偷漏税泛滥源于税制缺陷房地产开发商揭露十大花招 [ 地产资讯 ] 广西房产街 广西房地产门...

偷漏税泛滥源于税制缺陷房地产开发商揭露十大花招http://www.gxhouse.com   2003-12-19      
　　在不久前召开的“中国房地产业税收问题研讨会”上，国家税务总局稽查分局局长刘太明透露，近几年来，各地房地产产业在涉税案件数量、案件发生率、查补税款上都有明显增加，政府将采取相关措施加以解决。虽然当时刘太明没有透露政府采取何种措施进行补漏，但是已经表明目前的房地产税收确实有需要改进的地方。

　　一位业内人士接受记者采访时表示，我国现行房地产税收已经无法适应市场经济发展和房地产市场化的进程，由于目前我国房地产税收基本是处于完成计划任务的状态，一些游戏规则的陈旧、房地产开发企业缺乏有效监管等原因，由此而产生的纰漏越来越明显。

　　“哪个环节薄弱，哪里就出问题”

　　“由于这个问题很平常了，没有什么可以掩饰的。”一位开发商直言不讳地告诉记者，在房地产圈里，一些私交不错的开发商公开在讨论这方面的问题。

　　国家税务总局有关人士告诉记者，大量的数据要到年底总结后才能得知，但是可以肯定，这个数据是庞大的。西南某省偷漏税违法案件占全部涉税案件的比例在过去9年间上升了12倍，而东北某省1997年以来检查房地产业纳税人2542户次，其中有违法问题的纳税人户次占总户次的49%。华东某市在今年开展的房地产业税收专项检查中发现，被查的88户房地产企业有87户存在问题，相关企业偷漏税比去年增加了1000多万元。

　　而京城一位知名房地产开发企业的老总毫不隐讳地称，他也偷漏税，此举并非故意行为，而是有些环节存在着很明显的空当，不缴纳也没有人及时发现。比如说房地产流转税，只要他不说，别人是很少能够马上知道他手里的商品房已经经过流通变现了。

　　一位在基层从事税收征稽的税务工作人员认为，这些现象对他们来说是司空见惯了，即使是进行稽查，也是只针对开发商账面资金进行稽查，只要他们的账做得很完美，是很难发现其破绽的。“哪个环节比较薄弱，哪个环节容易出现问题。”他认为，目前的这种税收制度无法对房地产开发商实施有效监管。

　　税种设置不合理，造成可趁之机

　　一位经济学学者认为，目前的房地产制之所以让开发商有“空”可钻，是因为现行的房地产税制已经无法适应房地产开发快速发展的需要，一些税种不合理的设置给开发商造成了可趁之机。

　　该学者认为，税种设置不合理主要是表现在以下方面：税种繁杂，重复征税；税种课税范围狭窄，税基覆盖面小；税制结构不是很优化。

　　他分析指出，目前我国房地产税的征收一般是按照计划进行，加上税务征收部门和其他诸如计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门信息的不对称，很难掌握房地产开发企业的涉税资料，在行政程序上无法规范房地产开发商的税务登记行为，尤其是房地产开发企业建筑成本信息和其收入情况，几乎处于监管之外。

　　在此情况之下，房地产开发商偷漏税的空间很大，他甚至认为，这种偷漏空间是有弹性的，比如房地产转移税率很难真正实现监管，房地产出售和未出售的商品房比例也很难查证。

　　稽查力度不足，难有威慑作用

　　一位税务基层工作者告诉记者，这种偷漏税的风险并不是很大。同时我国目前还没有一部完整的针对房地产偷漏税的法规，目前房地产开发商偷漏税被稽查出来后，惩处的办法就是根据偷漏税的多少按照比例确定处罚数额，力度不是很大，对房地产开发商很难形成一定的震慑作用。他说，目前房地产开发企业偷漏税是通过税务机关稽查后才可能获知，但是这种稽查只是对房地产开发企业账面情况的稽查，只要开发企业通过手段把账面作好了，就很难发现其偷漏税的痕迹。

　　事实上，面对媒体的时候，一些房地产开发企业对偷漏税保持一种谨慎的态度，他们普遍承认，在现行的税收制度下，有些方面偷漏税的风险是比较低，但还是有一些房地产开发企业认为偷漏税是禁区。

　　■数据北京958家房企补税2.8亿元

　　国家税务总局近来关于房地产税收的话题越来越多，其实这应该是一个信号，那就是房地产税收方面目前已经无法适应房地产业的发展了。尤其是房地产开发市场行为逐渐强烈的时候，房地产税的征收和管理也必须与之适应。

　　事实上，我国也在不停在调整房地产税收政策。近来国家税务总局局长谢旭人在有关场合透露，将在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，并取消有关收费。有关专家就此认为，这是一个积极的信号，尤其是我国涉及房地产的税费中，费占的比重太大，而且在涉及房地产的各类税种中，又存在重复征税的现象，所以规范是必然的趋势。

　　其实规范是从制度上进行的调整，而在规范之后，更需要的是法规制订后政策的执行。同样，国家税务总局稽查分局局长刘太明在接受记者采访时表示，以后税务机关将加强和相关部门的协作，强化税务部门的执行与监管能力。从目前的情况来看，税务机关对房地产开发企业的监管能力是很弱的，甚至有些时候是出现断层的。

