权贵阶层对财富的掠夺已达无耻的程度

原题：对实体经济减税 对资本利得征税 作者：叶檀  原载8月14日南方都市报 摘要：某些阶层对财富的掠夺已经到无耻的程度。“灰色收入”可能高达9.3万亿元人民币。我国最大的两条创富渠道，一曰房地产，二曰证券市场。两大被剥夺阶层，一是农民二是普通职工。我们看到少数人在规则的庇护下心安理得地获得高额收益。而房地产资本利得税被拥有数套房、标榜为民代言者斥为害民之举。貌似为民立言的伪民粹，危害了中国的实体企业、劳工阶层与创新企业，依靠各种资源致富者多数把国籍转到海外，在中国裸官或者裸商，过起了逍遥的“两岸生涯”。房地产数据掩盖一系列真相，让中国坐实全球泡沫之国，为中国未来经济的崩溃埋下引线。中国银行业对房价下跌的压力测试，是以其昏昏使人昭昭，自欺欺人。多测几遍之后，监管层会成为喊“狼来了”的孩子，没有人会当真。新浪乐居论坛$ q4 J: p: r: m1 e' ?
  某些阶层对财富的掠夺已经到无耻的程度 最近中国经济体制改革研究会经济学家王小鲁发布最新研究成果，警示中国贫富差距大到令人难以置信。2008年官方统计数据未能统计进去的居民收入大约相当于GDP的30%，将近三分之二的未申报收入进入了10%最富人群的腰包，国内“灰色收入”可能高达9.3万亿元人民币。 贫富差距表现在市场上，是投资者主导了房地产价格，奢侈品消费超前同。相对于大众汽车、百事可乐等平民品牌，中国消费分别占其销售额的3%和5%，而对于历峰集团与斯沃琪集团两家奢侈品零售商而言，中国消费分别为其销售额贡献了20%与28%。各地的奢侈品消费店十分红火，高端消费与商业企业成为资本市场的宠儿。 我国最大的两条创富渠道，一曰房地产，二曰证券市场。两大被剥夺阶层，一是农民二是普通职工。早期农民承担了农用地与商用地之间的大部分折价，据估算在20万亿到30万亿之间。广为流传的1457宗闲置地名单，显示某些房地产寄生虫仅仅通过低价囤地就获得了几十倍的收益，成为亿万富翁。到目前为止，大多数地方政府并未对处理闲置地作出回应，各地的新城市建设运动如火如荼。对普通职工的掠夺主要体现在证券化的过程中，上市前夕职工股被清退，高管、权贵、创投堂而皇之享受高额的证券市场溢价。 据《每日经济新闻》报道，不完全统计目前A股市场上市公司中，发生职工股被清理的公司多达12家，涉及人员达2.3万名。如果以这些公司上市首日的收盘价计算，意味着有313亿元财富从职工手中流向了公司高管、创投等各类投资机构。 搞笑的是，清理职工股的理由恰恰是为了公平。2006年初新颁布的《证券法》和《公司法》的有关规定，即股份有限公司的发起人股东需少于200人，以防止PE腐败。2000年中国证监会针对职工持股会持股问题出具“复函”，认为职工持股会不具备法人资格，不应成为上市公司股东；而工会成为股东和工会的宗旨相违背，因此停止审批职工持股会及工会作为发起人或股东的公司的发行申请。在清理职工股行动中，许多莫名其妙的人进入拟上市公司，成为摘桃一族，包括余秋雨在内的人就是通过职工股清理行动获得了股份。如果说当初清理职工股是因为相关部分考虑不周，那么在清理职工股过程中，出现明显的掠财行为，PE式腐败并没有随着职工股的退出而消失，反而在创业板推出过程中愈演愈烈，这本应成为反思清理行动的契机，但有关部门却沉默了，似乎在暗示清理职工股的初衷十分复杂。 于是，我们看到少数人在规则的庇护下心安理得地获得高额收益。当然，国企作为全民资产，增值溢价本应由全民分享，纯粹由本公司职工分享并不公平，而监管层的做法是加剧不公平，让高官与高管代表全体资产所有者获得收益。 拟上市公司在200人以上就会诱发腐败，200人以下就品行高洁，笔者愚钝，怎么也想不通这种兜圈子逻辑。贫富差距严重的社会亟需建立正确的激励机制，鼓励财富流到诚实创富者手中，流到实体经济业者手中。但是我国的激励措施刚好相反，对民营实体企业课以重税，对资本利得却迟迟建立不起有效的税收体制，面对灰色收入一筹莫展。 前两天在某电视节目的录制现场见到王小鲁先生，提及税收该征的必须征，该减的必须减，对实体经济必须以减税为主，对资本利得以征税为主。现实是逆激励：从去年开始针对实体经济的税收风暴尚未过去，使转型期的中国企业雪上加霜，对于灰色收入事实上的零税收把个税负担尽归于普通公务员、工薪阶层。与实体企业形成鲜明对比，获得高额收益的房地产投资者不必为资本利得支付过多的费用，针对“小非”的资本利得较迟推出，而房地产资本利得税被拥有数套房、标榜为民代言者斥为害民之举。貌似为民立言的伪民粹，危害了中国的实体企业、劳工阶层与创新企业，依靠各种资源致富者多数把国籍转到海外，在中国裸官或者裸商，过起了逍遥的“两岸生涯”。 -----------------------------------------------------摘自：叶檀《房地产数据掩盖一系列真相 》 2010-8-19 南方人物周刊 8月12日，中国房地产协会副会长朱中一在“2010年博鳌房地产论坛”上发表演讲，透露中房协7月份多次向国务院有关部门建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。此言一出，众议哓哓，苦于高房价、宽货币公众把一腔怨气全部倾泄到了中房协的头上。中房协上书要求暂缓出台新的紧缩政策，原因是上半年部分城市过快上涨的势头得到遏制，土地供应计划完成不理想，销售量明显下降；市场观望氛围浓重，开发进度放缓，开发周期拉长，继续调控将使宏观经济大起大落。 上述理由禁不起推敲。上半年部分城市过快上涨的势头得到控制，成交量大幅下滑，但备受关注的房价并未大幅下挫，并且房价是在2009年房价处于历史最高水位基础上得到的数据。根据中房指数研究院的数据，截至2009年11月，20个重点城市中已有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等12个城市先后突破历史最高水平，另外8个城市接近历史最高水平。根据易居房产研究院的数据显示，上海的平均房价已经从2009年2月份的每平米12,140元的低点，上升到每平米升至16,780元每平米，涨幅达38.22%。8月10日，国家统计局公布了《1~7月全国房地产市场运行情况》，显示7月份全国70个大中城市销售价格同比上涨10.3%，环比与上月持平。8月第一周，上海全市商品住宅成交均价重回2.3万元/平方米，回到了新政前。8月第二周，广州、深圳的二手房市场出现不少业主调高售价的情况，这是调控三个月来所罕见。这说明，市场已经充分消化了房地产政策的利空影响，开始触底反弹。 蠢蠢欲动的数据是政策压制与人为操作的结果，有朋友告知，京沪等地暂停销售高档楼盘，压低商品房均价，商品住宅中的保障型住房价格同样拉低了均价。今年上半年土地成交量下降既是开发商与政府博弈的需要，也是土地市场热点转移的结果。中原地产的最新统计显示，内地房企上半年购置土地面积694.42万平方米，同比下降28.4%。从成交价格来看，土地市场逐步趋于理性。目前的土地市场非常符合开发企业的胃口，在土地成交量下降的过程中，价格随之下降，开发商成为地方政府座上宾。据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2010年上半年，全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，仅完成了全年计划的11%，一线城市的推地情况并不理想。5月份之后，土地市场渐趋平稳，流标率较低，拿地溢价率继续回落，二三线城市的土地成交量比重明显增加。 上述数据反过来看，可以印证今年上半年大型房地产企业在二三线城市拿地热情不减，多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年的50%，加大在二三线城市土地储备力度，拿地面积占企业新增土地储备均接近或超过七成。土地成交量下降是一线城市与二三线城市土地热点转换的结果。随着城市化与高铁建设的加快，二三线城市的土地经营将很快填补上一线城市的空白。土地成交量下挫的背后，是各个城市的大型综合项目的疯狂上市，从呼和浩特到营口，大规模的土地推出计划一波接一波，笔者所到之处，到处都是新区，到处都是城市综合体，未来的农地集约化使用为土地商品化释放出了巨大的空间。 非常明确的是，不仅今年是土地市场的热点年份，未来中国城市化与轨道交通建设高峰期，土地市场方兴未艾。品牌房产公司今年上半年的赢利，显示布局于中国城市化进程的企业，在以快速周转的方式收获红利。 以孤零零的没有比较的房地产数据，掩盖中国房地产困境与宏观经济症结，对房地产市场推波助澜，是让中国坐实全球泡沫之国，为中国未来经济的崩溃埋下引线。 -----------------------------------------------------

叶檀：房贷压力测试自欺欺人

银行业对房价下跌的压力测试，是以其昏昏使人昭昭。很多人将压力测试当成了房地产政策的风向标，对具体的标准不甚了了。新浪乐居论坛1 u3 w& c* R
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 一则来自彭博社的报道称，银监会要求在一些前期房价过度上涨的城市，银行进行第二次压力测试，将房价下跌50%-60%的最恶劣情况放在压力测试当中。这则消息未知真假，由于与收紧三套房贷的消息同时出炉，一些分析人士顺理成章得出房地产调控不会放松的结论。

