房地产调控如何面对外资“输血”

　　就在发改委坦言房价仍过高、房产税再传紧锣密鼓推进的“政策敏感期”，大洋彼岸的美国媒体却爆料称，美国私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)同香港大型地产商鹰君达成协议，黑石集团同意向香港鹰君提供资金支持，以合作开发鹰君2009年在大连取得的土地，建造豪华酒店和高档公寓。

　　据不完全统计，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。在当前我国房地产市场调控的关键时刻，外资借机“输血”资金困难地产商，抄底中国房市，给中国房地产政策和决策者带来了新挑战。

　　外资“抄底”房地产

　　在当前国内房地产正经历着史上最严厉宏观调控政策的背景下，国内楼市量减价滞，房地产投资也显现减缓势头。但此次黑石的投资并非个案，外资对于国内房地产市场的热情近几月来却未见消减，还有增加趋势。

　　据商务部统计，2010年1-7月，外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248亿元，同比上涨10%，而前6个月的累计总额为203.92亿元，同比上涨4%。前7个月利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元，同比上涨近11%，其中，前6个月累计总额为249.88亿元，同比上涨近3%。值得注意的是，自2009年5月起，房地产开发资金来源中的外资资金同比增幅一直是负数，而从今年6月起，外资资金的同比增幅开始转正，并呈现迅速增长。仅6月份当月利用外资的资金额就达到80.91亿元，超过了4、5月份的总和。

　　业内人士分析认为，外资当前在中国房地产市场的频繁活动基于多方面原因。由于银根收紧及房地产调控政策，国内不少房地产企业融资困难，缺乏资金的房地产商将“橄榄枝”抛向手握大量资金的外资；另一方面，尽管正经受着房地产调控的“阵痛”，但从长远来看，中国房地产业前景依然良好，而房地产业是典型的暴利行业，外资的逐利本性使得国内房地产业对于外资充满诱惑，当前的房地产调控也提供了所谓的“抄底”契机，能够以较低的成本获得投资机会。

　　与此同时，人民币升值预期也被认为对外资流入房地产市场产生了积极影响。齐鲁证券指出，汇率升值初期，大量外币会选择转换为人民币从而享受人民币升值带来的益处，外汇占款的增加无疑间接扩大了货币供应量，将直接提高房地产行业的景气程度；同时，房地产本身的金融属性使得房地产成为外币转换成人民币后的主要投资品种。

　　开发商借道海外融资

　　　国内开发商主要通过发行股权投资基金和债券的形式，吸引外资进入楼市。

　　金地集团今年4月份与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元；6月下旬，中国海外子公司中国海外兴业也联手HarmonyChina房地产基金共同投资西安、青岛、沈阳的三个项目，并将西安项目30%股权、青岛项目30%股权和沈阳项目31.85%股权出售给基金公司，总价12亿港元。

　　除了通过股权基金的形式吸引外资外，一些开发商通过发债也筹集了大量资金。8月4日，碧桂园发布公告称，将针对海外市场发行4亿美元的五年期优先票据。事实上，早在今年4月，碧桂园就已针对海外市场进行过一次5.5亿美元的融资计划。

　　统计显示，金地集团、龙湖地产、远洋地产等相继推出海外融资计划。仅在地产新政发布的4月份，国内就有恒大地产、碧桂园等7家房企宣布在香港发行优先票据。

　　据观察，海外“热钱”到中国除了汇率上的渔利以外，更多的是在实体经济取得稳定的利益而不是参与经营。如果不是通过股市渠道套现，所有不参与经营的投资，更多的是打着各种合法旗号进行高额利息的隐形放贷活动来赚取高额利益。

　　目前的房地产调控，使得房地产的民间融资利率不断攀升，年息已超过100%，给各种高利贷资金莫大的诱惑。尤其是房地产企业本身有房有地，更给放贷者带来资产“保障”。当前缘于外资的高利贷性质投资，较为常见的包括两种变通方式：其一，假购房，也就是低价购买房屋但是合同中有可以高价退房或者开发商回购的条款；其二，股权质押或投资承包回购。在市场上就表现为外资买房或者投资开发企业。