　　甚至可以这样说，规范和监管是房地产税收过程中的起始环节，假如能够从源头进行有效的控制，同时在执行过程中进行必要的监管，这样我国的房地产税收就是一个环环相扣的过程，可以建立起一个规范、管理、检查的长效机制，显然这对增强房地产企业的纳税意识、保证房地产业健康发展是大有裨益的。

　　■借鉴完善税制杜绝偷漏

　　虽然各国的税制不同，但是国外一些国家的房地产税制在完善和发展过程中形成了一些共同的经验。

　　首先，房地产分设税种，并以土地税为主，建立完善的税收机制。多数国家对土地和房屋采取分别课税的办法。对房屋征收房屋税，对土地征收土地税。土地按其性质可分为：地价税、土地所得税、土地增值税和土地保有税等；房屋税则可分为房屋财产税、房屋所得税、房屋消费税等，各个税种明确简单，依据市场进行计税。

　　其次，完善房地产税法，保证了税收征管的严肃性。大多数以市场价值为计税依据的国家都设立专门的房地产评估机构,实行严格的房地产登记制度,同时税务机关从不同渠道搜集有关财产税、纳税人以及市场的信息,注重与各部门的协调配合,强化征收管理，普遍建立了一套规范、严谨可行的税法体系。

　　比如日本制定了60多个有关房地产方面的法规。同时他们的税法条文规定得相当具体，可操作性强，基本杜绝了偷漏现象。

　　另外各国对逃偷漏税行为进行严厉打击。如美国对未能按期缴纳税款者处以罚款，另按法定利率加计利息，并留有处置财产权的规定。英国规定若不按时纳税或者提供虚假资料的行为，不仅予以罚款，而且还将剥夺其选举权。

　　最后，房地产税收属于地方税收体系，是地方财政的主要来源。由于房地产课税具有税源分散广泛、区域性等特点,地方政府易于做到对本地区的税源实施严格监控,提高税收征管效率,同时该税收入主要用于本地区提供公共服务,有利于形成“多征税,多提供公共服务”的良性循环机制。比如美国的一般财产税（主要是针对不动产征收）一开始就是州和地方政府的税收，约占全部地方税收的80%左右。

　　■手记规范和监管并行

国家税务总局近来关于房地产税收的话题越来越多，其实这应该是一个信号，那就是房地产税收方面目前已经无法适应房地产业的发展了。尤其是房地产开发市场行为逐渐强烈的时候，房地产税的征收和管理也必须与之适应。

　　事实上，我国也在不停在调整房地产税收政策。近来国家税务总局局长谢旭人在有关场合透露，将在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，并取消有关收费。有关专家就此认为，这是一个积极的信号，尤其是我国涉及房地产的税费中，费占的比重太大，而且在涉及房地产的各类税种中，又存在重复征税的现象，所以规范是必然的趋势。

　　其实规范是从制度上进行的调整，而在规范之后，更需要的是法规制订后政策的执行。同样，国家税务总局稽查分局局长刘太明在接受记者采访时表示，以后税务机关将加强和相关部门的协作，强化税务部门的执行与监管能力。从目前的情况来看，税务机关对房地产开发企业的监管能力是很弱的，甚至有些时候是出现断层的。

　　甚至可以这样说，规范和监管是房地产税收过程中的起始环节，假如能够从源头进行有效的控制，同时在执行过程中进行必要的监管，这样我国的房地产税收就是一个环环相扣的过程，可以建立起一个规范、管理、检查的长效机制，显然这对增强房地产企业的纳税意识、保证房地产业健康发展是大有裨益的。

　　■真相

　　十大偷漏税花招

　　一位京城外的房地产开发商向记者透露了十大偷漏税手段，其招数之多，花样之奇令人观止。

　　一、预售购房款挂在往来账面。

　　将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃经营税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。

　　二、不按照合同约定的时间确认收入。

　　以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。

　　三、随意调整税款申报数额。

　　有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。

　　四、钻政策“空子”，不及时清算土地增值税。

　　开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

　　五、开发成本计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税。

　　六、从售楼款中抵减代理手续费。

　　将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。

　　七、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

　　八、用房屋换土地。

　　房屋和土地之间的税费相差达到7%，将房屋换成土地可以减少应缴纳的税额。

　　九、降价。

　　无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。

　　十、整体转让“楼花”不做收入。

　　根据规定，开发权整体进行转让时，按照约定要收转让费，部分开发商却不按照规定做收入，而是挂在往来账面，以达到偷漏税的目的。

　　南京市地方税务局近日在进行房地产开发企业专项纳税检查中，发现一家房地产开发公司以“防止购房者要退款”为理由，将销售商品房部分收入故意不作为收入，私自截留100多万元，不足额缴纳税款。

　　北京一家行政事业单位和某房地产开发企业合作建房，在房地产项目竣工结算前，把各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，以此来躲避交纳土地增值税。该项目投资高达5777万元，但是营业税却一文未缴，结果这一条绳上两只蚂蚱共被罚款363万元。
 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（新京报）