神马文学网买房,还是炒股
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/01 15:58:47
在这满眼房价走势图和K线图的世界,我们都见识过无数的拐点,刚刚下调两个千分点的证券交易印花税,眼看又可能制造出另一个拐点。
低迷的股市和徘徊的楼市,一度让正忙于实现财产性收入的投资者失去了方向。现在,激动人心的时刻又将来临,在这时刻,我们并不能告诉读者,你的股市账户怎样才能赚得钵满盆满;也并不比你们更清楚,哪一个楼盘更具升值空间。
但我们也在寻找拐点,我们知道,有这样一个拐点,一旦迈过去,楼市会成为“居者有其屋”的楼市,股市会仅仅依靠上市公司本身的价值长红不衰。
要达到这个拐点,也许还会让你眼下账户上的资金缩水,也许还需要你放弃一夜暴富的机遇;即便迈过了这个拐点,也不能保证你手头的股票只涨不跌,更不能让你的房产价格逐年翻番,因为投资的本义就包含着风险。
但是,你将得到一个公平、公正、公开的股市,不会再一脚踏进人为的陷阱;你投进楼市的资金,不会夺走年轻人手里的婚房,反而可能成为廉租户房上的砖瓦。
放弃虚妄的暴富幻想,回归健康的投资心态,请相信,找到这个拐点,对我们每个人都是一种“利好”。
《望东方周刊》记者吴芳兰 / 上海报道
楼市、股市:怎样跑赢CPI
不合常理的投机热潮,会将楼市和股市推到惊险万分的高价位上
2008年春天,陈建民(化名)的家庭理财情形如同上海的天气阴晴不定,一方面他拿到了“第三套房”的钥匙,另一方面,手头连装修的钱也没有了,只能向银行借贷。
陈建民这次即将搬入的新居,位于闵行区北桥镇,是一栋将近200平米的合院式别墅。从生下来到现在,陈建民已经搬过两次家。虽然离市中心越来越远,但房子从40来平米到200平米,越搬越大。身为上海政府机关普通工作人员的陈建民,依靠的是自己“精明”的理财能力。
“老说上海人不要太精明,在上海这个地方,不精明哪里行啊,不精明睡大马路去啊?”陈建民说。
精明的他也没能躲过在倒春寒般的股市中受伤,原本投入牛市“吸金”打算用来作装修款的10万元被深度套牢,这使他不得不演出了咬牙向银行借钱装修的一幕。
楼市黄金十年中的上海小民
2002年,谈好女朋友的陈建民必须搬出父母家,准备一套婚房。看遍了上海所有的新开楼盘,他选定了闵行区莘庄一套三房两厅、面积
那时候陈建民刚刚工作三年,“当时首付比例为20%,即8万元,我当时工资才1000多元,得卖掉父母的小房子,才勉强够首付。”
按照上海通行的“丈母娘领导下的太太负责制”家庭治理结构,陈建民和岳父母,而不是和父母亲住在这套新房子里。岳父母搬来后,两位老人家在北外滩提篮桥那套40多平米的老房子就出租给房客,现在每月可收租金900元。这是陈建民第一次搬家。
2006年春节前后,上海楼市在强力的宏观调控中呈现低迷,陈建民相中了闵行北桥一套总价136万元的合院式别墅,产生了换房的想法,“当时,开发商的房子急于出手,因此价格相对便宜”。
2006年5月,陈建民趁上海楼市初步回暖,以112万元的价格将自住的三房两厅出手,还清剩余的20余万元房贷,还得到80余万元现金。他用其中70万元支付了新购合院式别墅的首付,余下10万元存入银行,准备新房到手后用来装修。
2007年3月,在股市大牛的感染下,陈建民开户成为新股民,将换房剩下的10万元投入股市,陈建民操作模式简单,“基本都是听消息买入”,经历“5·30”之后便一直处于被套、解套、再被套的循环之中。
“本来想赚点钱把房子装得好看点,现在要命啦!”陈建民十分焦虑。
丈母娘当然不会同意住毛坯房。在朋友的介绍下,陈建民通过宁波银行获得一笔10万元的消费贷款装修房子,每月需要支付1000元利息,一年后还清本金。每月由此新增4000多元的还款额,让陈建民夫妇感到陷入了追求幸福中的“经济危机”。
本来房贷多次加息后已经增加了150元以上,每月的固定支出还在上涨,工资不增反而有一定程度的下降。“现在什么都在涨价,装修要买的各种材料都在上涨。
但这些烦恼只是皮毛。在和本刊记者的交谈中,陈建民透露:“这个房子确实涨了不少,我经常接到中介的电话,询问房子是否要卖,同一个楼盘,别人挂牌已经在1.8万元/平方米以上了,现在总价超过300万元!”“但我不能卖啊,卖掉,老婆孩子睡大马路去?”
另一方面,岳父母家在提篮桥的那套40平米的小房子,“现在听说世博会要拆迁,问过邻居啦,至少值125万元。”
见好就收的人有福了
“我永远不会退出股市,不然我不是下岗了吗?”就在很多散户被大盘股指直逼3000点折磨得不愿再紧盯大盘之际,人称“杨百万”的上海人杨怀定,
“杨百万”是中国股市第一批股民,也是一直坚持到现在的股市“神人”,18年间,他完整地经历了中国股市的四次牛市和四次熊市。
“熊市我都远离,从2001年起我一直远离股市,直到2005年1月,虽然每天我依然会看盘不止。”杨怀定告诉本刊记者,经历多番起伏,他变得更加理性。“我早就号称杨百万,但直到现在,留在(股市)里边的钱从来不超过250万元,赚的钱我拿走干别的。”
现在的“杨百万”在忙些什么呢,用他自己的话说,他是在“带着别人炒股”。杨怀定和他的儿子杨珏琦,父子俩成立了“杨百万证券工作室”。工作室位于普陀区一个居民小区内,一部专用于指导炒股的手机在开盘时间准时开机,回答跟着他炒股的投资者的各种问题,“每天早上股市开市之前到达工作室上班,3点股市闭市后下班”。双休日,他会接到很多邀请,飞到全国各地去做讲座。
在杨百万的个人网站上,正在出售一套“杨百万证券决策系统(2008年升级版)”,购买这套软件就可以享受:每月可以当面请教
另一位上海“股神”章永意(化名)更加低调,身家过千万的他一直骑自行车上班。章永意1991年认购了4张面值1000股的“老八股”,以此起家赚到了20万元。1992年,他用这20万元进入股市。
这20万元在1997年之前基本上都是亏损的,“到了1997年,一个朋友告诉我,从长远来看,做短线的人绝大部分都是亏损的,唯有做长线才能真正赚钱。”章永意改变了投资理念,开始走长线投资。
他投身过的股市战役中,最惊心动魄的是远兴能源(深交所代码:000683)一仗。
2004年底,章永意根据朋友推荐,加上自己的判断,把赌注下在“远兴能源”上。为了筹钱,已经年过40的章永意毫不疑惑,把位于徐家汇的一套60多平米的自住房以1.7万元/平方米卖掉,这套房子是他用股市收益在1998年以4000元/平方米的价格购买的。
卖掉房子后,章永意陆续吃进了40万股的“远兴能源”,当时熊市已经三年,股价普遍低迷,40万股的“远兴能源”的成本价仅为每股2.30元。
“熊市要保本,牛市要努力翻番”,这一直是章永意的炒股准则。放手一搏的他幸运地赶上了2006、2007大牛市,到了2007年春季,他分别在12元、19元和27元价位放掉大部分筹码,“倒也没认真算过翻了多少番”。
章永意用股市中抽出的钱,趁上海楼市低迷,在上海普陀区购买了一套三室两厅的房子,总价80万,结束了在外租房两年的生活。如今,章永意的股市z账户里只剩下4万股远兴能源。
