国家统计局公布的房屋数据说明住宅空置率可能有23.9%

作者：MarkTwin    文章发于：乌有之乡    点击数： 1705    更新时间：2010-8-8   顶    荐   【字体：小大】
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国家统计局公布的房屋数据告诉我们：疑似被用于炒作的“空置”商品房和“空置”住宅分别是2.2亿平方米和2.7亿平方米
国家统计局昨天公布了《2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况》。
lup网友发帖评论，认为《“1.9亿平方米”典型的“顾左右而言他”》：“这组数据我就没看得明白，同比增加6.4%和0.2%是和谁比较，如果是和2009年底比较，2009年年底1.9947亿平方米，六月末的绝对数下降，相对数怎么会变成正的？住宅也是一样。
。。。
从2005年以来的房地产开发企业商品房待售情况都是年末数据，唯独2010年时6月份数据，如果做数据比较，年末和中期数据是无法做比较的。特别是开发商报告完工待售的数据集中在下半年，因此用上半年的数据与年末数据相比较这是非常少见的。。。
很明显，迄今对空置率没有定义，更没有数据这就有可能要问责国家统计局，这个数据对宏观调控至关重要，国家调控决策如果是在没有这个数据的情况下做出的，这和瞎子摸象有何区别？。。
如果说上半年是出现商品房待售的比例增高，说明市场共给充足，这样的话房价有可能会更平稳，或者继续降低。国家统计局的数据是6月份的商品房待售略低于去年年底的数据，说明待售在减少，供给开始减少，你说这房价能不上涨吗？”
对于把年末和半年末的数据放在一起的事，本网友倒是并不认为存在多大的问题。既然给出了“同比增长率”，那么，反推出2009年6月末的数据并不困难。
至于统计局只公布了“待售面积”而未公布“空置率”，本网友也能理解：“空置率”数据本来就没有，如何公布？
顾名思义，“空置”是指已经售出但是并未使用，“待售”是指竣工而尚未出售。
所以，“空置”与“待售”当然是完全不同的，这是事实。那么，即使“待售面积”减小，也不意味着“空置面积”也就减小了。
本网友感到不解的是：国家统计局公布的这个“待售面积”究竟是什么意思？
就本网友的理解，某时刻的待售面积应该是指：在这个时刻，尚未出售的总面积。
例如，2008年年末的待售面积应该就是2008年年末尚未出售的房屋总面积，2009年年末的待售面积应该就是2009年年末尚未出售的房屋总面积。
依照常理，2009年年末的未出售的房屋的数据，应该可以通过下面三个数据来求得：
1）2008年年末未售出的商品房；2）2009年新建的商品房；3）2009年售出的商品房。
很显然，2009年年末“商品房待售面积”应该等于：2008年年末商品房待售面积，加上2009年全年商品房竣工面积，再减去2009年全年商品房销售面积。
lup网友在贴中把国家统计局的数据表做成了图片，下面让我们就来根据这些数据算一算：

表1给出：2008年年末商品房待售面积是19947万平方米。
表2给出：2009年商品房竣工面积是72677万平方米，销售面积是94755万平方米。
那么，按照我们上面的推理，
那么，2009年年末商品房待售面积，应该等于（19947+72677-94755）万平方米。
这个数是多少呢？大家用计算器一算，就知道了：-2131万平方米！
再来看住宅。
表1给出：2008年年末住宅待售面积是10660万平方米。
表2给出：2009年住宅竣工面积是59629万平方米，销售面积是86185万平方米。
那么，2009年年末住宅待售面积应该等于10660+59629-86185。这个数等于多少呢？等于：-15896万平方米！
当然，待售面积绝对不应该是负数，至少得是零。
国家统计局公布的数据是：2009年年末商品房待售面积为19947万平方米，住宅待售面积为11494万平方米。
而我们根据上述公式计算出来的是：2009年年末商品房待售面积为：-2131万平方米，住宅待售面积为：-15896万平方米。
这说明了什么问题呢？这并不说明国家统计局的数据错了，而是我们上面提出的公式有问题。
我们认为：2009年年末“商品房待售面积”应该等于2008年年末商品房待售面积+2009年全年商品房竣工面积-2009年全年商品房销售面积，
在这里，我们没有考虑到这种情况：2008年和更早的已经出售的房屋，到了2009年又挂牌出售，成为“待售房屋”。
实际上，统计局的数据表里就已经列出了：待售房屋包括了“1—3年”、“3年以上”等情况。
因此，根据国家统计局提供的数据和我们没考虑这种情况计算出来的数据，可以知道：
2009年的待售房屋中，有19947+2131=22078万平方米的商品房是2008年和以前已经出售的，有11494+15896=27390万平方米的住宅是2008年和以前已经出售的。
2008年和以前买下的房屋，2009年又拿来出售，这种行为叫做什么？
本网友认为，除了少数情况属于为了优化个人住房而出售旧房的以外，大部分应该属于“炒房”。
这些可能被用于“炒房”的房屋，大部分就是我们说的“空置房屋”。
因此，本网友认为，国家统计局公布的数据显示：2009年被炒的空置商品房可能有大约2.2亿平方米，被炒的空置住宅可能高达2.7亿平方米。
而2009年商品房销售面积为9.48亿平方米，住宅销售面积为8.62亿平方米。
若以这两组数据作为依据，则“商品房空置率”为2.2/(2.2+9.48)=18.8%，住宅空置率为2.7/(2.7+8.62)=23.9%。
因此，本网友认为，这样估算出来的住宅空置率23.9%，与此前媒体报道的一些研究者统计得到的住宅空置率为20%——30%是基本相符的。
如果国家统计局公布历年全国房地产开发企业商品房竣工、销售和待售情况，则可以由此推算出历年的“疑似炒房面积”，并据此推算“空置率”。
因此，本网友认为，国家统计局公布的这些数据，虽然并不直接就是“空置率”，但是仍然可以间接反映出“空置率”来。