神马文学网陈雪根：中国楼市成为一小撮人的游戏 早晚要崩溃
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 13:24:29
中国楼市成为一小撮人的游戏 早晚要崩溃
陈雪根
[提要] 其实，谁都不愿意看到中国房地产市场崩溃，包括开发商，但中国楼市崩溃已是早晚的事。有人总结了楼市不会崩溃的几个理由：一是，只有经济崩溃，房地产才会崩溃；二是，城市化率低于美日；三是，住宅成套率尚未超过1:1，也即每个人都拥有一套住房。
其实，谁都不愿意看到中国房地产市场崩溃，包括开发商，但中国楼市崩溃已是早晚的事。
有人总结了楼市不会崩溃的几个理由：
一是，只有经济崩溃，房地产才会崩溃；
二是，城市化率低于美日；
三是，住宅成套率尚未超过1:1，也即每个人都拥有一套住房。
要反驳这样的观点并不难，不说更早的例子，只说这次美国引起的世界金融危机，难道不是因为房地产崩溃引起的？美国经济至今尚无崩溃迹象，但房地产自从房地美房利美出事就已经崩溃了。城市化率确实没有达到美日这样的水平，但中国的城市化恐怕与美日也无法简单类比，城市化推动房地产可持续发展的前提是进城的农民买得起房子，如果高房价把他们堵在楼市门外，楼市崩溃跟城市化又有多大关系呢？即使楼市不崩溃，城市社会恐怕也会崩溃吧！至于成套率到底与楼市崩溃是否有关，不知谁能说清楚。每人一套房子，是指每个人都拥有一套住房吗？如是，住房私有化率岂不太高，这与开发商一贯说的西方住房私有化率不如中国高似乎相悖？一套房子面积多大？如果我们的住房每套都在160乃至200平方米以上，单价都在三四万以上，甚至还要更高，中国恐怕无论如何也达不到一人拥有一套住房。那就只能某些人拥有许多套，许多人一套没有。
如是，中国楼市成为一小撮人的游戏，岂有不崩溃的道理！老百姓恐怕都会盼它早点崩溃！
我之所以大胆预言楼市早晚要崩溃，理由只有两条：其一，如果最严厉的调控都无法使房价降下来，那么，还有什么力量能够阻止它末路狂奔呢？中报显示，30家上市房企净利润暴涨了25%。国土部泄露出来的房企囤地数据显示，这些囤地的企业已经从土地上攫取了巨额利润，政府收回的可能性又微乎其微(很多地闲置早已超过2年，政府要收回早该收回了)，这就保证了他们有足够的实力等待政策转机。这也正是房企至今死不降价、房价迄今并未下降的底气所在。国家统计局数据显示，2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。在全国尚有待售商品房1.92亿平方米、销售面积大幅缩水的情况下，房价还能止跌，岂非怪事。一个不争的事实是：楼市已经陷入越调控越涨价，一旦调控结束，房价就出现报复性增长的怪圈。但有哪一种商品的价格能持续暴涨呢？
还有一个导致楼市崩溃的可怕力量，那就是资本的力量。前些时，各地出现了要求涨工资的浪潮，有人敏锐地指出，中国经济也许已提前接近“刘易斯拐点”，其根源就在于超发货币驱动的经济泡沫吞噬了中国的劳动力红利。超发的货币大量流向资本品，导致近年来土地和地产价格急剧上涨，并导致城镇生活与商务成本上升，但劳动者的实际生活支付能力却在下降，这势必倒逼或推动工资的上涨。务工成本上涨，意味着务农机会成本也在上涨，于是又引发农产品的趋势性上涨。工业利润变得越是微薄，更多的资金就越会择机流出实体经济，由此推动资本品价格以更快的速度上涨。这是一个自我强化的循环。泛资产化已经成为一个普遍现象，以致一切可以长期储存并且有用、供应量又不会随着价格上升大幅度增长的东西都成了投资品，房地产更是资产化的重灾区。推动中国楼市资产化的力量，一是政府刺激经济的资金，二是国外游资，三是国内民间游资，除了资金力量充裕，中国楼市自身正在与资本化接轨，如房企越来越多地利用资本市场直接间接融资，按揭贷款正在进行证券化试点，瑞思(REITS)有望破冰，商业地产正在走俏等。危机是资本无法摆脱的魔咒，所谓经济危机金融危机，无非是资本危机，日美房地产泡沫破裂的根源就是房地产过度资本化的结果，因此，房地产调控能否成功，关键不是看房价，而是看我们能否“节制资本”，这是孙中山早就提出的主张，让我们遇上了。如果我们不能有效地遏制房地产市场的过度资本化，我们就根本无法阻止房地产市场崩溃。