“我只注重趋势,不在乎一时的涨跌,我不会每天看盘。”章永意的结论是,“从长远看,99%的人都是亏损的,但是如果你幸运地成为1%,那么你每年至少有30%的赚头,肯定比买房划算。”
1%这个结论未免严苛,但真相确实是:即便是在大牛市,超过一半的股民仍旧处于亏损中。2007年底《中国证券报》和大智慧公司联合进行了一项股市投资者2007年的收益调查,在11205位被调查者中,有48.6%的投资者在股市获利,仅7.26%的投资者跑赢大盘。
为什么最普通的上海人都能在楼市大获全胜,却只有“股神”才能在股市一展身手?第一太平戴维斯(Savills)中国区市场研究部高级经理简可的分析简单而直率:“因为上海的房子确实值那么多钱,而中国股市里那些看不清来龙去脉的资产总不太令人放心。”
简可说,投资经验丰富的外资对要素资源实际价值的判断,要比刚刚踏入要素市场的内地投资客准确得多。
“上海住宅市场开始商品化后,境外投资者进入,直接导致了上海住宅房地产市场持续升温,上海商品房销售均价从2001年到2005年上涨了约100%,中间2005年经历宏观调控出现短暂的回落,进入2006年以后,房价一直保持着相对缓慢但稳定的增长。”
频频调控仍难挡住大量外地资金涌入现代化水平相当高、生活又方便安全的上海。根据第一太平戴维斯的跟踪数据记载,外部资金集中进入上海楼市至少有四波。
第一波是1997年亚洲金融危机之后,亚洲新兴工业化国家本土市场低迷,同时中国政府又出台优惠政策,外资房产商大举进入中国内地房地产市场,上海首当其冲;第二波是从2000年开始,住房需求量增长吸引本土开发商大力投入住宅产品开发,大量牟利资金借此涌入,进一步推高房价;第三轮在2004年,由于房价持续攀升,投资回报率高,银行利率保持平稳,吸引很多产业资金流入房地产市场;第四轮是最近,尽管中央政府不断出台调控措施,但中国作为少数未受到美国次贷危机直接影响的经济体,仍被众多国际投资者视为理想的投资场所。
“上海楼市自1998年以来经历了与国际地产市场接轨的黄金十年,使得这期间的购房者绝大部分都获得了一定程度的利益回报。”简可如此总结。
怎样跑赢CPI?
经历过楼市和股市火热历炼的市民们回头排队买国债,成为这个春天上海街头的一道风景。这次发行的二期凭证国债,3年期的年利率是5.74%;5年期年利率6.34%,分别高于同期银行利率0.34和0.49个百分点。
即便是一年期利率只有4.14%的银行储蓄,也因为安全可靠,重新成为人们的选择。央行上海总部
同时期的上海居民消费意愿则下降。上海中资商业银行一季度新增人民币个人消费贷款13.5亿元,同比少增14.3亿元。其中,2月份上海中资银行个人住房贷款比去年同期少增2亿元。 3月份中资商业银行个人住房贷款比去年同期减少12.1亿元。
上海居民理财投资出现“复古”迹象,显出对股市和楼市两大“热”点的态度发生了一些变化。
仲量联行发布的上海房地产市场一季度回顾报告称,“2008年首季,豪华及高档住宅销售市场表现平淡,也未有新盘开始预售,一手市场交投清淡。”
中国指数研究院数据信息中心的即时数据则显示,一向都是楼市旺季的4月份第二周,上海全市商品房成交面积为31.76万平方米,较上周下降5.30%,商品房成交套数为3222套,较上周下降了0.03%。
中国证券登记结算有限责任公司(以下简称“中登公司”)
由于担心股市和楼市的高风险,转而选择国债和储蓄,以寻求更稳妥的收益，但是国家统计局2月份公布的CPI高达8.7%,分析人士还能将之归结为春节消费潮和雪灾的影响,最近公布的3月份CPI有回落，可仍然达8.3%。
“现在银行一年期存款名义利率4.41%,只要CPI高过此数,实际存款利率就是负值,为保证金融资产不贬值,人们可能还是要找到有较高回报的投资领域。”简可道。
“你可以跑不过刘翔,但必须跑过CPI!”这句在上海白领工薪阶层中流传甚广的口号体现着他们的心情。那么,谁能帮他们跑过CPI呢?
中国社会科学院金融市场研究室副主任尹中立接受《望东方周刊》记者采访时说,人们为了跑赢CPI,一般是把钱换成当时最有用的稀缺商品。“在20世纪80、90年代的通货膨胀中,市场上出现了商品抢购。但80年代抢购的是食品、食用油等一般消费品;90年代抢购的是彩电、冰箱等大件耐用消费品,现在如果出现抢购的话,首当其冲的是住房。”
但是楼市为什么一反常态,并没有如经济理论预测的那样随着CPI一起热起来呢?简可认为,这是因为上海本地投资者过早遭遇到了收入是他们几倍、上十倍的国际投资者。“按现在要求的三成按揭,一套市区商品房的首付动辄上百万,这是普通白领工薪族将近十年的收入,上海楼市现在的门槛,他们很难踏进来了。”
“任何东西都有两面性,外来资金在第一轮投资中,让上海居民受益,房产大涨特涨;当他们最初的房产一旦卖掉,想再次踏进这个市场的时候,就望尘莫及了。”
当下人们仍然寄希望股市跑赢CPI。而国元证券首席分析师徐建新则向《望东方周刊》分析,大盘指数到达3000点,一片“到底了”,要求政府出面救市的惊呼声,可实际分析一下,很大一部分的上市公司的市盈率依然是高高在上。
“本来CPI高涨,上市公司的业绩应该水涨船高,投资股票是经济高速增长期一个好的保值工具,可惜现在的股市资产定价偏离了常识。”
徐建新认为,正是过去不合常理的投机热潮,将楼市和股市推到了惊险万分的高价位上,以至于普通投资者想要借助它们跑赢CPI之际,却乘龙乏术。而远离了普通投资者“人梯”的楼市和股市,又如何独善其身?-
2008、2009年市场将面临两波巨大的大小非解禁,规模接近14万亿
“终于见底啦!”一向沉稳的萧于飞飞奔回家,向家里人确认,新闻联播是不是播了这条消息。
自从5天前中石油跌破发行价,萧于飞的心情就如那个MSN签名所形容的,“问君能有几多愁,恰似满仓中石油”。
中石油挂牌上市的
无论是萧于飞这样被深度套牢的,还是在股指从6000点退守3000点中“割肉”出逃的新老股民,无不热切盼望这次印花税下调,能够让股市见底,成为新牛市的起点。他们深知,在这个股市,赶上的是牛市还是熊市,比最智慧的洞察力和一切建立在高深理论上的技术分析都更重要。
2007年“5·30”印花税上调,一周之内将股指打下900多点,这一次下调,又能拉动股指上扬多少点?1.3亿股民都在想着同一个问题:
牛市里人人是股神
牛市的记忆并不遥远,2006年底入市的何夕回忆,“当时丝毫没有意识到牛市来了,还是大牛市,就因为看到周围的朋友都赚到钱了,而且是越来越多的人都赚到钱,经常被他们拉出去吃饭K歌,我想,这是实实在在地赚钱了,就入伙了。”
何夕根本不懂什么技术,全靠打听“内幕消息”,看看自己的钱够买多少股,就跟着操作。“那时回到家里对着电脑手都是痒痒的,总想操盘,好像自己肯定能赚着钱一样。”
从2006年年底到2007年年底那一段也确实能赚钱。“几乎所有消息都是真的。”2006年入市的新股民李明扬评价说,“2007年夏天,消息比蚊子还要多,那会儿晚上在路边吃烧烤,周围的人全都在谈股市,就连我们楼下扫地的大爷都能告诉你哪几支股票一准儿能涨!”
