周剑初：价涨量缩　房市拐点或许将至

http://www.sina.com.cn 2007年06月01日11:04 金融时报
作者： 周剑初
就在央行推出新一轮“打包”调控举措不久，国家发改委、国家统计局发布的最新数据显示，4月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨5.3%。乍一看，房市似乎牛气依旧，但是，值得重视的是，这一涨幅与去年同期相比却是回落了0.9个百分点。而包括所有新建商品住房、二手住房、非住宅商品房在内的70个大中城市房屋销售价格，其4月份的同比涨幅是5.4%，这一数字比去年同期也有所回落，幅度为0.2个百分点。
作为中国的首善之区，北京向来被列为国内房市的一线城市。特别是获得2008年奥运会举办权后，北京更是成为中国房地产业的龙头，成为国内外人士观察和研究中国房市的风向标。那么，4月份北京房市情况如何？它能否为我们前瞻国内房市未来的走向提供一些蛛丝马迹？
国家发改委和统计局的最新数据显示，4月份北京新建商品住房销售价格同比涨幅为10.7%，在全国70个大中城市中仍然名列前茅。而历史数据显示，从去年6月份开始，北京新建商品住房销售价格的同比涨幅一直保持在10%左右，涨幅始终位居全国70个大中城市前列。
仿佛与这种涨幅相“响应”，北京市统计局日前对外发布消息称，今年1月至4月，北京五环以内的住宅期房均价已突破1万元／平方米，其中四环路以内住宅期房均价达到13121元／平方米，四环至五环路期房均价突破1万元／平方米，达到10616元／平方米。来自北京当地的统计数据还显示，4月份北京房屋销售价格指数为109.4%，涨幅比上月提高0.1个百分点，这再一次表明北京房价指数依然高位运行。
但是，我们对北京房市这种高位运行的趋势能否持续恐怕要表示怀疑。
首先，我们发现，北京房地产开发投资的增幅正在大幅回落。同样是来自北京市统计局的消息称，今年1至4月，北京市完成房地产开发投资394.7亿元，同比增长11.6%，增幅同比回落8.7个百分点。其中尤其值得我们关注的是，住宅投资的增幅同比回落高达29.4个百分点，这说明各路资金对房地产开发的获利前景未必再那么强烈看好，或者说不少资金可能找到了其他更好的投资方向。
其次，在房地产开发资金来源方面，开发商正越来越多地依赖自筹。北京本地的最新统计结果显示，1至4月北京市房地产开发企业金融贷款同比下降0.3%，个人按揭贷款同比下降17.2%；与之形成鲜明对比的则是，房地产开发企业自筹资金同比增长竟高达50%。分析这一组数据我们可以发现，由于金融贷款和个人按揭贷款主要来源于银行信贷，这两项所占比重开始下降，开发商自筹资金的比重有所上升，说明银行尤其是买房个人对当前高房价信心的动摇开始加强，对高房价的支撑未来将继续受到削弱。
再次，至关重要的是，北京商品住宅市场在成交量上已经呈现供销两降的局面。该市权威统计显示，今年1至4月，北京住宅施工面积持续下降，商品房销售面积继续减少，呈现出“供销两降”的运行趋势。从住宅施工面积看，本年度新开工面积同比下降31.9%；从销售看，1至4月北京市商品房现房和期房销售面积双双大幅下降，同比分别下降47.8%和14.7%。其中，住宅现房与期房销售面积同比分别下降54%和29.6%。这些数字很清楚地告诉我们，北京的商品房市场在供应与销售两头都已出现明显的降温势头。
另外，一个不容忽视的动向是，北京地方政府对政策性住房建设似乎动真格了。继宣布1000万平方米的政策性住房建设计划之后，北京市建委日前宣布了新的住房保障制度，新政策将根据低收入家庭人口数量的不同而确定不同的住房保障标准。在以往，北京是将家庭年收入低于6万元作为申请经济适用住房的标准，而新的住房保障制度则更多地考虑到家庭人口的因素。按照新规定，对低收入家庭将实行分类保障。对最低收入家庭提供廉租住房，继续采取租金补贴和实物配租相结合的方式，使符合条件的廉租家庭实现应保尽保；对有一定支付能力的中低收入家庭，提供经济适用住房，由其按规定价格购买。由于保障性住房的价格相对较低，其建设力度的加大，将使更多中低收入家庭的住房需求得到满足，这等于是从源头上“夺走”了高价商品房的一部分“客源”，对房市虚火无疑能起到一定的釜底抽薪之功效。
实际上，北京房市这种种新变化在国内其他大城市也已不同程度地出现。典型的如重庆，其一季度房地产投资增幅与去年同期相比回落了7.5个百分点；在半年前，一次性付清房款方式购房的重庆市民只有一成左右，有九成需要银行按揭贷款，而今重庆有近半数市民采取一次性付清房款方式购房而不需贷款；一季度重庆市空置商品房屋中空置时间超过一年的达388.92万平方米，比去年底增长9.4%。从全国看，尽管房价仍然高高在上，然而，在“风向标”城市北京出现的价涨量缩、投资回落等种种新情况值得我们高度重视，或许这就是房市泡沫破裂的开始也未可知。