“现金炒房团”扎堆 海南楼市投资热潮疯狂涌动

2010-01-30    陈小瑛   华夏时报
编者按：上世纪90年代初，海南地产界曾有一个美丽的梦，可惜的是很快就醒了，结局是数以万计投资者的深渊。近20年后的2010年，随着海南国际旅游岛的获批，梦再次照进海南，全国各地的投资客蜂拥而至排队买房，几乎都是现金全款一次性结清，致使海南房价一天一个样，在不到一个月时间内均价翻了一倍，在一周之内地价就翻了三倍。一切的表象比之前更具诱惑，只是目前还不能知道结局会怎样。为此，《华夏时报》记者走进海南寻找答案。
时隔近20年，海南房地产第二波投资热潮再次疯狂涌动。
以浙江、东北大军为首，来自全国各地的投资客纷纷拥向海南，都想借助国际旅游岛概念炒作地产升值套利。仅仅一张图纸，或是打几个桩的楼盘，房子就已卖空；更为疯狂的是，几乎所有的房子在销售时，都是现金结算一次性付清。
开发商用最短时间悉数收回投资资金，炒房的也是依靠“自有资金”投资买房。《华夏时报》记者近日在海南采访发现，这看似无风险的“海南地产热”背后，却隐现诸多漏洞。
1月27日，海南农信联社信贷相关人士向《华夏时报》记者透露，开发商并未拿收回的现金偿还银行到期的贷款债务，而是又拿去开发、投资，且通过多个银行来回倒腾资金。
不仅如此，表面看是在用现金买房，属于自有资金，实质上有相当一部分是买房者从外地银行等渠道贷款、融资后转移过来的资金，其中各个环节上的风险并不小。
风险往往在看似安全的假象下滋生。问题是，谁会是最后一个接棒的投资客？
疯狂炒作
1月25日上午10点，在三亚最贵的楼盘凤凰岛上，涌动着来自浙江和东北的投资客，来提前认购春节后才开盘的三栋公寓大楼，起始价为8万元/平米，并要求一次性付款，不接受按揭贷款。
凤凰岛已售出的两栋楼内部认购价最低为3.5万元/平米，而在1月11日开盘当天，从6万元/平米立刻飙升至7万元/平米，700套房一天内被抢光。
据记者了解，凤凰岛住宅、酒店、商业、游艇分别由4个浙江老板开发。建设5栋大楼的浙江国都控股有限公司董事长柴慧京透露，两栋楼卖完的50亿元现金，就把他在整个凤凰岛的投资资金全回笼了，剩下的三栋为纯赚，等到春节再开盘卖高价。
2009年12月31日公布海南将升格为国际旅游岛后，再加上1月17日海南省政府暂停土地出让，以三亚为龙头的海南房地产一路疯涨。明星章子怡代言的三亚凤凰水城2009年3月才卖6000多元/平米，但这两个月飙升至2.7万元/平米；海南东部文昌、琼海、万宁、陵水等市县的房价也水涨船高，不到一个月，海南房价普遍涨幅在一倍以上；连深居海南内地的保亭黎族苗族自治县2个月前还是3000多元，现在也涨到六七千元。
但疯涨的房价并未吓倒外来者，记者在各处楼盘碰到的购房者来自全国各地，从东北、北京、山西到浙江、成都、深圳的投资客们都蜂拥而上来抢房，开发商和业主们便趁机捂盘惜售，一天涨一个价。
温州投资客李先生2009年下半年在三亚湾国际公馆买了套220平米的房子，当时价格为3.3万元/平米，现价已经涨到6万元每平米，每天租金达1600元，他此次是专门来看凤凰岛和清水湾两个楼盘，寻找剩下的投资机会。
记者在三亚的北部天泽湖畔楼盘采访时看到，从开盘的6000元/平米涨到了2.8万元，现在每天放两套出来吊买房者胃口。而从位于机场的山水国际项目到南部的时代海岸城，再到三亚湾沿岸，几乎所有的楼盘全是无房可售，海景房起价均在3万以上，而三亚城北、城东无山无海的新房，均在2万以上。就连三亚市区的小产权房都卖到五六千元了。
之前交定金购房的程序在这儿已不灵了。来自宁波的浙江合创律师事务所王瑰琦律师告诉记者，她是因为海南文昌、琼海等地开发商收取定金后反悔不卖，替宁波投资客过来维权的。
火热之下，更多楼盘开始推迟开盘。如山水国际别墅和凤凰岛的房子早已达到预售条件，但都要等到春节时才开盘。
二手房市场也跟着惜售。记者在丹洲小区一中介门店，见到一位来自北京的阿姨前来放租，一房一厅租金6000元，她原本打算卖房，但得知海南上升为国际旅游岛后便决定不卖了，阿姨走时还甩了句“现在谁卖房谁是傻瓜”。
售楼处和中介得出的统计显示，在炒房客中，浙江人大约占了一半，东北三省的占到四分之一，其余来自成都、重庆、山东、山西等地区。