“我原先没想入市,就是在那会儿得到消息,说中信文化准备并购天津磁卡,于是就买了天津磁卡,果然赚了不少钱。其实当时真的是想赚点钱就走,因为我自己是学财务的,知道中国股市并不地道,但是一赚钱就上瘾了,最终还是没有抵抗住这种诱惑,开始炒股了。”
“在那种大牛市里,人人都认为自己是股神,几乎是买什么涨什么,好像得来全不费功夫!”那一段,李明扬有过颇为得意的操盘经验,“有一天我看新闻联播,看到国家领导人出访俄罗斯,谈到一个关于葛洲坝的项目,我觉得这个肯定有戏就买了,完全是我自己的判断,结果葛洲坝真的一下拉了十几个涨停!”
“有次我听人传出消息,打算买000039,结果敲错了,买成了600039,没想到买错的这支蹭蹭往上涨!那时就觉得,股市里真的遍地是黄金。”
李明扬的遗憾在于,他把这种良好感觉维持的时间过于长久,终于还是被套牢,“那时候培养起来的不翻番就不卖的习惯,把我带进了悲惨的现在。”
何夕比他幸运,2007年年底那一段,出差比较多,没时间看盘,就出来了,几乎没有什么损失。
真正挣到大钱的,是从2005年年底就开始抄底的老股民,“全流通改革已开始,我就意识到那些2元、3元无人问津的股票一年后都是宝贝。”上海老股民章永意说,他周围那批老股民,出手早,风险意识强,多在2000点左右进场,5000点以后坚决离场,是这一波行情中最大的赢家。
看来股市无论贤与不肖,只要选在牛市进场就能赢。可是谁又能有一双慧眼呢?
左思右想觅底部
掌握亿万资金的机构投资者对股市底部的探寻,更迫切也更专业。
证券分析师们公认,2005年就是一个典型的底部。
“市场有没有底部,很重要的因素取决于有没有新的负面因素出来,到目前为止我们想象不出来会有新的负面因素。”中信证券首席经济策略分析师程伟庆对《望东方周刊》表示。
国元证券首席分析师徐建新则告诉本刊,“经济运行情况是判断的基础,这就是信心。”
徐建新认为2005年典型底部有三大特征。
首先,股票定价合理,2005年的时候,股市经历五年大熊市,整个股市的价格都比较低,市盈利远远比现在低。“大部分都是一两元、两三元的股票。”
徐建新认为,虽然目前大盘指数从最高点跌掉一半,还是有相当一部分上市公司的市盈率高高在上。“包括题材股,包括二线股的市盈率依然很高。现在的指数下跌主要是权重股带下来的,权重股本身市盈率下降了很多,但对于整个股市并不普遍。”从这一点来说,目前跟2005年不太一样。
其次,在2005年,宏观经济正开始出现向上的拐点,当时政策面强调的是抓住新一轮发展机遇,现在强调的是宏观调控。
第三,2005年基本上没有资金压力,新股基本停发,更不存在大小非的问题;“大小非解禁高潮,构成了对当前股市非常大的压力，很有可能是刺破泡沫的一根刺。”
资金动向决定一切
“政府终于出面救市了!”这个晚上,新股民林永的声音有几分激动,“我的账面早已经‘腰斩’了,这几个月我一直假装工作很忙,故意不去看股票。明天可以去看看大盘了。”
可是他看到的是,
紧接着,财政部下调印花税。这个“利好”会不会引来启动股市的必须的新资金呢?
印花税下调前,老百姓手里的闲钱一直在流出股市。
“新发基金带来的增量资金有限,而同时基金赎回压力不断增加,A股和基金新开户数连续6个月下降。”
证券分析师们对前一段散户减仓意见一致,但在机构投资者的动向上,看法各不相同。中信证券程伟庆向本刊表示,“从我们的研究来看,大规模减仓已经完成了。”
国元证券徐建新认为,一些股票上可能有护盘资金,但目前护盘资金不是全面护盘,只对权重股护一护。“但一般的自主性机构资金,买进的力度,或者说买进的迹象还不是太明显。”
“3月底以来这段时间,机构投资者是在净卖出股票。他们的行为导致A股连创新低。但从证监会近期公布的数据来看,基金并未遭到大规模赎回,那他们的做空究竟是为了降低投资成本、持币观望，还是其他原因?我们不得而知。”天证投资高级分析师王娟分析说。
天证投资高级分析师王娟向本刊透露,“从上交所TOPVIEW信息来看,QFII确实在做多。尤其是中金公司上海淮海中路证券营业部这个QFII集中地,自3月中旬以来,每日平均买入额度都在10亿以上,多为大盘蓝筹股。”
可是,“QFII的市场份额太小了,它整个也就是几百亿人民币的规模。”
3000点到底是不是底部,取决于印花税下调的吸引力能不能克服大小非解禁的排斥力,将居民储蓄和观望中的基金资金再度拉回股市。
大小非解禁让股市脱胎换骨
让股市闻之变色的“大小非解禁”,究竟需要多少资金来填?
但这“仅仅是一个前奏”,真正的解禁高潮还在后头。
2008年和2009年市场将面临两波规模巨大、持续时间较长的大小非解禁,第一波从2008年前两季度延续至2010年1月,总量约为8万亿元,占总市值的30%;第二波是2009年11月开始至2010年底,总量为5.3万亿元,占总市值的20%。
“这个矛盾在全流通改革当时被暂时搁置了,现在无法回避。”国元证券徐建新表示,“在全流通背景下,实现了金融资本和产业资本的接轨,如果市盈率较高,产业资本肯定要套现。变现之后它可以选择利润更高的投资项目。”
“让股市涨到6000点再解禁,还是放在2000点、3000点解禁?相信理智的投资者会有自己的答案。”
经济学家、中欧国际工商学院许小年向本刊表述的一个观点是,“大小非解禁既然是股改必须付出的代价,那就不可回避。”
徐建新则认为,大小非解禁不光要从资金压力上去解读,真正能让中国股市脱胎换骨,让普通投资者回归常识的,也许正是大小非解禁。
底部来去无声
中信证券的一份报告,列出了中国A股长期利好的五个因素:
首先是本币继续升值,人民币在2008年年初以来已经累计升值2.7%至7.1,中信证券估计今年人民币 还将升值,人民币升值进程能够推动本国资产升值,吸引国际热钱流入。
其次是负利率因素,随着物价指数升高,负利率日益加剧,目前商业银行一年期法定存款利率为4.14%,而最新月度CPI在8.0%以上,负利率处于历史高位。
此外,中信判断针对外贸减速局面,政府可能相应扩大财政支出,特别是向农业、医疗、城市公共服务及科技领域倾斜,采用直接投资和补贴的方式,这会激发这些领域的消费和投资,对这些板块的上市公司,会有利好。
然后是中美利差,美国受次贷危机影响,联邦基准利率近期多次下调，至2.98%,相比我国一年期存款利率4.14%已经出现倒挂。中美之间利差倒挂会激发国际资金进一步重新配置。
中信证券认为,居民获得财产性收入的热情并为减退,上一轮牛市所激发的居民理财热情,以及由上市公司基础改善带来长远投资价值都可能继续吸引居民财富进入股市。
国元证券分析师徐建新预测,中国股市上出售的,毕竟是世界上业绩增长最快,最有活力的资产,“大小非解禁完成,彻底解决全流通问题,必将为新的投资者准备一个更健康的新股市。”
近期监管层开始出台对基金投资行为、上市公司、大小非解禁的规范,表明了开始从“救市砸市”的思路,逐渐向“制度纠偏”进行转换
1984年,上海飞乐音响成为第一家公开发行股票的企业,而在当时,部分接近政府决策层的专家,也开始了从无到有建立证券市场的构思。
到
到1992年5月,由于政府放开了涨跌停板的限制,又实行了T+0制度,股市交易活跃性迅速提高,沪市股价全面暴涨。
然而,也正是在同一年,发生了著名的“8.10”事件。那是1992年8月,深圳市有关部门发布消息,计划向社会公众发行面值5亿元人民币的新股票,采用认购抽签表的方式认购。