笔者赞同房地产调控不会放松，但认为房地产政策遭遇强大的抵抗，边际效应正在递减，如果没有更加有针对性的政策出台，所谓房地产调控会成为一场心照不宣的游戏。房地产压力测试是游戏的组成部分。

公众并不清楚测试的标准，只知道测试的乐观结果。, i4 u/ N* j5 V  ~$ l
今年5月，银监会要求商业银行开展房地产贷款压力测试，分析不同压力情景下，房地产贷款所受到的冲击。测试分为轻、中、重三种不同压力情景，分别指全国房地产价格平均下跌10%、利率上调27个基点，房价下跌20%、利率上调54个基点，房价下跌30%、利率上调108年基点的情况。买房,购房,装修论坛,房产论坛: i% `7 v6 c  i/ d
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测试的结果让人心安，即使在最重的假设压力下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2%，税前利润下降20％。交行、工行建行、招行、民生可容忍的下跌极限分别为30%、35%、37%、40%，46家农村商业银行将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30％。而上海银监局最新披露的数据显示，沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使房价下跌30%，银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。
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房贷压力测试并未全面反映银行直至金融领域的风险，公众无法真正心安。买房,购房,装修论坛,房产论坛* \" C) N


我国的房贷压力测试标准模糊。根据《中国证券报》披露的消息，商业银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。
对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动，借款人行为特征等具体因素进行测算，由银行根据经验值确定安全警戒线。这其中就存在模糊之处，楼市变动难以把握，借款人的行为特征更是难以琢磨。以笔者亲身经历的为例，贷款行与开发商连手，只要你有工资证明，根本不管收入真假，就大笔发放贷款。这是争夺房贷的常见现象。买房,购房,装修论坛,房产论坛- O$ g' |2 z9 R3 C
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银行依靠的经验值并不靠谱。房价不管下跌多少，只要超过重置成本，贷款者就会觉得不划算，把房产交给银行了事，类似于美国的止赎、中国的止贷现象就将大量发生。香港地区房价大跌，坏帐率并未相应上升，可见国人对信用与房产一样珍视。这是虚幻的想像，在信用卡恶意透支、网络金融诈骗越来越普遍的情况下，依靠香港与日本的经验值是危险的。我国还没有完整的房地产周期，以08年的经验同样无法应对房地产进入下降通道后的情况。房产论坛,装修论坛,业主论坛+ r! i+ ]( x& O' E) `
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银行更没有考虑到房地产价格大幅下降，导致宏观经济风险与银行自身资产缩水。对房地产开发贷款，监管机构要求预测房地产价格下跌和基准利率上升对企业还款能力带来的影响。银监会要求银行分析房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。抵押物按什么价格变现？失去流动性的抵押物一钱不值，美国底特律有不少数美元一栋的房子没人问津。到时候，银行会发现手中握有大量缺乏流动性的房地产，无处兑现。更大的风险是，缺乏抵押物，缺乏资产流动性，中国就会像金融危机时期的美国一样，处于信用冻结状态。新浪乐居& }6 P( h# U& Y: E
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目前的房贷压力测试标准有漏洞可钻，对资产变现过于乐观，房贷与宏观经济、与整体信用市场割裂。在这方面美国人早就有了教训，所有才有对表外资产的监管，对衍生品市场的警惕，以及对于资产变现能力的要求。
房贷压力测试有必要，但压力测试成为提升信心的手段如欧洲的银行压力测试，或者成为恐吓的手段，如中国的房贷压力测试，多测几遍之后，监管层就会成为喊“狼来了”的孩子，没有人会当真。新浪乐居论坛$ q4 J: p: r: m1 e' ?