现金爆炒暗藏风险
“必须一次性付清。”这是绝大部分开发商为了尽快回收资金，给出的限定条件。
海南明正房地产评估公司总经理聂永红对记者说，凤凰路林茵河畔2007年10月开盘时，500套房子中只有26个人是按揭贷款。凤凰岛当天回收的50亿现金都是一次性付款，2009年上半年他们公司给凤凰岛做的评估价是3万元/平米，结果半年多就涨了两三倍，所以银行也不给按揭贷款。
上述信贷相关人士告诉记者，外地人来海南买房，大多是一次性付款，在海南贷款的比例较少，因为所售楼盘必须是五证齐全，银行才会放个人按揭贷款，但很多楼盘没有达到预售条件便开始出售。
但一次性付款，哪来这么多资金？
上述温州投资客李先生告诉记者，信息、人脉、资金是温州人投资成功的三大法宝，不懂的人只要出资就可以跟着赚钱。
一位十年前亲眼见证过浙江商会开会的人士告诉记者，浙江人投资一般是由三五个人牵头，看中项目后，便召集会员开会，那时候一天就能融资3亿，然后一起买房，有的出资人是直接按月收取10%的投资收益，民间集资是浙江资金来源的重要渠道。
但实际上，该人士说，并非全部是购房者的自有资金，他们从外地银行贷款出来，再拿到海南买房，购买群体多的东北区域银行存款近期直线下降，而贷款在不断增加。
乍一看，如果房价下跌，这风险全部转嫁给了个人，开发商、银行、政府都不相关，但实际上，银行人士和专家都表示，投资炒作的资金越是现金，潜在的风险就越大。
因为开发商并未将回收的销售款用于偿还已经到期的银行负债，而是又去买地、投资。据上述信贷相关人士透露，海南最大地主海航置业在海南拥有150平方公里土地，在全国10个城市都是大肆圈地，已经把银行和政府都给“绑架”了。
“我们已经贷款10个亿给海航置业，也知道风险，但没办法不贷，如果不贷，那前期的贷款也别想拿回来。”据该人士透露，海航置业大多是采取集团和子公司之间相互担保的方式贷款，用股权质押，而还款方式却是通过各个银行之间的借款来回倒腾。
据了解，海南2009年存款为3000亿，贷款2000亿，这个数字每年大约以30%的速度在增长，贷款中绝大部分是对开发商的贷款，个贷资金非常少。
“囤地多长期来看是没问题，就怕资金链断裂。而类似海航置业这样的开发商不在少数。”上述银行人士表示，泡沫一旦开始破裂就没成交量，开发商过度投资必然被套，如果货币政策再缩紧，开发商资金链一断，海南烂尾楼就会再次出现。
谁是最后的接盘者？
在这个疯狂炒作的海岛上，投资客们都在做着成为赢家的梦，一场激烈的接力赛不停传递，每一个投资客都认为自己不是最后接棒的那一个。
据丹洲小区开店三年的中介卓亚地产置业顾问彭晶晶告诉记者，该片区二十多个楼盘属2005年后的老社区，但即使是在最旺的旅游季节冬季，入住率也不到30%，夏天基本都是空着；而入住的人中，还有1/3是业主。
温州专职投资客李先生投资还算保守，他给记者算了一笔账，凤凰岛一套68平米的房子至少得550万，2012年8月才能交房入住，中间3年房价如果不涨3万一平米，就不能保本，550万存银行，三年利息都够每年来住五星级酒店了。
记者走访时发现，海南配套设施并不健全，要建设为成熟的国际旅游岛，还需多年，走遍三亚的旅游景点，基本都是国内游客。记者从市区凤凰岛打车前往位于陵水镇的清水湾，大约52公里，50分钟总共150元，清水湾周围仍是耕地，没有几户居民。
李先生一个朋友在清水湾以1.7万每平米的价格买了10套房，决定现在放盘一半。在没有形成真正的需求之前，李先生他们也在担心，投资客转手来转手去，最后谁来接盘？
开发商们也需要有人接盘炒作，在海南省政府暂停土地出让后，海南土地价格也是一路狂飙，海口一位恒大的拿地人士说，他们在1月28日前一周时询问土地价格才30万一亩，一周后便要100万一亩了。
“海南旅游岛只是政府与一级、二级开发商的合谋共赢，加上媒体的联手炒作而已，圈地飙升价格后转手，国际市场如果起不来，只能是制造新的一场更大的泡沫。”著名国际商务策划师崔元星告诉记者，2003年提出国际旅游岛规划，2006年开始炒作，在珠三角、长三角、环渤海的房地产都热起来后，又轮到了海南。
会不会重演上世纪90年代那场泡沫破灭？