“8.10”事件发生后,股市又出现暴跌的状况。这也是股市历史上首次“大起大落”的事件,对此,政府不得不强化监管,并加快新股上市速度。
此后,伴随着股市波动的增加,市场规模也不断扩大,加上1993年开始国家开始治理整顿和防止经济过热,导致股市也陷入一年多的低迷。于是,
经过连续下跌,1996年股市开始触底反弹,再次出现暴涨,
随着熊市的不断推进,“救市”又成了监管层的主要任务。例如
2001年6月出台的国有股减持办法,加上“中科系事件”、“亿安丑闻”、“基金黑幕”等丑闻的爆发,以及其他利好因素的弱化,最终导致的投资者信心崩溃,由此历史上最漫长的一轮熊市开幕了。从2001年到2005年,各种政策救市的老办法悉数用尽之后,股市仍一蹶不振,而2004年出台的“国九条”也不敌颓势。
到了2005年,股权分置改革的启动,终于造就了新一轮牛市的萌芽。进入2006年,伴随着流动性过剩、强劲经济增长带来上市公司业绩改善这两大因素,史无前例的又一轮牛市便爆发了。
当然,近期监管层开始出台对基金投资行为、上市公司、大小非解禁的规范,表明了开始从“救市砸市”的思路,逐渐向“制度纠偏”进行转换,但这一过程将是艰巨的。要真正实现股市的公平透明,以及对多数中小投资者的保护,必然牵扯到国有经济改革、政府管理体制、立法和司法体系的不断创新和完善。-
房地产市场将向靠拿地起家的中小开发商展示非常残酷的一面
“当大海退潮之际,你就能知道谁在裸泳。”巴菲特的名言再次应验,在2008年这一轮楼市退潮中,房地产行业被持续上涨的高楼价所掩盖的一切袒露无遗。
《瞭望东方周刊》记者获悉,深圳龙岗区开盘售价11000元/平方米的“御豪苑”楼盘,现在最低每平方米4000多元就能买到,创造了近期深圳楼市的最大跌幅。“御豪苑”售楼处廖姓工作人员对本刊记者称:“我们现在是7818元/平方米起价,从3层起每层加价60元,并不存在每平方米4000元的售价。”
但经本刊记者向深圳市国土资源和房产管理局查证,该局工作人员严东(化名)确认,根据该局掌握的销售资料,“这个楼盘3月份销售了57套房子,均价为4800元/平方米,我们正在对其销售情况保持关注。”
从“团购”到“团退”
“御豪苑”项目位于深圳市龙岗区龙岗街道办西侧,开发商在宣传材料中称“毗邻八仙岭生态公园,是奥体板块、双地铁口、全景观公园物业”,2007年9月开盘时,该楼盘销售均价为11000元/平方米,到今年2月,销售均价调整为9000元/平方米,1个月之间,又降到了4800元/平方米。
今年春天的深圳,楼盘降价并不罕见。
大势如此,为什么“御豪苑”还要对打折降价羞羞答答呢?业内人士严东告诉本刊记者,“房产商不敢公开降价,害怕引发‘团退’。”
位于宝安区的“泰华阳光海”楼盘开出6.5折“团购”销售价后,半年前以15000元/平米价格买到房产的200多业主要求开发商要么退房,要么作出补偿,遭到开发商拒绝。200多名业主遂前往按揭银行,威胁将停止月供。
“泰华阳光海”业主
当地媒体朋友说,在深圳,“2007年买了房”已经成为形容一个人容易冲动,投资不考虑后果的流行语。
严东介绍说,“从2007年春开始,深圳关内的楼盘普遍超过20000元/平方米,关外开发商提出消灭10000元/平方米以下楼盘,楼价热浪在2007年年末冲上了巅峰,随后开始剧烈回调。”
“从去年下半年开始,深圳房地产市场的观望气氛就开始逐渐浓厚,开发商拿地的行为也越来越谨慎。”该市国土房产局工作人员严东说,“开发商现在的降价行为一方面来自资金压力；另一方面则是因为他们确实有降价的资本,现在正在销售的现房,多是前两年取得的土地,那时候的拿地成本尚低,与2006、2007年的天价土地不可同日而语,所以商品房才有降价空间。”
深圳楼市价格变化如此迅速,原因在于其房价主要靠投资支撑。“深圳与北方最大的区别可能就在这个地方,深圳人口主要是新移民,哪怕手里只有一套房子,他当初购买的时候也是带着投资的心态购房的。”
关于深圳楼市投资的资金来源,该市国土房产局曾做过一个统计,投资者还是以在本地工作的人为主,“我们考察的不是身份证上的户籍,是看在开发商那里登记的地址,这些人绝大多数是在深圳工作、生活的。”
“外来投资的比例大约占8%,其中80%左右是香港投资者。剩下的主要来自周边城市。”
上海新楼跌破二手房价
上海楼价虽不像楼市新贵深圳那样跌宕起伏,但也在悄然回调。本刊记者根据市场公开资料发现,2008年2月,上海新开盘的住宅项目共13个,其中6个有促销打折。
2008年3月前后公布的新盘信息中,有代表性的打折楼盘有:宝山区罗店板块“美兰湖颐景园”,每平方米的实际价格已经比去年末的开盘价低了200元左右;宝山区顾村板块的采菊苑,则是以低于该板块2000元左右的均价开盘,单价最低在6200元左右;松江区新桥板块的“沿海丽水馨庭”联排别墅项目,每平方米优惠400元;松江区九亭板块的“上海青年城”,有9.75折到9.25折的优惠;嘉定区南翔板块的“金地格林世界”联排别墅项目,送庭院、中庭、露台和车位;奉贤区海湾旅游区的“海湾世纪佳苑”,均价下降了4000元左右,还送一个花园。
此前,合生地产“江湾国际”推出的100多套公寓,单价也为2万元左右,比2007年年底下跌了3500元左右;长宁区“馥邦苑”等楼盘,单价也有1000元左右的跌幅。
上海楼市的促销已经不同于两个月前万科以“打折”之名行“清仓”之实,降价、送面积两大主流方式,意味着上海房产开发商已做出实际让利。
新房价格不升反降,冲击着上海二手房市场。在上海目前最热门的浦东世博园板块,中原地产门店汪经理告诉本刊记者,与该板块内新开盘的浦发博园二期景观房每平米14000元的均价相比,他手上的二手房房源几乎没有了任何优势。
“买二手房比买新房还贵了,现在如果不是业主急着出手价格很低,或者是送花园送车库的房源,中介公司基本都懒得把房源挂出来了。”智恒房产门店的征海华经理告诉本刊记者。
土地流拍全国上演
在房地产专家眼里,比形形色色的明赠暗送和几千几百的降价幅度更关键的是商品房开发用地价格开始回落,土地流拍在全国普遍发生。
根据公开资料,仅2007年12月,就有南京市1幅G87河西19号商业地块因无人报名而流拍,2幅尧化门的住宅用地流拍,另有10幅地块以底价成交;厦门市2007年度最后一场土地拍卖会只进行了不到15分钟,出让的6幅地块有4幅流拍;福州市区及周边的10幅地块出让,仅成交2幅,剩下8幅地块都因竞买人不足而流拍。
2008年1月,北京市土地整理储备中心拿出3块土地招标,广渠路15号地仅收到两份标书,同时开标的来广营清河营村1号住宅和金融商业用地以及南沙滩东路3号住宅用地也只各收到3份标书。而据北京市土地整理储备中心的信息,北京2月推出5宗住宅类用地,其中4宗采取招标方式出让,成交价格都只略高于底价。
2008年2月,广州市国土房管局在2007年底挂牌出让的两幅南沙区地块,经历了1个月的挂牌后,1幅被以底价竞得,1幅因无人报价而被政府收回。
房地产专家、社科院金融所研究员易宪荣对全国性土地流拍作出的判断是:“土地流拍说明开发商已经意识到房地产市场是一个高风险市场。开发商知道的信息比普通消费者多得多,他们都不敢囤地了,为什么我们买房人的脑子不转一转?”
