土地投机毒害全球经济

不能从历史中吸取教训的人注定还要摔跟头。这个道理尤其适用于当前这场席卷整个世界的巨大危机。那么危机背后的教训是什么？答案是由信贷推动的房地产周期。美国、英国、西班牙和爱尔兰的民众全都成为了土地投机者。这种行为的不良影响毒害了世界经济。

我在1984年买下了伦敦的这幢房子。我估计，以今天的价格衡量，当时那幢房子所在的土地价值10万英镑。如今，其价值大概是这个数字的10倍。而如此大幅的增值，完全不是我个人努力的结果。这是拥有一块土地的回报，是他人的努力使这块土地变得更加值钱，限制重重的规划机制和慷慨的税收规定（房地产税率很低，而增值税则免于征收）又放大了这种效应。我成为一个土地投机者——一个小小的贵族，在这个国家，私人占用他人努力的果实，一向是通向财富的主要途径。这种将土地增值部分据为己有的做法，不仅有失公平：我何德何能，可以坐拥这些额外的财富？而且将造成可怕的后果。

首先，这使得政府必须对努力、独创性和远见卓识征税，以获取资金。对劳动力和资本征税，必然会减少其供给。但土地税只会减少土地所有者不劳而获的收益。

第二，这套体系会催生灾难性的的政治动机。如今，人们要大举借债才能拥有一处居所，所以他们迫切希望享受到价格攀升带来的好处，更会努力避免土地价格下滑。因此，报纸才会为房价攀升欢呼喝彩——而居者有其屋本应是一切福祉之根本。房价上涨的受益者不仅仅是土地投机者；他们还是操纵市场行为的狂热支持者。特别是在英国，他们欢迎通过规划控制，来人为造成土地稀缺的做法。这是财富从年轻无产者向年老有产者转移最重要的方式。在英国政府大臣大卫•维莱茨(David Willetts)的新书中，强调了代际间财富分配的不平等性*。土地市场受到操纵是一个重要原因。

第三，也是最重要的一点，土地投机的机会既会驱动信贷周期，也受到信贷周期的驱动。记者弗雷德•哈里森(FredHarrison)的新书是一部出色的哀叹史，他在书中指出，这个历时18年的周期是可以预测的，而且也有人预测到（至少他自己就猜中了）**。他指出，本质上，购房者是在向银行租房，以此押注于房价上涨。形形色色的代理机构通过安排、打包以及分销这种投机性交易的果实，获取佣金收入。当市场长时期处于上升趋势（英国最近一次上涨延续了11年），随着信贷和债务的快速增加，所有人都会同时变得富有起来。而一旦市场崩盘，借款人、金融机构和纳税人都会遭受巨额损失。这是一个庞大的金字塔骗局(Pyramid Scheme)，其恶果我们屡尝不止。

长久以来，一直有人试图让我相信，资源租金应该社会化，而不应成为个人所有者的收益。然而，正如哈里森所言，“在这个社会里，我们将私人所得收入（工资与薪酬）社会化，而将社会化收入（来自土地的收入）私有化。”无论人们如何看待这种安排的公平性，其后果已变得令人畏惧。难道我们真的希望，当前这场危机的残垣断壁刚刚清理干净，就再次开启由信贷驱动的新一轮房地产周期吗？

如果说“危机不能白白浪费”，这里有一个紧迫的理由，表明政府应立刻采取行动。将土地的全部租金价值社会化，会摧毁整个金融体系和很大一部分公共财富。但如果将从土地租金中获得的收益社会化，破坏性就会小得多。这或许能浇灭土地投机行为的狂热。同时也能转移税务负担。或许同样重要的是，随着不劳而获的前景不复存在，英国或许能够重新审视其在发展规划方面的立法。有人担心此举会给农村地区造成可怕的后果。然而，值得注意的是，我们需要的很少：仅将伦敦城区半径增加3英里，就能使首都面积扩大50%。难道英国翠绿怡人的土地真的只有这么多吗？

我不指望哪届政府敢于让英国人放弃对土地投机的依赖。但我可以心怀希望。现在是时候进行重大改革了。

*《困顿》(ThePinch)，大西洋书局(Atlantic Books)出版。

**《审讯》(TheInquest)，Discovered Authors出版。

译者/管婧

马丁•沃尔夫上一篇文章：

别着急紧缩财政2010-07-12

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本文涉及话题：全球经济土地

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2010-07-15 10:35:48匿名 来自江苏省

向马丁致敬！马丁这样的人可以称为英国的良心了吧，中国的良心在哪里呢？
。。。。。。。

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2010-07-15 09:16:33duozhishu来自辽宁省营口市