　　其结果就是，外资假购房，使得宏观调控所希望的让老百姓买到便宜房的设想落空；外资股权质押或者回购中国房企，则使得中国房地产行业的优质资产有被外资控制的可能。

　　或许有人会问，目前形势下，中国房地产开发商为什么不愿低价卖房而宁愿忍受“高利贷”盘剥？其中一个重要原因在于，当前调控政策的主要手段就是收紧开发商资金逼其低价售房。但在过去几年的反复炒作下，目前“击鼓传花、最后一棒”的开发成本已经非常之高，大幅降价是“速死”，借高利贷“饮鸩止渴”是“慢性死”，“死撑”下去成为开发商的普遍性心态。

　　因此，在不断加压房地产市场的调控背景下，开发商降价寥寥无几，逼得股东内讧或卷款而逃的现象比比皆是。由此产生的高利贷渔利机会，反倒诱使外资“热钱”大举卷入其中。可见，房地产调控政策在保持稳定的前提下，还需要“招安”的政策。一方面要继续保持对投资和投机性资金的控制力度；另一方面也要通过税费政策在促进消费性住房建设成本下降的前提下，引导更多房地产企业进入消费性住房市场。

　　监管存在薄弱环节

　　国信证券房地产分析师方焱表示，其实我国早在2006、2007年就有一波严格限制外资投资国内房地产的规定，只是到了2008年相关的管制又有所放松了。总体来讲，很多外资较容易通过参与股权、成立基金等方式曲线投资中国的房地产市场。此外，由于我国对这些资金有额度的控制，大额的投资必须向外管局报备，很多企业还会采取蚂蚁搬家的方式进行投资布局。

　　今年4月，国务院《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》发布，规定《外商投资产业指导目录》中总投资(包括增资)3亿美元以下的鼓励类、允许类项目，除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外，由地方政府有关部门核准。商务部也于6月份发布《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》，再次对该审批权下放进一步说明。

　　该意见发布之时，便有学者提出质疑，认为将会助推热钱流入。也有地产业内人士认为，当前土地收入是各地方政府收入的主要来源，不少地方政府也把推高房价作为谋求GDP增长的工具，因此，审批权的下放，在一定程度上便利了外资涌入房地产。

　　一位人士指出，外资对于国内房地产行业的大举进入，使得国内产业结构及发展模式扭曲的态势进一步恶化，同时也会造成国内居民财富分配越来越不公，一些外资存在着投机成分，对于国内房地产价格的推高作用显而易见。

　　经济学家陈湛匀认为，四年前出台对房地产市场外资准入规范和管理办法，现在看来很有必要，比如外国人想投资中国房地产，必须设立外资企业，注册资本不得低于投资总额的50%，这样可以控制市场风险，具有合理性。

　　但有业内人士认为，目前国内进行的房地产调控，通过银行、资本市场收紧闸门的方式，压缩国内开发商资金，以逼迫其加快推盘变现，增加市场供应，从而达到遏制房价过快上涨的目的。但是外资资金来源于外国，基本不受我国对房地产商融资调控的影响，而目前欧美不少国家货币政策仍然十分宽松，因此外资进入我国房地产领域，一旦形成趋势，将在一定程度上对冲我国房地产调控的效果。然而，除了已有的一些政策外，在这次房地产调控中，并未出台专门针对外资投资房地产的相应政策。因此，业内人士建议，政府应密切监视外资的举动，必要时出台相应调控措施。

　　外资投资房地产还将增加人民币升值压力，间接推动房地产价格的上涨。外资直接投资国内房地产主要集中在高端商务楼和豪华住房，好像对整个房地产的影响不太大，但一个国家的房地产市场是一个整体，外资拉动高端房价，会导致整体房价上涨。

　　于此相印证的数据是，日前国家统计局公布了《1~7月全国房地产市场运行情况》，显示7月份全国70个大中城市销售价格同比上涨10.3%。8月第一周，上海全市商品住宅成交均价重回2.3万元/平方米，回到了新政前的水平。8月第二周，广州、深圳的二手房市场出现不少业主调高售价的情况。这是调控三个月来所罕见的，有分析人士认为，市场已经充分消化了房地产政策的利空影响，开始触底反弹。

　　不过，也有不同意见认为，房地产市场的投资更多属于市场行为，还能弥补房地产行业资金的不足，促进国内房地产业与国际接轨，促进国内房地产企业提高竞争力，政策不应过多加以干涉。