开发商举棋不定
在上海开发了多个商业地产项目的星月集团上海投资有限公司总经理林莹莹告诉《瞭望东方周刊》记者,“开发商对于土地的态度,从以往不顾一切地疯抢,180度转到现在的望而却步,根本原因在于国家的宏观调控政策。”
林莹莹说,星月集团目前也陷于“拿地还是不拿地”的困扰中。
后续项目“仅设计费就花了上百万”之后,林莹莹和同事们“讨论又讨论”,始终无法下定决心,“后面的地还要不要了”成了一个难题。
林莹莹“打听到现在的土地挂牌价格已经是2004年价格的2倍都不止”,但这还不是最主要的问题,最让她担忧的,是各项调控措施到位后,不断扩大的成本。
“一旦开始开发,财务成本、融资成本也就开始了,但是,宏观调控政策一再出台,不知道后面还会有什么政策出台,成本很难计算清楚了。”
林莹莹对本刊记者说,在目前的环境下,银行融资已经很难了,银行“永远都是锦上添花,而不是雪中送炭”;其次,购房者的观望也给开发带来很大的心理压力,“一旦开始开发,所有的成本都必须承担,如果卖不出去,收不回现金,开发商就骑虎难下”。
林莹莹说,现在的中小开发商只要“没有坚强的后盾,没有充足的银两,没有明确的销售保证,都不敢再动”。
江苏昆山倚林房地产开发有限公司市场部经理李玉凤向本刊反映,目前,对于中小型房地产开发商来说,“按兵不动”是最好的选择。
这家公司在江苏昆山开发的“倚林佳园”别墅项目于2007年10月前后开盘,由于采取低价策略,销售率达到九成,“其中90%以上卖给了上海人”。
即便一期销售还不错,对于是不是再搞二期项目,这家公司仍然非常谨慎,“原本打算2008年下半年开盘,但直到现在,具体的开盘日期和均价都没有定下来”,鉴于上海楼市的低迷,倚林房产“也在观望,要看上海楼市的情况,到下半年才决定是捂盘还是推出,至于原来制定的到上海周边拿地块的计划,现在不考虑了”。
正视调控威力
开发商之所以不再对土地趋之若鹜,根本原因在于,一系列调控政策之下,土地已经不能直接“变钱”了。
据林莹莹介绍,中国房地产开发商负债率平均高达70%到80%是尽人皆知的“秘密”。2004年,央行下令各商业银行紧缩对房地产开发商的贷款,让一些以土地抵押获取贷款的小开发商面临资金压力。但是,那时候房价还在不停地涨,土地升值空间依然巨大,开发商拿到了地,不愁无处融资,土地信贷增幅在2007年一度近乎疯狂。
2007年10月,以土地证抵押贷款的“路子”被国土资源部“39号令”正式堵上,所有建设用地的使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得按比例分期发放,开发商“用银行的钱,炒自己的地”的美好时光从此终结。
而且,对闲置土地的处罚也越来越严格,国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》,提出土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。2008年1月,政策改为,规定土地闲置满两年、依法应当无偿收回。
林莹莹透露,业内流传,今后的土地政策还会更加严厉。
对于房地产企业上市融资,证监会又于2008年3月出台规定:“对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等目的的IPO计划,将不予核准”。
无论洗牌还是脱身,都得靠降价促销
此类政策直接导致了开发商资金紧张。在上海长期做房地产投资的新加坡红木集团总经理张永河告诉本刊记者,“如果有100种办法获得资金,降价销售一定是开发商最后考虑的那一种;开发商如果为了回笼资金而降价,那等于是宣告他公司的资金链已经紧绷到了极限”。
张永河接触过不少上海的中小房地产开发商,在过去的游戏规则中,圈地待涨是上海中小开发商最主要的发展方式。由于对国家宏观调控的决心估计不足,大部分中小开发商一直到2007年下半年,还在疯狂地圈地,“很多企业孤注一掷,圈了未来三五年都开发不了的地,为此,把过去5年、10年赚的钱都投了进去”。
张永河认为,在新的游戏规则中,这些企业的出路都不乐观。
“这些企业原本的战略主要是以地生财,自有资金和贷款全都押在土地上了,所以如果不得不进入开发环节,他们面临的首要问题是启动资金难找,银行贷款难,外部资金也在观望中,而就算项目能启动,财务成本、融资成本、管理成本一并产生,企业面临的资金压力只会更大,现在能指望的就是房子一定要尽快卖出去。”
而“尽快卖出去”在上海并不容易。
而根据《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008-2012年)》,2008年上海将新增廉租住房受益家庭2万户,累计受益家庭达到5万户;2009年上海又将新增廉租住房受益家庭2万户,累计受益家庭达到7万户。
类似政策不断出台,一方面消化了一部分开发商津津乐道的“刚性需求”,一方面使上海购房者的观望心态不断加重:也许有一天自己也能买上一套经适房。
“开发商其实是耗不过购房者的,他们等不起,也没有值得等待的目标,唯一的选择只能是降价促销。”张永河说。
实际上,目前很多“手中有地,兜里没钱”的开发商,已经在“悄悄地为自己寻找收购者了”,张永河告诉《瞭望东方周刊》记者,从今年开始,就会有中小型的二级开发商会被合并,或者直接关闭。对于这些没有实力自己开发项目的中小地产商而言,逐渐成熟起来的房地产市场将向他们展示非常残酷的一面。
因为根据他在成熟市场经济国家看到的例子,“大地产商对中小地产企业的收购,无外乎两种方式,一种是在中小企业撑不下去的时候,以低价收购他们手中的地块;另外一种,就是坐等中小地产商自行开发,到时候资金不继,项目烂尾一两年之后,以半价甚至更低的代价接手”。
“洗牌”,已经成为上海房地产业不容回避的事实。对于规模较大的房产商而言,洗牌意味着一次绝好的扩张机会。此前,业界一直有万科渲染拐点论,意在逼迫中小地产商出局的传言。上海万科销售部门一位负责人告诉本刊记者,万科方面已经不再宣传“拐点”,但万科“在上海的所有楼盘都是平价开出,开盘价都比别人低”。
综观2008年一季度上海各楼盘的促销手段,不难发现,“价格战都已经被大小地产商广泛接受,小地产商用价格战来脱身,大地产商用价格战来洗牌,无论大小地产商之间的兼并战如何进行,房价都会被进一步拖下来。”张永河预测说。
居住的归居住,投资的归投资
房地产咨询公司仲量联行
仲量联行分析说,2008年首季,上海豪华及高档住宅销售市场表现平淡,原因在于没有此类新盘开始预售。由于新供应匮乏,高端买房者开始转向二手市场寻找合适物业,显示高端购房需求依然旺盛。
上海一些房产中介公司也反映,郊区的市民自主房正在打折促销,而市中心的高档二手房交易价格仍在继续上涨。汉宇地产长寿路分行张经理告诉《瞭望东方周刊》,以上海普陀区和静安区为例,2008年3月份,静安区的静安枫景、国际丽都等高档房源价格仍出现了4%左右的上涨,在普陀区长寿路板块,苏堤春晓的价格涨幅最大,由去年末的2.5万每平方米上涨到目前的每平方米2.6万元。
美联物业企业传讯部主任许嵩则告知本刊,自2008年1月以来,静安区、黄浦区，以及浦东陆家嘴板块、长宁古北板块,都出现了明显的高端楼盘房东“撤单”现象,很多房东将原本挂牌出售的房源改为出租,惜售心理日益明显。