这才是有良心的经济学家所应该秉持的经济观点。可惜中国的政客们是看不见，也看不懂的。他们只关心自己的帽子和兜里的票子，哪管中国经济的兴衰和百姓的存亡。可悲呀。

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2010-07-15 11:25:53shanmaotiao来自陕西省西安市

他们欢迎通过规划控制，来人为造成土地稀缺的做法。这是财富从年轻无产者向年老有产者转移最重要的方式----------------------------------------------------------------------原来如此。

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2010-07-15 11:29:01vanbossing来自江西省萍乡市

现在网络上对房地产市场的泡沫的解释大致上有三种，一是刚性需求论，大城市居民在教育医疗以及生活水平上的巨大优势使所有人都往里头挤，而户籍政策又要求这些居民必须有房产，这是一个刚性需求。第二种是投机论，大量资本流入房地产市场造成一种僧多粥少的局面，这其中的很大一部分资金并不需要流动起来，都是富人阶级的闲钱，所以他们能够顶住中央的压力 第三种是地方政府与中央政府分配不均，因为分税制导致地方政府财政紧张，必须从土地上捞钱。

但总的来看，这些原因都可以用一个金字塔来解释。土地投机者们促成了一个巨大的利益金字塔的形成。这个金字塔的底层是那些土地代理商，即二手房机构，他们争抢房源，收取手续费；普通的多套房购买者在他们之上，每次交易这些二手房主能得到数万至数十万的收益；往上一层则是开发商，他们每开发一次房产就能获得数以千万的利润；再往上是银行，给开发商贷款以及二套房购买者贷款的收益率极高，而且几乎没有什么呆坏账;最顶层的是政府，包括中央和地方政府，地方政府是土地的直接受益人，而中央因为地方在土地方面的巨大收益也能心安理得的剥夺地方税务的收入。

这些既得利益者都不愿意抛弃现有的利益，他们从社会的方方面面推动房地产市场的畸形运转。政府一边颁发国十一条之类的指导性政策，但实际上却依然没有松动土地出让金制度和户籍制度，这保证了政府在土地投机中的收益。开发商通过各种幕后操作获得土地，而银行毫无疑问为开发商提供了资金支持，而中产阶级迅速地从开发商手中接过房屋供给，通过代理商出售给我们这样的普通购买者。

就这样新时代的三座大山之一，房子就沉重地压在了我们身上。我们负担起了五层所谓精英阶级的生活，为他们付出一代甚至两代人的生命。而可以预见的是我们的后代将负担越来越多人的利益，草根们的担子只会越来越重，除非我们头上的金字塔的某一层倒掉。美国的草根倒了，他们没钱还债，于是银行倒了。之后就是开发商，富人阶级，代理商。而政府现在也是焦头烂额。不知道什么时候中国的房地产金字塔能够倒掉！

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2010-07-15 09:28:24lwslayer来自北京市

我把文章里所有英国改成中国。而后，我发现这位作者对中国土地问题的真知灼见。

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2010-07-1617:03:54morpheuschan来自广东省广州市黄埔区

在这个社会里，我们将私人所得收入（工资与薪酬）社会化，而将社会化收入（来自土地的收入）私有化。——多么神奇的一句话啊。经济周期是否就从中而来呢

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2010-07-1614:04:32709353782 来自江苏省苏州市

都是老百姓的钱，被狼群瓜分了！政府助推房价暴涨的原因是，全国各地的权力部门的公害员们，都有本单位低价分配的住房，什么银行、检察院、教育局，法院、政府、税务局、等等，等等，所以，房价的暴涨，和他们无关！请问政府：这些问题如何解决？！

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2010-07-1614:01:13709353782 来自江苏省苏州市

中国悲惨的结局为时不远了！届时要饿尸遍野，因为，只能养家糊口的有限土地，被无能的政府当做商品毁掉了！国外如果哄抬粮食价格的话，中国就会惨不忍睹！

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2010-07-1610:38:35匿名 来自北京市

来自江西省萍乡市 [ vanbossing ] 的原贴:

现在网络上对房地产市场的泡沫的解释大致上有三种，一是刚性需求论，大城市居民在教育医疗以及生活水平上的巨大优势使所有人都往里头挤，而户籍政策又要求这些居民必须有房产，这是一个刚性需求。第二种是投机论，大量资本流入房地产市场造成一种僧多粥少的局面，这其中的很大一部分资金并不需要流动起来，都是富人阶级的闲钱，所以他们能够顶住中央的压力 第三种是地方政府与中央政府分配不均，因为分税制导致地方政府财政紧张，必须从土地上捞钱。

但总的来看，这些原因都可以用一个金字塔来解释。土地投机者们促成了一个巨大的利益金字塔的形成。这个金字塔的底层是那些土地代理商，即二手房机构，他们争抢房源，收取手续费；普通的多套房购买者在他们之上，每次交易这些二手房主能得到数万至数十万的收益；往上一层则是开发商，他们每开发一次房产就能获得数以千万的利润；再往上是银行，给开发商贷款以及二套房购买者贷款的收益率极高，而且几乎没有什么呆坏账;最顶层的是政府，包括中央和地方政府，地方政府是土地的直接受益人，而中央因为地方在土地方面的巨大收益也能心安理得的剥夺地方税务的收入。

这些既得利益者都不愿意抛弃现有的利益，他们从社会的方方面面推动房地产市场的畸形运转。政府一边颁发国十一条之类的指导性政策，但实际上却依然没有松动土地出让金制度和户籍制度，这保证了政府在土地投机中的收益。开发商通过各种幕后操作获得土地，而银行毫无疑问为开发商提供了资金支持，而中产阶级迅速地从开发商手中接过房屋供给，通过代理商出售给我们这样的普通购买者。

就这样新时代的三座大山之一，房子就沉重地压在了我们身上。我们负担起了五层所谓精英阶级的生活，为他们付出一代甚至两代人的生命。而可以预见的是我们的后代将负担越来越多人的利益，草根们的担子只会越来越重，除非我们头上的金字塔的某一层倒掉。美国的草根倒了，他们没钱还债，于是银行倒了。之后就是开发商，富人阶级，代理商。而政府现在也是焦头烂额。不知道什么时候中国的房地产金字塔能够倒掉！

写得很有道理，受支持程度却相对落后，可见现在的人真的很性急，文字稍长一点就读不下去了。

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2010-07-1609:53:18匿名 来自四川省成都市

可能政府的观点是:(1)人口增长的预期和压力要求我们守住18亿亩红线,所以重重设限的规划是不得已的.(2)我们不像英国已经工业化和城市化,所以将一部分绿地拿出来是不轻松的.(3)城乡差别太大,体现在人口比率,还有福利、教育、交通、公用设施等的巨大差异，因此没法立即彻底放开户籍管理，否则城市资源更显希缺，可能只能一步一步来。（4）中央与地方政府的税收分配制度一时难以改变，因为需要举全国之力要办的事还很多，要抵抗的风险还很大。
在这样的背景下，全民参与的房产游戏，暂时以（地方）政府、房产商、银行和城市中产阶级等占上风。游戏规则是应该逐步得到改变！可至今的调控措施还没有太多改变地方政府、房产商等的预期，恰逢国际环境有二次探底的可能性，是挺难的！勇敢走钢丝。

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2010-07-1609:25:18cantonweir来自广东省广州市海珠区

既得利益者会放弃已得的利益？或者狼不会吃肉？狗不会吃屎？不要太天真

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2010-07-1600:38:57ukwang5 来自英国

Note：
他指出，本质上，购房者是在向银行租房，以此押注于房价上涨。
代理机构通过安排、打包以及分销这种投机性交易的果实，获取佣金收入。

而一旦市场崩盘，借款人、金融机构和纳税人都会遭受巨额损失。这是一个庞大的金字塔骗局。
既得利益者都不愿意抛弃现有的利益，他们从社会的方方面面推动房地产市场的畸形运转

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2010-07-1522:44:49wuhughes 来自上海市

社会的财富归还人民，而不是社会财富被掌握权力的人所占有，取之于民，还之于民。
当少数掌握财富和权力的人因不劳而获而致富是，社会便陷入了危机。

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2010-07-1518:22:55pretender300来自河南省新乡市

这就像2008年的股市，很多新的炒股人，尤其是散户，没有经历过暴跌，对风险意识不够，包括我们的政府！房价暴跌一次后估计就会有人重视了！

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2010-07-1514:11:42aibnbpo2001来自上海市

