神马文学网炒股奇招：只炒两种(二)
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 09:04:13
2炒股奇招：只炒两种股浦东一年间——写在浦东南汇"两区合并--外高桥（600648）： 世博迪斯尼新龙头，连续涨停突破！ 向大股东定向增发完成整体上市将使业绩暴增！ 向大股东定向增发完成整体上市，380万平方米优质资产注入! 08年12月25日上海外高桥保税区开发股份有限公司公告称，公司以每股16.87元的价格，定向增发2.66亿股，向控股股东上海外高桥（集团）有限公司（下称外高桥集团）和上海东兴投资控股发展公司（下称东兴投资）定向增发2.6亿股人民币普通股，收购了控股股东的核心资产。本次购买的资产为：外高桥集团持有的外联发38.35％；东兴投资持有的外联发41.65％股权；以及外高桥集团持有的新发展59.17％股权、三联发80％股权。注入的外联发、新发展和三联发标的资产占外高桥集团总资产的66％，主营收入的82％，因此相当于基本完成集团整体上市。本次交易完成后，东兴投资承诺因本次交易而持有的公司股份自股权登记完成之日起36个月不转让。外高桥集团承诺对外股份拥有权益的股份自本次所认购股份股权登记完成之日起36个月内不转让。近年来外高桥股份盈利能力很差，成长前景暗淡。此次注入的标的资产盈利能力和盈利水平明显高于外股份，将极大地改善外股份成长前景。 注入完成后上市公司将拥有包括浦东北部5.74平方公里土地与保税区内30万平方米工业房产和展览展示厅，被评价为上海内外环间的“绝版地段”，由于成本极低，升值空间巨大。去年底完成定向增发后，外高桥集团主营业务资产得以整体上市，形成房地产、物流、贸易三大业务板块协同发展的格局。在外高桥区域拥有595万平米建筑面积的项目储备，其中权益建面498万平米，44％为综合用地，30％为住宅用地。注入完成后上市公司将拥有279万平米建筑面积的出租物业，其中，权益建面221万平米，工业厂房和仓储各占54％和34％。 完成此次注入后上市公司在房地产主业上将拥有如下优势： （1）规模庞大，具有规模效应。由上述分析结论，完成注入后上市公司将拥有建筑面积600万平米项目储备和279万平米出租物业。从销售角度讲，假设项目储备销售出租比例为25:75，则未来上市公司将有建筑面积150万平米的可售房源。 （2）地价成本低。完成注入后，上市公司能够从外联发、新发展和三联发项目储备及出租物业中获得权益建筑面积为490万平米，44.8亿元注入股权作价对应的每平米成本仅为910元，既有地价相对低的工业用地，还有相对高的商业办公用地，而且这910平米还不全是楼面地价的概念，因为有220万平米为出租物业。上市公司在关联交易报告书也提及，现在新增土地资源平均开发成本已超过1400元/平米，可见注入后上市公司房地产主业将具有很强的成本优势。 （3）地理位置优越。沿海是东海和黄浦江入海口，上海-崇明-江苏的桥隧大通道的起点，往内是金桥出口加工区、张扬路居住中心，轨道交通有4号线，地理位置优越。除了因为背景和地位特殊的外股份，不可能有一家开发商能够在外高桥区域拥有如此规模的项目储备了。 （4）产品类型丰富。既有出租物业，也有开发销售项目；既有工业厂房，也有商业办公和住宅“5.74”项目8600亩土地连接崇明岛和世博园!