非常有趣的是,在古北等台商居住比较集中的区域,“很多台商打算将投资的房产卖出去,结果发现接手的还是台商”,新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》,投资者对上海楼市未来趋势的看法并不一致,“开始从重量转变为重质,一些好的地段,可能长久地吸引国际投资客,居住和投资开始分离,正是房地产市场走向成熟的标志。”
不能单纯从成交量上升判断楼市已经转暖
楼市的回春是否远远被推到了自然界的变迁之后？在股市低迷、宏观调控加强、次贷危机波及、通货膨胀的诸多推力之下，去冬以来持续抑郁的房地产市场还有无机会？
一些研究机构在小心翼翼地捕捉楼市复苏的些许信号。对于他们来说，黄金周不再的“五一”仍然是一个分割点。
“刚性需求”成色虚实
对一些房地产企业来说，“五一”憧憬并非痴人说梦。3月，他们似乎已看见些许春天的“苗头”：在传统销售淡季的一季度，国内七大主要城市当月新屋交易量逆市上扬，月升幅达50%，深圳和上海更是超100%。地产龙头万科
来自国家统计局的数据则显示，一年来“打折潮”并未实质降低房价水平，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%。广州、重庆、杭州、厦门房价在一季度末回升，深圳房价比上月大跌2.5%，但总成交量却为2月份的3倍。
“目前启动的是那些中小户型，反而具有投资价值的大户型和公寓型比较滞销。” 广东海逸集团总经理杨丹称，数月来被压抑的自住型刚性需求目前处于释放期。
“虽然目前地产有回暖的迹象，但更明确的走势可能会在奥运会之后确认，毕竟目前通胀形势严峻，国家调控不会放松。”相对于前述乐观态度，北京诚通嘉业集团总裁焦涌认为，不能单纯从成交量上升判断楼市已经转暖。
资金链危机是谁的机会
4月初，央行上海分行向八大商业银行发出《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，紧急摸底房企资金链。
面对此情，业界一向以乐观著称的“无拐论者” SOHO中国总裁潘石屹抛出了“百日剧变论”：“中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期”。
“珠三角一些小型地产商往往采取合伙制，几个老板联合在一起打游击开发一些项目，融资渠道比较广泛，机制也比较机动灵活；而原先一些从事制造业的在进军地产以后，也有主业输血做后盾，目前资金链并未显得特别被动。” 合富辉煌佛山分公司总经理李慰据此修正潘石屹的“百日剧变论”：资金链压力比较大的是那些在2007年扩张激进、钱少地多的“纯业型”地产企业。
申银万国经调研认为，市场担心的中小开发商资金链断裂导致竞相杀价的概率极小。因为小公司不追求循环开发，没有后续土地款的支付压力，项目过了盈亏平衡点则不急于降价促销；部分追求滚动开发、去年大规模拿地的大开发商的降价行为是否形成浪潮，则取决于该区域开发商的集中度、整体资金链情况和市场预期。
游资和热钱回流地产？
2007年的春寒，让投入中国股市的热钱受凉，游资则失去了游动方向。
业内人士的“共识”是，由于受次贷危机影响，全球资本市场已经处于严重的流动性不足，投资者没有财力投资房地产。A股市值缩水一半，很多人深陷股市不能自拔；另外，央行最近出台的一系列政策遏制了国内游资，不仅减少了流入房地产市场的资金，更重要的是在心理上给予了投资者警示：房价下一步可能企稳。“没有波动肯定就没有游资介入。”李慰说。
但是，
“实际的数字可能在1000亿美元之上。”广州一家基金公司的宏观分析师告诉本刊记者。
上述游资和热钱会流入楼市吗？
“一般而言，投机资本青睐的是盈利较快的项目，房地产在目前确实失去了原有吸引力，他们更多转向私募股权、能源、农产品以及信托产品等领域；而对具有中长期眼光的投资资金而言，楼市仍然具有一定的吸引力。”焦涌称。
从长期来看，投机资本不是地产商的救命钱，暴利使房地产业与消费者的真实需求悬隔，降价只是第一步。房地产业洗牌在所难免，但是能够洗出一个转型的、民生的市场吗？2008年的春天，悬疑尚未解开。-
花样百出的理财新工具会不会像楼市、股市一样吃掉你来之不易的个人资产
楼市、股市有风险,要实现资产保值,必须寻找新的理财方式。随着中国金融业开放程度的加深,新的理财工具乱花渐欲迷人眼,缺乏投资理财基本知识的普通投资者,最担心的是这些花样百出理财新工具会不会像楼市、股市一样吃掉你来之不易的个人资产。
在渣打银行北京个人理财中心,投资理财顾问王韵告诉本刊记者,“自从A股市场今年下跌以后,像您这样来我们这里咨询办理个人理财业务的人明显多了起来,大多数是下定决心从股市割肉出来,交给我们投资的。”
理财产品看似丰富
介绍渣打主推的个人理财产品之前,王韵出示了一份渣打2008年第二季度的宏观经济预测报告:“渣打认为目前来讲全球股市已经进入了一个熊市。我们拿纳斯达克1994年到2001年的指数走势,和咱们的上证综指做一个对比,能看出来它们的轨迹是非常趋同的。如果按照这个走势比较图来看,A股市场才跌一半,还得跌,所以渣打给出的一个预期就是,A股市场的下行风险较大。”
王韵告诉本刊记者：“在这种剧烈波动的情况下,如果您非要选择股市,最好的办法就是选择对冲基金。”
对冲基金怎么操作?王韵举例说明：“比如山东国电(1071.HK)跟神华能源(1088.HK)来对比,前者因为2007年电不能涨价,而其原料煤价却在上涨,导致其成本加大;而同时期通胀压力大没有出台燃油税政策,神华盈利又很好。所以我买进神华,之后做空另一端山东国电,买进好的公司,卖出不好的公司,这样来作一个对冲,就是用一个长短仓交替的方式实现盈利。”
汇丰、渣打等少数外资银行推出的投资境外证券市场的理财产品中,不少都采取了对冲基金形式。“最近渣打和中信出资合作了一支对境内客户开放的对冲基金,正在办理申购。”
王韵介绍,由于这支基金是港币产品,渣打还在其中加入了一个人民币保护机制。“它本身是拿港币去做投资的,投资者会面临一个汇率风险,因为人民币一直在升值。有了这个保护机制,就可以避免汇率变动带来损失。”
对冲基金可以有效地保证投资者的资产。“刚才我们所说的,如果你做对冲,如果看反了怎么办?我买进神华,它恰恰跌了,可是我做空山东国电,它又涨了,这种情况下,只要正负相差5%的话它就自动平仓了,这是它的止损功能。所以这个产品适合心理承受能力比较脆弱的投资者。”
渣打投资顾问认为,目前除了对冲基金,普通投资者还可以选择一些投资全球市场的外资基金,它们通常有固定的专业投资领域。“目前,这些基金非常看好商品市场,比如农产品和矿石等一些正在涨价的大宗商品。投资这些基金,通货膨胀对普通人就不一定只有负面影响了,这实际上也是一种对冲。”
至于汇率理财,由于最近汇率市场波动得也比较厉害,王韵建议普通投资者暂不介入。“美元第二季度有可能反弹,再加上欧元现在走到很高的位置上了,可能会降息,所以目前来讲汇率市场这一块还有待观察。”
“现代银行已经不是只提供储蓄、贷款的地方了,”王韵说,“对外资商业银行来说,个人理财服务的位置越来越重要。”
境外投资风险几何
在目前外汇制度条件下,境内居民通往境外投资的主要途径是QDII。但QDII产品遭到了理财顾问们的一致唾弃。
“我不建议投资QDII产品,有的产品赔了50%。这有投资银行的问题,但是QDII产品的风险在于人民币对美元升值太快,有一点收益,首先要减掉的升值的比率,你还能挣多少?”恒生银行理财顾问宋文表示。
北京理财规划师协会培训中心主任张国栋认为,普通居民选择境外投资更需谨慎。“外资银行在中国的理财业务有一类就是境外炒股,但我不看好这个。国内的股票还没做好,还做国外的股票?而且这是山高皇帝远的事情,你很难全面了解情况,信息高度不对称。”