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------------------------------------------------------------------------ 清查囤地 掷地有声（2010.8.19）http://jingji.cntv.cn/20100820/100028.shtml  主持人：知道是2815宗这样的一个具体的数字，我觉得也代表了我们政府的一个态度。那么今天发布会上国土资源部也是公布了7宗已经查处的土地的违法案件，同时还有6宗要挂牌督办的案件，那通过这样的案件，我们可以了解到，这个开发商囤地，他们都有哪些手法？牛刀：最主要的手法，有的就是什么呢，挖坑待建，他就是把地圈起来以后，挖一个坑在那里，告诉地方政府，我已经动工了，至于建怎么建，他就一直就不动，就是一个坑在那里，两年，三年，甚至五年过去了，还是一个坑在那里；第二个手法是分期来建，分期建设，他一块本来就是个十来万平方米的地，开发一个几十万平方米的住宅，然后他分上一个五期，六期，七期，一期推个一点点，一两栋出来，一期推个一两栋出来，这样从第一期等他建到第七期，他的房价已经翻了十倍都不止了，比方说深圳就有一块这样的土地，他当时呢，房价推出来才2300，在深圳的龙岗，现在还没有建完，现在建第七期，从2003年开始建的，到现在第七期，房价呢已经到了23000了，所以它翻了十倍了，它这个完全就是说这个土地增值很快。 主持人：所以这个利益驱动他，他肯定要这样做，这样操作，他还不违规。
 牛刀：还不违规，你还抓不到他的把柄，他总在开发建设，这也是一种囤地的方式。其实他还有很多囤地的手法，比方说当时的规划不合理的问题，你像我们长沙有一个“地王”，2007年的“地王”，一直没有开发，没有开发以后，大家就说你政府的配套不够，政府当时承诺的没有兑现，政府这样那样，最后大家来谈判，结果把楼面价一下谈下来了，把楼面价谈下来以后才能开发建设，实际上那块“地王”，如果按照楼面价来开发建设它根本无法赚钱，你看三年了，还不能赚钱，可想而知，他囤地囤到现在，结果政府一让利，楼面价上去了，等于他的土地增值了三倍。 主持人：对，但是我们希望通过有这样一个开头，可能我们能够挖出更多的具有典型的这种违规的使用土地的这样一些案件。
 张鸿：对，这7个可能是典型案件，然后还有6宗需要督办的，没有办理完的，但是你看它有一个区别，就是在之前公布1457宗的时候，那个时候媒体广泛关注的，而且在各地都已经被当地国土部门证实的，都是一些大的类似“地王”的这样的一些，囤积了很多年的地，而且公司呢都是大公司，都是全国性的大公司，包括上市公司，包括央企等等，但是这次你看到，这里面的7个公开的和6个督办的，这里面涉及到闲置土地的几个公司，我给你念一下，吉林君正、牡丹江绥阳广厦、宁夏银大、江苏峰峰投资、山东滨州新城创投、广东番禺香江地产，我相信如果不是在房地产业内的人的话。。。。