《2010泡沫破碎》——弗雷德·哈里森(著)
如果100个人中有30个人读过这本书，或者理解14年土地建设周期，18年房价周期
估计我们现在大部分大城市的老板姓不会对房子积“怨如”此之深，房子还是房子，
其实都是没有认识事物的规律。

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2010-07-1513:55:13shanmaotiao来自陕西省西安市

严重支持老马！

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2010-07-1513:53:49paladin_syz来自美国

应该像新加坡一样打击投机，凡对投机收益，征收100%的税

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2010-07-1513:46:26LucasCheng来自上海市

中国没有独立的大脑

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2010-07-1513:03:50wxd87 来自浙江省金华市

中国有装家没有专家

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2010-07-1512:53:16匿名 来自北京市

“在这个社会里，我们将私人所得收入（工资与薪酬）社会化，而将社会化收入（来自土地的收入）私有化。”

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2010-07-1512:27:30oakleaf 来自北京市

来自北京市朝阳区 [ xlzhang2007 ] 的原贴:

一位经济学家说了不太经济学的话。为何人们如此地眷念土地？特别是在市场经济条件下。一是对土地有增值预期；二是增值预期来源于现实中土地的交易价格实实在在很高；三是如此高的地价来自于市场对土地的需要。征税是对的。

老马丁已经说了，增值基本不是土地所有者努力的结果，因此增值部分应该社会化——譬如通过征税的方式。

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2010-07-1512:23:40匿名 来自浙江省金华市

真知灼见！
切断卖地收入与地方政府收入的联系和因果关系。
将政绩和考核与房地产价格适当挂钩，相信理性的官员会选择乌纱帽而不是房地产商。

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2010-07-1512:23:13oakleaf 来自北京市

头一次彻底地支持老马丁的看法

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2010-07-1511:29:01vanbossing来自江西省萍乡市

现在网络上对房地产市场的泡沫的解释大致上有三种，一是刚性需求论，大城市居民在教育医疗以及生活水平上的巨大优势使所有人都往里头挤，而户籍政策又要求这些居民必须有房产，这是一个刚性需求。第二种是投机论，大量资本流入房地产市场造成一种僧多粥少的局面，这其中的很大一部分资金并不需要流动起来，都是富人阶级的闲钱，所以他们能够顶住中央的压力 第三种是地方政府与中央政府分配不均，因为分税制导致地方政府财政紧张，必须从土地上捞钱。

但总的来看，这些原因都可以用一个金字塔来解释。土地投机者们促成了一个巨大的利益金字塔的形成。这个金字塔的底层是那些土地代理商，即二手房机构，他们争抢房源，收取手续费；普通的多套房购买者在他们之上，每次交易这些二手房主能得到数万至数十万的收益；往上一层则是开发商，他们每开发一次房产就能获得数以千万的利润；再往上是银行，给开发商贷款以及二套房购买者贷款的收益率极高，而且几乎没有什么呆坏账;最顶层的是政府，包括中央和地方政府，地方政府是土地的直接受益人，而中央因为地方在土地方面的巨大收益也能心安理得的剥夺地方税务的收入。

这些既得利益者都不愿意抛弃现有的利益，他们从社会的方方面面推动房地产市场的畸形运转。政府一边颁发国十一条之类的指导性政策，但实际上却依然没有松动土地出让金制度和户籍制度，这保证了政府在土地投机中的收益。开发商通过各种幕后操作获得土地，而银行毫无疑问为开发商提供了资金支持，而中产阶级迅速地从开发商手中接过房屋供给，通过代理商出售给我们这样的普通购买者。

就这样新时代的三座大山之一，房子就沉重地压在了我们身上。我们负担起了五层所谓精英阶级的生活，为他们付出一代甚至两代人的生命。而可以预见的是我们的后代将负担越来越多人的利益，草根们的担子只会越来越重，除非我们头上的金字塔的某一层倒掉。美国的草根倒了，他们没钱还债，于是银行倒了。之后就是开发商，富人阶级，代理商。而政府现在也是焦头烂额。不知道什么时候中国的房地产金字塔能够倒掉！

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2010-07-1511:25:53shanmaotiao来自陕西省西安市

他们欢迎通过规划控制，来人为造成土地稀缺的做法。这是财富从年轻无产者向年老有产者转移最重要的方式----------------------------------------------------------------------原来如此。

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