但他对外资基金的判断还比较乐观:“国外的基金业比我们发展得要快得多,他的基金不像我们的基金,基本上投资于股市、债券甚至货币市场。他们的发展非常多元化,比如说有的基金就是投资于房地产或者矿产,有些专门作某一种期货,许多基金做得还是相当不错的,因为他的目标是追求一个长期稳定的回报。这种基金还是值得推荐的。”
选对你的基金经理
张国栋认为,炒股,包括未来将要推出的股指期货,对普通百姓来说,操作起来都太难了。“为什么不把这些交给专业人士来打理呢?最简单的就是,与其自己炒股,不如投资一支股票型基金。通过机构来运作金融工具是最高效和省心的一个办法。”
相对应的,投资者这时的任务就不是要千方百计地打探消息来选择某只股票,而是要擦亮自己的眼睛去挑选机构和基金经理。
“挑选机构的时候有一个比较好的办法,就是将备选基金公司的保本型基金拿出来做对比。这种产品是最难做的,首先不能让它亏本,同时还要努力去扩大它的收益。通过这个就能看出机构的管理水平。而对于基金经理来说,最重要的不是看他过往的辉煌,而是要去看他有无劣迹。”
渣打银行投资理财顾问王韵还推荐了一种最保险的投资项目,就是保险公司推出的投连险。“这是基金中的基金,保险公司将投保人的账户中的一大部分放到投资账户里面,再由保险公司来挑选机构进行投资,可能是某个基金,也可能是某个生产项目。保险公司专业理财团队的素质和信息收集能力当然比我们个人强得多。”
“如果说个人投资者自己挑选机构和基金经理还比较困难,那么保险公司这样的机构就比我们的优势大很多,比如说他可以约见基金经理,详细考察他的业绩,因为保险公司必须为这笔庞大的资金负责,而个人很难做到。所以交给他们应该更放心。”
慎用新的投资工具
“创业板已经越来越近了,一旦推出,将是风险和收益更大的投资工具。关键的问题是我们还不知道创业板的涨停板制度到底是怎么样的,是T+0还是T+1还不得而知。按照国外的习惯来讲,创业板允许波动更大,操作更频繁一些,T+0的可能性更大。”张国栋认为,“创业板的推出将又是一块投机的重要场地。”
张国栋向本刊透露,股指期货经过了一段时期的演练,也暴露出很多问题。“最重要的是技术还不成熟。”
“实际上股指期货根本就不是为普通的个人投资者设计的,而是为一些大机构设计的,目前很多证券公司都在演练股指期货,经常会发现一些不合理的行为。刚开始的时候设计的保证金门槛是很低的,后来就是征求了很多的意见,做了很多的模拟,发现动不动就有人爆仓出局了,所以提高了保证金数额,可见这根本就不适合一个普通人来玩儿。”张国栋说。
“面对这些金融理财工具,个人投资者一定要有清醒的认识,要考虑清楚资产应该如何配置,哪些钱可用来短期投资,哪些又用于长线投资。短期投资不能有太大风险,应该选择一些无风险或低风险的投资产品,比如国债。风险和收益一定要平衡。不要投资过多的产品,也不要在某种产品中孤注一掷。”张国栋建议。
“正常的架构应该是金字塔状的,按照投资时间的长短,最下面的是保险，最上面的是风险比较高的股票、基金，保本的投资应该占到总投资的60%以上。但我不建议去买国债,因为时间太长,通胀要像现在这样发展下去,几年以后银行利率可能就是百分之十几。”
恒生银行理财顾问宋文认为，“年轻人投资,积累资金最重要,不要贪图高回报冒高风险。冒风险是40岁以后做的事,那时候衣食无忧,老年人留好了自己养老的钱,剩下的钱又带不走,炒股很正常。境内有些条件不是很好的年轻人去炒股,我觉得不可思议,在海外,都是穷人买彩票,富人才买股票。”-
他们的投资比中国新兴阶层保守得多,投进股市的一般只占家庭总资产的10%
对刚刚开始踏进股市、楼市投资惊涛骇浪的中国投资者来说,无论是股市还是楼市,几乎都还是神秘的未知海域,有必要追寻这片海洋上先行者的航迹,看看成熟市场经济国家的投资者有哪些经验值得我们汲取,以便在个人理财投资上与国际接轨,减少损失,获得收益。
零利率,还是存银行
当本刊记者说现在中国商业银行一年期利息只有4.41%,把钱放银行太划不来,渡边真理子回应道:“有4%很高了啊,日本的银行是零利率,我们大多数人还是把大部分钱放在银行里。”渡
日本已经有将近30年不闻通货膨胀了,由于日元不断升值,日本的通货膨胀率持续呈现负值,他们没有“跑赢CPI”这个课题。
“日本中产阶级的资产目前仍以储蓄为主,其次就是投资国债,其他理财工具用得比较少。日本银行基本上是零利率,国债的利率稍高一点,大概只有4%左右。”
银行零利率之下,想让个人资产增值,怎么办呢?渡边介绍说,日本中产阶级为了不受零利率或负利率之害,热衷于到海外去,用外币存款。南非、澳大利亚等货币坚挺、利率较高的国家吸引了很多日本公民的个人存款。日本政府对于这种做法,并不加以管制。
只爱银行储蓄,是日本人的思维惯性。20世纪90年代之前,日本中产阶级除了储蓄之外,只有依靠自己所在公司向员工提供的理财产品。“这种理财产品类似于中国的公积金和企业年金。”公司理财产品的好处在于,它的利息比外面银行的要高一点,也不需要员工动多少脑子,只要公司不垮,早晚都能收回。
20世纪90年代中期以后,随着日本整体经济情况恶化,多数日本公司停止了员工理财产品和员工购买房地产补贴等福利措施。
“但这反倒刺激日本中产阶级真正在理财方面独立起来。”渡边说,20世纪90年代以后,日本中产阶级的投资“开始成熟”,有人开始投股票;基金公司也逐渐涌现。
渡边的父母就是在那个时候开始了第一次股市投资。渡边高中毕业,没有考上自己最喜欢的大学,不得不复读一年,但父母已经准备了100万日元学费。这笔多出来的钱,他们就炒股了。
“投了一个是GE,一个是可口可乐,这两个公司分红可观,又是世界500强。”为什么投美国公司,不投日本公司呢?渡边说,“当时他们看中美国的上市公司喜欢给股东配送股份。”
这样,十几年下来,100万日元变成了1000多万日元资产。
渡边父母这样的例子在日本中产阶级中也有一些,但他们的投资比中国新兴阶层保守得多,投进股市的一般只占家庭总资产的10%。
和中国比起来,日本年轻人投资股市的很少,“因为他们没什么钱,现在工作难找,30岁以下的日本青年,对人生没有多么远的规划。”
渡边总结,日本与中国在个人投资理财上的另一个不同是,普通老百姓很少投资房地产,20世纪90年代以前,日本经济一度非常景气,大家手里都有钱,可就是那时候,人们也只是倾向于购买比较高档的房地产,换掉旧房子,没人买“第二套房”。这是因为日本规定,“第二套房”房地产价格的15%要交契税,炒房地产不太合算。可是在中国,我亲耳听到,很多出租车司机也有“第二套房”。
日本中产阶级理财的另一个重要形式是购买商业保险,在日本家庭的总收入中,大概税收占10%,保险占10%;剩下的就是银行存款和日常开销。
普通家庭购买保险的支出很多,虽然国家提供了一个公共社会保障体系,买医保的人比较少,但自己买养老保险的人很多,因为媒体上揭露了国家办的养老保险特别腐败,大家就转而自己想办法,买商业保险。
渡边介绍,日本人特别喜欢买保险,保险推销员都是女的,年龄层不同。如果和公司有协作关系,公司会和保险公司合作,所以每当生日和结婚纪念日,保险推销员总会如期而至,“让你突然感觉很温馨。”
对投资不感兴趣
35岁的海因里希·昆茨是德国汉堡Beiersdorf公司IT部门的负责人,说到投资,他显得很“不灵”。
汉堡中心区的房价大概相当于上海内环线附近,而海因里希每月的收入超过3000欧元,为什么他不多买两套房子放着呢?
