• 找律师|法律咨询|打官司|宪法|刑事|商事|涉外|案例|法律常识|律师文集|新法快递|国家法律|问 律 师|法律助手
• 找律所|律师在线|打电话|行政|民事|经济|专题|论文|合同范本|法律文书|地方法规|国际条约|法律博客|积分商城

• 婚姻家庭
• 刑事辩护
• 知识产权
• 合同法
• 公司法
• 劳动纠纷
• 房产纠纷
• 医疗事故
• 债务债权
• 交通事故
• 损害赔偿
• 消费维权
• 更多>>

公司
票据法 | 破产法 | 企业合伙法 | 金融证券 | 保险理赔

民事
民法通则 | 物权法 | 担保法 | 宅基地使用法

诉讼
仲裁法网 | 民事执行 | 诉讼证据

经济
建筑工程 | 财税法网 | 土地法 | 环境保护法 | 反垄断法 | 广告法 | 妇幼保护 | 社会保障法 | 电子商务

行政
行政处罚法 | 行政复议法 | 治安处罚法 | 行政诉讼法 | 行政许可法 | 公务员法 | 国家赔偿

涉外
移民政策 | 海事海商 | 外商投资 | 国际贸易 | 反倾销反补贴

常用法律知识：
最新婚姻法全文 | 离婚协议书范本 | 刑法 | 合同法全文 | 新公司法全文 | 最新劳动法全文 | 医疗事故分级标准 | 债务纠纷起诉书 | 交通法 | 房屋租赁合同 | 知识产权法规

合同法网

合同动态| 合同诈骗| 买卖合同| 赠与合同| 借款合同| 租赁合同| 融资合同| 承揽合同
建设合同| 运输合同| 技术合同| 保管合同| 仓储合同| 委托合同| 行纪合同| 居间合同

法规| 案例
范本| 常识

专题地图
法律咨询

重点栏目

合同法全文

合同的订立

合同的效力

合同的履行

合同的变更

合同解除

违约责任

免责条款

缔约过失责任

重大误解

正确区分“业主”与“买受人”的权利

来源： 作者： 日期：10-01-09

　　【案例】

　　陈小姐与某开发企业签订《商品房买卖合同》，购买开发企业预售的某套房屋。为购房支付了自己所有积蓄的陈小姐与其他购房者一样，非常关注该在建房屋的进展和质量，他们在网上设立了自己的“业主论坛”，一部分热心人士经常在上面发表帖子，公告楼房施工进程、发现的问题等等，为了证实这些问题，陈小姐自己也想在空余时间跑去施工现场看看。但当陈小姐和其他两个购房人去施工现场察看时，却遭到了施工单位的拒绝。她们为此很气愤，认为自己是楼房的业主，有权对房屋的施工质量等进行监督。陈小姐说，一些购房者已经在起草给开发企业的《监督意见书》、给施工单位的《整改意见书》，正在征集签名者，出于慎重，她向律师咨询，作为业主，他们有权利这样做吗?

　　【律师说法】

　　听完陈小姐的以上陈述，笔者表示能够理解他们的想法，但从法律角度分析，认为该做法没有依据。其中有两个重要概念需要区分，即业主和买受人。

　　买受人是合同法上的概念，是相对于合同另一方出卖人而存在的，可以是自然人，也可以是法人。陈小姐是依据与某开发企业签订的《商品房买卖合同》成为房屋买受人的，在履行合同的过程中，陈小姐应按照该《商品房买卖合同》的约定、法律法规的规定享有权利和承担义务。

　　业主是物权法中的一个法律概念(我国现在正在探讨、制定《物权法》)，这一概念在我国现行法律法规中，首次出现在国务院2003年颁布的《物业管理条例》第六条规定，即：“房屋的所有权人为业主”。结合我国现有法律对所有权的规定，所有权的合法取得有两种方式，即原始取得和继受取得。原始取得，是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权，如劳动生产、收益、没收等属于原始取得的根据。本案中的房屋所有权，是房产投资人通过投资、建设房屋，原始取得对房屋建设工程的所有权;继受取得，是指通过某种法律行为从原所有人那里取得某项财产的所有权，如陈小姐等买受人通过与开发企业签订买卖合同，支付相应对价、得到房屋后而合法取得房屋所有权的，就属于继受取得。

　　从现有法律规定我们不难看出业主的概念要区分情况，对于在建工程而言，项目的业主就是项目建设投资者，而陈小姐通过买卖合同，接受房屋后才成为房屋的业主。

　　当然，买受人和业主既是相互区别，又是相互联系的两个概念。本案中，对于房屋这个标的物而言，陈小姐成为业主，前提是成为房屋买受人。陈小姐先要基于《商品房买卖合同》的约定，作为合同一方的买受人，然后通过与出卖人履行合同，取得房屋的所有权后转换成为业主。那么，买受人何时成为业主，即取得房屋的所有权呢?我国《民法通则》规定“按照合同或其他合法方式取得的财产，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外”;《合同法》规定，“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”从以上法律和规定看，买受人在接受了《商品房买卖合同》约定的房屋后，即发生标的物的转移占有，身份由买受人变成为业主。

　　以上分析可知，陈小姐对于目前的在建工程而言还不是业主，只是买卖合同的买受人。对在建工程的监督、管理义务，应交给它的现有业主——开发企业去履行，建设符合合同约定和法律规定的质量和标准的房屋，将其交付给买受人，是作为出卖人和现业主的开发企业义不容辞的义务和责任;而陈小姐等买受人，尽管有提醒开发企业和施工单位建造合格商品房的权利，但毕竟不是专业人士，对建筑知识的了解难免挂一漏万，对建筑现场的情况也很难把握，又没有强制管理的权利，如果提出的意见与实际不符，再损害自己与出卖人之间本应建立的良好合作关系，可谓得不偿失。建议陈小姐作为合同相对方的买受人，明确自己在买卖合同中享有的权利，依法、依约行使并维护和保障自己的权利。如果开发企业在交房时不符合合同约定的条件，交付的房屋质量不符合国家相关法律的规定，陈小姐可以通过拒绝收房、索赔等等方式维权。

上一篇：房屋买卖合同纠纷案:买受人合法权益应依法保护  
下一篇：妹妹帮哥哥买房 把自己写入“买受人”

• 妹妹帮哥哥买房 把自己写入“买受人”
• 买方是否能擅自增加买受人
• 买受人如何退房
• 买受人损失 争议与其他
• 由买受人违约引反的拍卖纠纷
• 买卖合同中买受人的及时检验义务

• 买受人违约责任的认定与拍卖保证金条款的适用
• 买受人如何防范二手房买卖交易风险
• 买受人的权利
• 商品房买受人在什么情况下可以请求解除买卖合同
• 房屋买卖买受人的12种合同解除权
• 再拍卖买受人应承担的责任

• 法律咨询

• 律师在线

• 案件委托

• 法律博客

• 法律法规

文章标题点击数

• 买受人违约责任的认定与拍卖保59
• 买受人如何防范二手房买卖交易22
• 买受人的权利15
• 商品房买受人在什么情况下可以13
• 房屋买卖买受人的12种合同解除12
• 再拍卖买受人应承担的责任5

关于找法网|免费法律咨询|联系我们|律师加盟指南|免责声明|隐私保护|网站地图|意见反馈|友情合作

Copyright 2003-2009 www.findlaw.cn 版权所有 未经授权请勿转载 找法网-中国律师门户-中国最大的在线法律咨询中心
增值电信业务经营许可证(ICP证)B2-2005037 全国统一客服热线:400-678-6088 | 邮箱:law@findlaw.cn | 找法网客服QQ:938031228