福州经适房用地被开发商建商品房出售 监管部门装聋作哑(海峡都市报 2007-6-20)

经适房用地 却建商品房出售
海峡都市报  2007-6-20

小区右边的住宅楼可以办土地证，左边的却办不了
Ｎ本报记者 张伟 文/图
核心提示
53岁的李先生没想到，自己花了毕生积蓄，于2003年买下的房子竟然无法办理土地证。他买的房子在福州闽侯县甘蔗镇的“世纪芳洲”小区，直到现在，这依然是全县城最好的楼盘之一。
“以小区门口的大道为界，右边的住户都能办（土地证），左边的都办不了。”跟李先生一样，小区1#乙、2#、3#和世纪楼内的100多户居民，正在为办理土地证而发愁，不少人戏称“世纪芳洲”小区为“两重天小区”。
不能办的理由是，这4栋楼的用地属划拨（经济适用房）用地，而当初这些居民买房的时候，开发商出售的却是商品房。
【事情缘由】
世纪芳洲小区“两重天现象”
2005年底，“世纪芳洲”小区有一做生意的居民，希望用房子抵押贷款，然而却被银行告知经济适用房必须满5年才可抵押。对此，这名业主很疑惑：“自己买的是商品房，怎么变成了经济适用房了？”之后，这件事被其他业主知道了，越来越多的业主前去闽侯县国土资源局查询，这才发现了小区的“两重天现象”。
昨日上午，记者从闽侯县国土资源局了解到，“世纪芳洲”小区用地位于甘蔗街道长江村，总面积29.55亩，2000年获批，用地方式是划拨，用途为经济适用房。2003年，由县政府决定，县国土资源局经办，其中22.07亩改为出让用地，用途改为经营性房产，剩下的7.48亩仍属划拨（经济适用房）用地。二者之间的分界线就是小区大门进去的中央大道。
“当初开发商说的就是商品房，怎么摇身一变，成了经济适用房了？”记者了解到，100多户居民的房产证上，明确写着“买受闽侯建筑工程公司”的字样，属于商品房买卖性质。
【记者调查】
销售许可证是如何拿到的
记者在位于小区门口附近的“世纪芳洲”售楼部看到，这里仍挂着两张“商品房销售许可证”。两张许可证的批准机关均是闽侯县房地产交易管理所，时间分别为2002年10月10日和2004年7月22日，上面均注明：“经审查，批准以上所列商品房屋公开销售。”其中，这两张许可证所批准销售的楼号，就包括属于划拨（经济适用房）用地的1#乙和3#。
但是，这两栋楼的土地使用方式，至今还属于划拨地，按照国家有关政策，划拨地上是不能建设商品房的。“开发商———闽侯建筑工程公司却从没将这一点告诉业主。”李先生说，自己2003年买下这套130平方米的住宅时，售价每平方米超过800元，他一直以为自己买的是商品房。
记者先后联系负责该楼盘施工的工程队的两名负责人，均被告知“人在外地”。几经曲折，该队工程部负责人方齐耀接受了采访。他说，最初批地时，小区用地确实是划拨地。2001年，开发商推出2栋经济适用房，“卖不动”。于是，开发商就向县政府申请，要求改变土地使用性质。于是，才有了侯政地（2003）26号文件，规定将22.07亩改为出让用地。
对于为何把属于划拨地的4栋楼作为商品房出售的问题，方齐耀没有解释。
明知4栋楼属于划拨地，闽侯县房地产交易管理所为什么还批了销售许可证？对此，该管理所的一名负责人告诉记者，这是工作“疏忽”。但她表示，把划拨地用于商品房建设的现象，在闽侯县曾很普遍，这几年正在逐渐整改。
业主维权暂无结果
闽侯县房地产交易管理所的这名负责人所说的“整改”，就是让开发商按规定补交土地出让金，从而改变用地方式。据方齐耀介绍，2003年，公司以3万元/亩的价格，要求将“世纪芳洲”用地改变使用方式。但是，闽侯县国土资源局只批了22.07亩，剩下的7.48亩，也就是前述100多户业主所住的4栋楼，仍为划拨地。
对于这些业主而言，损失是显而易见的：自己买的商品房，却变成了经济适用房，短期内不能抵押贷款，土地使用方式不变的话，将来要卖房时，还得自己补交土地出让金。
李先生和他的邻居们一直向各个部门求助。今年6月15日，他们终于得到闽侯县政府的答复。根据县政府的安排，6月18日，县国土资源局、开发商和李先生等业主进行协调。
昨日，记者陪同李先生等业主来到闽侯县国土资源局。负责接待的是该局纪检组长林善淦。出人意料的是，林善淦让业主们回去，并让业主们自己去找开发商协调。记者试图询问侯政地（2003）26号文件（即允许改变土地使用性质的批文），想了解当年更改土地使用方式的原因，却被告知“不清楚，你自己去找”。
在县国土资源局给县信访局的“情况反馈”中，提到“超出的7.48亩土地内和房屋暂缓办证，待开发商办理有关用地审批手续后再办理国有土地使用权变更登记”。
方齐耀说，他们也希望尽早将7.48亩的划拨地改为出让地，让业主尽早拿到土地证。据他了解，从去年至今，开发商已向有关部门“打了不下10次报告”，现在就等有关部门公布需要补交多少土地出让金了。
【专家说法】
开发商、房管所都违规了
“由于制度的不完善，在划拨地上盖商品房，并加以出售，这样的现象曾在我省并不少见。”昨日，我省知名房地产学者王剑超如是说。这样的情况，不管是开发商一方，还是房管所一方，都属违规。
王剑超说，土地是国有资产，而个别地方政府以牺牲出让金收益为前提，把国有土地以划拨方式流入商品房市场，成为开发商的牟利工具。某种意义上说，这是一种变相的国有资产流失。
为了保障业主的合法权益，目前主要采用补交出让金的方式加以解决。即使补交出让金，对开发商而言，也是合算的。因为出让金的具体数额，是由当地政府制定的基准定价，参考地段差价，并略微上浮而成。与招标拍卖后形成的土地出让价格相比，出让金要廉价很多。
王剑超建议，应该建立严格的法规制度，对滥用土地，或私改土地使用方式的人，不管开发商还是职能部门，都要依法予以处罚，这样才能保证国有土地合理优化利用，才能让业主买房之后不再提心吊胆。
http://www.hdzxw.com/hdnews/place/200706/265061.html