崔元星认为，如果有那么一天，可能会比那一场更严重，因为资金量更大，更多的土地实际控制权已在大的开发商手里，他们需要借势炒作卖房子，有一部分是第一次泡沫还没有显现出来的。
如华润集团守住石梅湾10平方公里近20年，中信泰富神州半岛29.8平方公里是2006年才启动的，包括鲁能、中信泰富、中信国安、华润、富力、长江实业、海航置业、骏豪集团等等在海南的土地，约为300平方公里以上。
“今年去的开发商都是跟风的二级小开发商而已，他们拿土地成本较高，最后接棒的就从这些小开发商中产生。”崔元星说，一场海南热爆发起来，总是先外热，外面的热钱涌进海南，再内热，国内的投资客再跟着炒后被套。
特写
海南最后一个烂尾楼
幸福来得快，去得也快，上世纪90年代的楼市过山车，让海南房地产一直久病不愈，而且这一拖，就是17年。
时来运转，2009年末，借助海南国际旅游岛的东风，海南再次疯狂，连最后一个烂尾楼也复活了。
17年艰难复活
坐在三亚湾海滩上晒着太阳，隔着椰梦长廊往北看，沿线海景房与海滩风景都给人焕然一新的感觉。放眼望去，相距150米的海岸线外，早已分辨不出哪个是三亚最后一个烂尾楼。
擎天半岛的复活可谓一波三折。它的第一个主人是海南机场台亚实业有限公司，项目原名三亚台亚国际航空广场，属商业综合用地，由一幢31层主楼和一幢11层附楼组成，总建筑面积为49246.4平方米，是三亚最高的标志性建筑物。
从一开始就注定玩不下去的游戏，在1993年6月国家宏观调控政策点燃导火索之后，海南房地产走向终结。一夜之间，所有开发商的资金链全都面临断裂。
覆巢之下，焉有完卵，依靠银行贷款的台亚实业资金链撑不住了，至1996年，该项目被迫停工，曾经的辉煌瞬间成了历史。
2002年，三亚市政府公开拍卖该广场，先后遭遇两次流拍。最终，广东联华国际有限公司以3730万元拍下，成为该广场的新主人。土地性质也变更为70年住宅用地，扣除原来停建期间的土地占用年限，实际只剩57年的土地使用权，2006年1月，广场改名为“擎天半岛”。
联华国际接手后，绞尽脑汁，将原来的物业结构重新设计，改造为现在的国际滨海高层公寓和连为一体的五星级酒店。改造后达32层，共有468套房子，6层以下是为公寓配套的豪华会所，6层以上为豪华公寓，主力户型每套设计为128-200平米左右，2008年10月均价为14000元/平米的毛坯房，当时五证已齐全。
因迷信风水的人传言，该楼盘风水较差，烂尾楼时期被很多人当做吸毒场所，所以销售还是不理想。此后，联华国际又将其分割成40-80平米的中小户型，虽然价格不贵，但还是没有多少人买账。
直到整个市场全面复苏，擎天半岛搭上了顺风车，据售楼小姐透露，11层高的附楼和主楼20层以下的已经全部售完，目前只剩下80多套。
历史总被遗忘
原本以为烂尾楼价格应该低于市场价才对，但记者以购房者身份前往擎天半岛售楼处时，却吃了一惊，能看见海景的房子一平米居然卖到5.1万元，而最差的位置也要2.5万元，均价为3.9万元，而2009年3月才卖1万块。
与擎天半岛相邻的海景房，均价均在3万以上，但销售显然要比擎天半岛火爆。引用外界开发商的话说是“好了伤疤忘了痛”，一见形势好，就想卖高价。
与擎天半岛一样的开发商不在少数，经历过海南泡沫却没长记性。
时光倒回到18年前，1992年，全国各地大大小小开发商云集海南，先圈地，后贷款，那时开发商们都天真地以为，只要有地皮，就不愁没有资金，只要盖房子，就不愁卖不出去。
地价以前所未有的速度暴涨，最高曾创下了一亩地381万元的天价，随之而来的是期房买卖陡然走俏，最高每平米12000元的房子也被抢购一空，许多地产商一时间赚得钵满盆溢。
但小甜头后便是大痛苦，泡沫破灭后海南地产哀鸿遍野，烂尾楼总数达到603栋，其中海口市179宗，三亚有120宗，面积达1631万平方米，至2006年底，海南好不容易才处置了80%的半拉子工程。
在经历十多年的处置后，市场慢慢复苏，从2004年开始，大批开发商再次进驻海南，有钱的投资商再次南下，有关系有门道的人，通过改变功能和定位收购烂尾楼又重新开发，更多的大开发商是通过一级土地开发，以低廉的成本来圈地。
转眼间，在海南595公里的海岸线上，大大小小的地产商们已经屯兵布阵，开始制造新一轮房地产泡沫，此时开发商们已经完全忘记了历史的痛苦，沉迷在涨价赚暴利的快乐中。