未取得房产证的不动产转让如何纳税？问题解答－－营业税问题解答－－营业税房地产财务与纳...

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未取得房产证的不动产转让如何纳税？
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作者: 日期： 2010-07-13 来源: 中国税网
问：我公司现在还未正式投产，但由于种种原因，部分已建好的宿舍及生产配套设施在申领房产证时由集团内其他的管理子公司报领了。现在形成这样的情况：工程建设及款项全由我公司承担，工程发票也同样开给我公司。但由于房产证是由管理子公司领取的，管理子公司就在没有投资一分钱的情况下拥有了大量的房产。现在集团要求我公司将账面未结转的在建工程全部转给管理子公司，请问这种行为是否属于销售不动产范畴？这样结转是否需要开具发票？而我公司又该以何方式入账？
答：《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记．发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《物权法》第二章第三节中规定的物权变动的三种特殊情况之一即包括：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。
根据《营业税暂行条例实施细则》第五条规定，纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。
（一）销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。……
（五）用于对外捐赠；
（六）其他改变资产所有权属的用途。”
根据上述规定，问题所述工程建设及款项全部由公司承担，工程发票也开给公司的不动产，属于合法建造事实行为形成的不动产，公司为该不动产的合法所有人。管理子公司取得房产证，公司应按处分不动产处理：
1、按规定向不动产所在地的主管税务机关申报纳税并申请开具发票。
2、公司首先将归集在“在建工程”的建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出结转至“固定资产”。其次，无偿转让给其他子公司的，应作为捐赠处理，计入“营业外支出”。

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