子,每年最多缴纳8000元的房产税。但按照过去几年的房地产市场走势,优质物业一年的升值空间起码达到20%,稍微差一些的物业,随市场大势而涨5%也是正常的,在扣除8000元的税费后,还是有足够的盈余,且多数业主不会让房子空置,用于出租所收回来的租金也足够支付房产税了。
着名房地产专家谢逸枫则指出,目前现行的税种有19种,却未见有房产税。如果在2012年推出房产税,现在只有2年时间做准备,说明有关研究部门完全是在没有经过深思熟虑和具备条件情况下,被“人为”因素和偏好而发起的“起哄”做秀。房产税本身完善需要从专家讨论到税法修改,及到市场接受,再到城市试行,最后到开征,至少需要5年到10年时间。其实,房产税开征最大的问题是税法修改和开征的对象、标点范围及税率等问题的确定。
房产税或将助涨楼价
湖南省税务部门相关负责人表示,近期曾做过一个调研,发现房价高的原因之一是,大部分税收集中在开发环节。如果后移到销售和保有环节,不仅对于遏制房价过快上涨有好处,还能克服地方税收过于依赖房地产业的现状。房产税真能抑制楼价的上涨吗?广州地产专家对此持保留态度。
周峰表示,房产税的推出作用跟前几年新推的“营业税”相类似,也是楼价助推力之一,对抑制楼价起不了明显作用。持有多套房产的业主,只要认同物业的升值空间足够抵消房产税等成本,他们就会继续持有,或继续入市换购物业。
有专家表示,楼价上涨的原因并非缺少购房持有环节的税收,而在于开发商的资金环节。谢逸枫表示,调控楼市最厉害的武器就是房地产项目资本金,只要继续严格执行新“国十条”和收紧货币政策及上调房地产项目资本金到35%,取消现在的20%,开发商自然会下降房价,投资炒房客自然会退出楼市。相反,房产税一旦开征,甚至可能导致房价出现暴涨的后果。每次政策调控产生的房价下降“成本”,开发商无不转到购房者身上,让购房者增加购房和生活及银行贷款的压力,结果让更多想购房的人购买不起。
广州中地行市场部副总监陈扬认为,广州一旦按此实施房产税,直接影响楼市会比较明显,首先是购房者每年持有房产的成本上升,导致供房的购房者购买力下降,即使楼价下跌,购房者实际的购房压力并未减少,只是将原本打算付出给银行或开发企业的转为交付了政府的房产税。楼市会短期内有所影响,但长远来看,国民的居住需求未解决,楼市还是会稳定上涨的。其次就是广州的租赁市场,由于成本转嫁的因素,房产税最终由租客买单,必然最终导致租金上涨。
【作者:罗莎琳 徐凤 来源:信息时报】
地产新政十一:上海今后购房合同将附能耗指标
今后,上海市民购买的新建商品房,很可能像“绿色家电”一样,附带一份醒目的“能耗指标”。而环保的太阳能热水系统也有望成为6层以下新建住宅的“标配”。市十三届人大常委会第二十次会议昨日听取了 《上海市建筑节能条例(草案)》(以下简称《条例(草案)》)的说明,并审议其修改稿。
作为本市首部建筑节能的地方性法规,《条例(草案)》对改变上海建筑节能的现状提出了不少新思路。
在新建公共建筑节能方面,市人大法制委员会认为,从本市住宅间距规范、日照时间、集热面积等因素计算,目前在有热水需求的公共建筑和6层以下住宅中应用太阳能热水系统较为可靠,建议把《条例(草案)》相应条款修改为:“新建有热水系统设计要求的公共建筑或者6层以下住宅,建筑单位应当统一设计并安装符合相关标准的太阳能热水系统。鼓励7层以上住宅设计并安装太阳能热水系统。”
为让房屋的节能“等级”在购房合同中一目了然,市人大法制委员会建议,将《条例(草案)》相关内容修改为:“新建民用建筑销售时,建设单位应当在合同中载明建筑能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等相关内容。”
【作者:张昱欣 郁潇亮 来源:解放网-新闻晨报】