我国物权法分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有等五编，共247条。物权法中与房地产业关系密切的一些新规定是国家二十多年来对房地产开发与物业管理方面争议较大、纠纷较多、管理较乱的问题形成的较成熟的解决经验在立法层面的升华。

　　总的来说，物权法颁布实施后，解决权属纠纷及物业管理纠纷将有法可依，房地产开发商与物业管理公司的经营行为将进一步规范，房地产市场秩序将得以理顺，房地产开发商、物业管理者与物权所有人的权益将得到更好地保护。物权法的颁布实施，将在土地出让、拆迁补偿、商品房销售、产权登记、物业管理、业主权利保护等多方面促进房地产业的健康发展。但个别法律空白和不当规定也将给各方当事人带来新的困惑和纷争。

　　下面就物权法中与房地产业关系密切的一些新规定作简要介绍，并对这些新规定对房地产行业发展的作用和影响作粗浅的分析。

不动产的统一登记制度

　　物权法规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

　　作用：第一，有利于结束多头登记、重复登记、遗漏登记、错误登记、资料分散、资源浪费等混乱状况。第二，有利于提高登记效率，防止登记机关推诿扯皮、滥用职权。第三，有利于促进物尽其用，定纷止争。第四，按件收取登记费，有利于减轻当事人的负担。

业主的建筑物区分所有权

　　物权法明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”物权法还列举了建筑区划内的几个共有部分，如道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外）、物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所（如楼道、走廊、电梯大堂等）和公用设施（如电梯、电缆管井、水泵房等）也应该属于业主所有。

　　作用：有利于理顺财产关系，定纷止争，更好地维护业主的合法权益。

物权法规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

物权法未对建筑区划内规划用于健身、娱乐、休闲、餐饮等服务功能的会所的权属作规定。

　　影响：该规定虽然未明确规定建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归谁所有，但从中可　　　　　　　　　　　以推断出其原始权利归属于开发商，开发商可以将其通过出售、附赠或者出租等方式处分，但无论何种方式的处分都受到一个条件的限制，即应当首先满足业主的需要。开发商应该以何方式处分、是否限制受让或承租对象以及交易对价、如何界定限制范围，这些问题难以处理得让开发商和业主都满意。业主对车位的需求也会随着人们生活水平和消费观念的变化而变化，难以准确掌握和评估。在这种情况下，开发商处分车位的行为是否属于未满足业主的需求？如果的确未满足业主的需要，那开发商的处分行为有效还是无效？开发商该承担什么样的赔偿责任？由于在这些方面缺乏明确的规定和具体的操作细则，虽然买房者在购房消费时仍处于弱势不利地位，但其维权意识日增，因此可以预见，在相当长的一段时期，关于小区车位、车库、会所的处分行为效力和产权归属方面的纠纷仍将不断发生，无法妥善解决。要有效防范及解决相关纠纷，开发商应在规划设计、宣传推广和销售环节考虑周详，对购房者的承诺要慎重，对容易产生争议的建筑设施如车位、车库、会所等的归属要作出明确约定和声明。

业主、业主大会、业委会的权利义务

　　物权法规定：制定和修改有关该建筑物及其附属设施的管理规约， 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金等有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定；“业主可以自行管理该建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”

　　作用：小区业主及其业主大会、业主委员会享有较充分的居住区维护管理的权利，能有效地减少相关争议，开发商与物业管理公司的经营行为将得到进一步规范。

建设用地使用权的取得设立

　　物权法规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。禁止非公开的协议方式出让土地。

　　影响：今后的土地出让市场将更加规范，进入开发市场的土地总量将会越来越少，竞买越趋激烈，土地的价格也会逐渐上涨，很多实力较弱的开发商将面临“无米下锅”乃至退市的风险。

宅基地使用权的转让和抵押

　　物权法规定： “宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

　　我国现行的土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。但目前宅基地及其上盖房屋的转让只限于本村村民之间进行。

作用：宅基地是农民的基本生活保障，从全国范围看，目前放开宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。物权法的规定延续了现行的法律规定，避免了宅基地及其上盖房屋的自由流转对商品房市场的冲击。

建设用地使用权续期

　　物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

　　作用：建设用地使用权如何续期、续期时是否需要支付费用和费用的高低、收回时有无补偿及补偿多少，这些问题影响着中国房地产市场的未来走向。住宅建设用地使用权期间届满自动续期的规定解除了老百姓对其住宅在期满后能否成为“恒产”的疑惑，对住宅开发商和老百姓都是一大福音。

　　影响：按现行的法律法规规定，非住宅建设用地使用权人在使用权期限届满后，如需继续使用土地的，可在届满前一年申请续期，但有可能因社会公共利益需要被收回该幅土地而不予批准。现行的法律法规并未就申请续期的主体、程序、续期期限、是否需要支付出让金、支付标准等问题作进一步的规定，这就给房地产开发商与业主在申请土地使用权续期的实际操作上带来了困难。

                                                       作者：潘 谦 来源：《南方房地产》