昆茨告诉《望东方周刊》记者,德国一般中产阶级绝大多数都只有一套房产,因为德国的物业税很高,自住房和投资用途的房地产之间,物业税税率差距极大,一个是5%,一个达到40%,对普通工薪族而言,投资房地产是不可想象的。
同样,他对股市也很陌生,在德国,股市并不是很流行的一个概念,中产阶级对投资股市兴趣不大,即使有一部分人投资股票,也倾向于谨慎型投资,买基金的比较多。
那么,海因里希怎么防止自己的个人财产缩水呢？他的回答是,把钱存银行并不会导致资产缩水,因为德国已经很多年没有通货膨胀了。
欧洲失业率相当高,德国更高,2006年德国失业率排在欧盟首位,2007年排在第二;就业市场不景气的德国,久违了通货膨胀。
两德刚刚合并的时候,随着原东德地区经济恢复,德国一度有过温和的通胀。2002年德国政府开始发行通货膨胀型债券,这种政府债券的利息与通货膨胀率挂钩,好让一些中产阶级抵御通货膨胀风险。但是德国这几年通货膨胀率很低,债券利息比银行利率还低,这种债券几乎被遗忘了。
海因里希说,德国中产阶级几乎不用担心资产贬值的危险,也很少关注投资,报纸上也很少看见股市大波动的消息。
甚至连商业保险,这种最稳妥的投资,他们也不太热心。海因里希认为,这是因为德国教育几乎免费，医疗几乎免费;所以他们这方面也不用考虑太多,主要是投资一些财产保险。
日常支出中,最令海因里希印象深刻的,就是缴税。德国税率相当高,一个家庭的1/3收入通常都用来缴税。
像与不像
比起“保守”的日本人和德国人,美国人对股市的热情与中国人更相似。
美国证监会公布的数据表明, 美国3亿人口中,股市开户人数多达8000多万,开户人数占总人口的近27%,50%以上的家庭都涉足股票市场,股票价值占到美国家庭财产的三分之一以上。
但如果你问一个美国人,你炒股吗?他会告诉你,我不炒股。40岁出头的美国安道斯公司驻华业务经理斯蒂芬3年前由公司指派到中国工作,此前他从没离开过美国。“在美国,每个家庭几乎都有股票,但他们并不‘炒股’。”斯蒂芬告诉《 望东方周刊》记者。
比起几乎每周都要换新股的中国人,美国人对一只股票的钟情可能会维持几十年。“很多人家里都藏有上一代人留下的股票。”花旗银行的一个统计显示,普通美国人平均持有一支股票的时间为两至三年,基金持有时间更长达三至四年。
“这并不是说我们美国人就不喜新厌旧,我们是没有那个条件。” 斯蒂芬的中文水平已经足够用于开玩笑,他解释说,“美国公司劳动纪律很严,我要是像你们那样上班时间看大盘,我就得卷铺盖回国。”
“美国股市和中国股市都是上班时间才开盘,但是由于劳动纪律不同,美国人大多委托基金公司来炒股,而非自己动手。”斯蒂芬坚持用这个很搞笑的理由来解释中美证券投资者的不同理财方式。
“美国大街上看不到证券交易厅的,而这里,到处都是华尔街。”斯蒂芬说,美国那边多的是行色匆匆的证券经纪人,没有供几十岁的老人家们坐在一起看盘、喝茶、聊天的场所,“总之,在那边炒股是件很无趣的事情,人们不会在饭桌上或者酒吧里眉飞色舞说起股票来,但在中国,人们很爱说这些,现在,我的中文股市词汇量远远大于英文,‘套牢’、‘消息’、‘涨停板’,我都不知道英文该怎么说。”
斯蒂芬所言美国普通投资者对炒股技术的陌生确属实情,美国投资公司协会的调查数据显示,2006年约有48%的美国家庭持有共同基金,基金持有人达9600万。比起个人的能力和朋友间的消息,美国人更相信基金经理的专业经验。
长期研究美国私人投资理财的芝加哥大学商学院教授戴先驰告诉本刊记者,真正敢于亲自动手炒个股的,是比中产阶级更富裕的家庭,他们除了投资基金,还会根据投资银行的建议,持有个股。
与共同基金不同,投资银行的服务是私人投资顾问一对一进行的,资金门槛从10万美元到几百万美元。
戴先驰说,在美国投资股市,更像一门数学,而在中国,更像一门社会学。美国监管当局在上市公司信息披露方面有严格的规定，任何内部人员都不得透露信息。
“炒股不靠小道消息,就只能靠计算上市公司的基本面制胜,所以专业人士的地位是不可替代的。”
来中国冒险
斯蒂芬有一句名言“中国比美国更配得上冒险家的乐园这个称号”。得出这个结论,是根据他的亲身体验。
斯蒂芬说,他财产的飞跃式增长是在中国的这3年里实现的,在美国那些年,财产增长“缓慢得像是停滞了”。
3年前他刚到中国时,一家四口租房子住,租金每月1.2万,后来涨到1.5万,第二年他认识到买房子更划算,于是投资130万人民币在北苑一个国际社区买了一套房,第三年房子总价翻了一番,这套房子让他一年之内赚了100多万。
渣打银行中国区主管马克就没这么幸运了,他在美国本土的房子次贷危机后大幅贬值,个人资产变成负值。马克向本刊介绍说,美国中产要想炒房可没那么容易。如果不是自住房,你30万美元买来的房子,40万美元卖掉,挣到的那10万美元除了要交交易税,还要再算进个人所得税里扣一遍。
“你要想像在北京那样自己出个首付,让租房客替你交月供,更不可能。”美国房产每年还要征收相当于当年房子市值2%的房产税,这个税必须按月付。每个月收1000美元的租金,可能房产税就要交900美元。
“总之,贷款利息加所得税,加上乱七八糟的税收、维护费用等,投资一套住房的成本可能会高于出售后所获得的利润。而且卖得价钱越高,所得税率也高。除非房子升值非常快,否则投资房产没什么油水。”
“所以呢,我们也就安安心心投点基金,每年有个5%的收益,就感谢上帝了。”马克说。-