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[提要] 其实，谁都不愿意看到中国房地产市场崩溃，包括开发商，但中国楼市崩溃已是早晚的事。有人总结了楼市不会崩溃的几个理由：一是，只有经济崩溃，房地产才会崩溃；二是，城市化率低于美日；三是，住宅成套率尚未超过1:1，也即每个人都拥有一套住房。
其实，谁都不愿意看到中国房地产市场崩溃，包括开发商，但中国楼市崩溃已是早晚的事。
有人总结了楼市不会崩溃的几个理由：
一是，只有经济崩溃，房地产才会崩溃；
二是，城市化率低于美日；
三是，住宅成套率尚未超过1:1，也即每个人都拥有一套住房。
要反驳这样的观点并不难，不说更早的例子，只说这次美国引起的世界金融危机，难道不是因为房地产崩溃引起的？美国经济至今尚无崩溃迹象，但房地产自从房地美房利美出事就已经崩溃了。城市化率确实没有达到美日这样的水平，但中国的城市化恐怕与美日也无法简单类比，城市化推动房地产可持续发展的前提是进城的农民买得起房子，如果高房价把他们堵在楼市门外，楼市崩溃跟城市化又有多大关系呢？即使楼市不崩溃，城市社会恐怕也会崩溃吧！至于成套率到底与楼市崩溃是否有关，不知谁能说清楚。每人一套房子，是指每个人都拥有一套住房吗？如是，住房私有化率岂不太高，这与开发商一贯说的西方住房私有化率不如中国高似乎相悖？一套房子面积多大？如果我们的住房每套都在160乃至200平方米以上，单价都在三四万以上，甚至还要更高，中国恐怕无论如何也达不到一人拥有一套住房。那就只能某些人拥有许多套，许多人一套没有。
如是，中国楼市成为一小撮人的游戏，岂有不崩溃的道理！老百姓恐怕都会盼它早点崩溃！
我之所以大胆预言楼市早晚要崩溃，理由只有两条：其一，如果最严厉的调控都无法使房价降下来，那么，还有什么力量能够阻止它末路狂奔呢？中报显示，30家上市房企净利润暴涨了25%。国土部泄露出来的房企囤地数据显示，这些囤地的企业已经从土地上攫取了巨额利润，政府收回的可能性又微乎其微(很多地闲置早已超过2年，政府要收回早该收回了)，这就保证了他们有足够的实力等待政策转机。这也正是房企至今死不降价、房价迄今并未下降的底气所在。国家统计局数据显示，2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。在全国尚有待售商品房1.92亿平方米、销售面积大幅缩水的情况下，房价还能止跌，岂非怪事。一个不争的事实是：楼市已经陷入越调控越涨价，一旦调控结束，房价就出现报复性增长的怪圈。但有哪一种商品的价格能持续暴涨呢？
还有一个导致楼市崩溃的可怕力量，那就是资本的力量。前些时，各地出现了要求涨工资的浪潮，有人敏锐地指出，中国经济也许已提前接近“刘易斯拐点”，其根源就在于超发货币驱动的经济泡沫吞噬了中国的劳动力红利。超发的货币大量流向资本品，导致近年来土地和地产价格急剧上涨，并导致城镇生活与商务成本上升，但劳动者的实际生活支付能力却在下降，这势必倒逼或推动工资的上涨。务工成本上涨，意味着务农机会成本也在上涨，于是又引发农产品的趋势性上涨。工业利润变得越是微薄，更多的资金就越会择机流出实体经济，由此推动资本品价格以更快的速度上涨。这是一个自我强化的循环。泛资产化已经成为一个普遍现象，以致一切可以长期储存并且有用、供应量又不会随着价格上升大幅度增长的东西都成了投资品，房地产更是资产化的重灾区。推动中国楼市资产化的力量，一是政府刺激经济的资金，二是国外游资，三是国内民间游资，除了资金力量充裕，中国楼市自身正在与资本化接轨，如房企越来越多地利用资本市场直接间接融资，按揭贷款正在进行证券化试点，瑞思(REITS)有望破冰，商业地产正在走俏等。危机是资本无法摆脱的魔咒，所谓经济危机金融危机，无非是资本危机，日美房地产泡沫破裂的根源就是房地产过度资本化的结果，因此，房地产调控能否成功，关键不是看房价，而是看我们能否“节制资本”，这是孙中山早就提出的主张，让我们遇上了。如果我们不能有效地遏制房地产市场的过度资本化，我们就根本无法阻止房地产市场崩溃。
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