彭兴庭：70年大限，是对私有财产的变相侵占 (南方网 2006-8-23)

70年大限，是对私有财产的变相侵占
2006-08-23 15:55:26　 南方网　彭兴庭
近日，备受关注的物权法草案第五次提请全国人大常委会审议。中国人的私有财产在几经修改的法律草案中取得与公有财产的平等地位。（新华社8月22日电）据悉，此次物权法草案提出：私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。
根据1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地的土地使用权最高年限为70年，而且，一旦土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这就是所谓的“70年大限”。正如有人所言，我们平常所谓的“买房”，其实只是在支付70年的房屋租金而已，我们无法“买断”任何一间房屋。
此次物权法草案在破解“70年大限”上，在我看来，其实没有任何突破，更谈不上制度创新！早在1994年颁布的《城市房地产管理法》就已经规定，土地使用权使用年限届满，土地使用者可以申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”而现在的物权法草案，只不过是在重复以前的说法而已。
房子，可以说是许多老百姓一生中最重要的财产了，然而，这部分财产却随着时间的流逝而“人间蒸发”，这难道不是一种赤裸裸的掠夺，是公权力对私权利的侵犯和亵渎吗？众所周知，这个70年大限，是在特定的历史背景下出台的，当时并没有充分征求公众的意愿，此外，为什么不是60年，不是80年、100年，而偏偏是70年呢？也缺乏令人信服的科学依据。即使现在规定，到时屋主可以通过向国家交纳土地转让金而继续使用，难道，这部分多缴纳的土地转让金就“师出有名”吗？
按照资产定价模型，资产当期的价值等于未来现金流的贴现值，房屋资产的价值与房屋租金、租金的增长速度、投资回报率和房屋残值密不可分。现在房价居高不下，远远大于租金的增长速度，市场经济和交易模式已经使人们的预期将房地产视为永久、无期限的私有产权。此外，一般来说，70年后地上建筑物大多数都已经“折旧为零”，残值所剩无几，要求重新缴纳土地转让金和房子被国家无偿收回又有什么区别？可以想象，70年后，这种私产和公权力的矛盾势必“一触即发”。难怪有人说， 70年大限，是一把悬在头上的“达摩克利斯之剑”。
无论是在法律还是在法理上，购房者在购买合法的商品房后，享有完全的房屋所有权。我们知道，所有权有五个特性，即全面性、整体性、弹力性、排他性和恒久性。所谓恒久性，即指所有权不因时效而消灭，不得预定其存续期间。所有权除因标的物灭失、取得时效、所有人抛弃等事由外，本质上可永久续存。如今，老百姓倾尽毕生心血买来的房子只是一个70年的租用期，这是所有权吗？这种限制行为合乎法理吗？
归根结底，这种矛盾是一种公产和私产之间的冲突。到底保护私产多一点，还是保护公产多一点，决定了制度和决策的价值取向，也只有公权退一点，私产才会多被重视一点。此外，“70年大限”不只是一个私权与公权的问题，也是一个基于私有财产权的市场交易体制如何在中国社会最终得到确定的问题，它就像一个幽灵，徘徊在中国制度转型的过程中。财经作者杨育谋曾指出，短期的地权设计使私人权利呈现严重的不可预测性，不可避免会加大市场波动和政治风险。我想，突破70年大限，不仅需要大智慧，更需要有大勇气。（编辑：东雪）
http://www.southcn.com/opinion/southcn/200608231008.htm
百姓住房满70年续期慎收土地费
2006-08-24 08:56:36  来源: 南方都市报   作者:
全国人大常委会委员提出：  百姓住房满70年　续期慎收土地费
“现在老百姓买房子，多数没有交土地使用金的概念，而我们法律中却规定了这一内容。
如果几十年以后国家富裕了，难道还非要收土地使用金？
——全国人大常委会委员王英凡
中国老百姓从改革开放到今天，好不容易有了房子可以传下去，可到了孙子那一代，房子的情况还说不清，多让人不放心？
——全国人大代表王焕永”
据新华社电　十届全国人大常委会组成人员昨日下午分组审议了新的物权法草案。有常委会委员提出，老百姓住宅70年土地使用权期满自动续期时，国家应当在是否收取土地使用费问题上持慎重态度。
续期期限费用由国务院定
原来的物权法草案对住宅建设用地使用权期满后如何处理的规定过于简单，少数“专家”的解释更让无数百姓担心:“国家可以依法收回，只需要给房主‘相当于砖头瓦块成本’的补偿金。”
在物权法草案公开征求意见时，有人提出，一般住房土地使用期限是70年，也有使用期限是50年或更短的情况，对此应统一延长为70年，使用期届满后可采取交纳年费的方式进行续期；也有人提出，建设用地使用权应由现在的70年延长至100年，甚至延长至150年，从而有利于国家和社会的长久稳定；土地使用权期满后，应自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。
在吸取常委会审议意见和公众意见后，物权法草案对有关条款进行了修改。
目前草案规定，住宅建设用地使用权届满的，自动续期；建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。
委员建议不要留后遗症
在昨日的分组审议中，全国人大常委会委员王英凡表示，这一规定具有中国特色。“我们可以买房子，但是不能买房子下面的地。70年后政府规定要交土地使用费，而土地使用费的标准和办法，以及续期的时间由国务院规定，这一规定牵动了太多人的利益，可能会引发很大的问题。”
王英凡说:“现在老百姓买房子，多数没有交土地使用金的概念，而我们法律中却规定了这一内容。在制定物权法的时候，要考虑得长远一点，要考虑到土地使用权到期以后会引起什么问题，会带来多大的麻烦和困难。”
“如果几十年以后国家富裕了，难道还非要收土地使用金？”他建议要对这一问题认真推敲，不要留后遗症。
列席全国人大常委会会议的全国人大代表王焕永也持相近的观点。他说，建设用地使用权续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定，这一规定将来的负面影响会很大。
“中国老百姓从改革开放到今天，好不容易有了房子可以传下去，可到了孙子那一代，房子的情况还说不清，多让人不放心？”王焕永建议，国务院在制定相关的规定时，一定要慎之又慎、反复斟酌。
http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/djjz/200608240032.asp