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我国开发区土地利用研究进展及问题分析
关键词:土地利用园区研究
2010-4-19君略产业咨询网共有29人次浏览收藏到：
一、我国开发区不同发展阶段土地利用的研究热点
1.开发区起步阶段土地利用的研究
1992年以前是我国开发区发展的起步阶段，开发区数量较少且大多分布在沿海地区，属于实验和探索期。作为改革开放的试验田、现代工业的聚集地，在建设之初，开发区的土地利用问题就受到了学者们的关注。这一阶段开发区土地利用的研究主要围绕开发区的选址、用地规模、用地结构以及对国外开发区土地利用经验的介绍等方面展开。有代表性的研究包括：赵燕青(1987)探讨了经济技术开发区的规模、选址与功能问题，并提出用公众参与的办法减少开发区建设的决策失误；陈钺(1989)等研究了我国经济技术开发区的类型与结构、产业发展、土地效益、出口加工区的发展，并进行了开发区的中外比较研究。尽管这一阶段关于土地利用的研究范围还比较窄、触角也不够深入，但还是很好地指导了这一时期开发区的建设和发展。
2.开发区发展阶段土地利用的研究
邓小平同志南巡谈话后，我国开发区的发展速度明显加快，在国家级开发区数量扩展的同时，地方政府设立的省、市级别的开发区在数量上也不断增加，开发区的类型与管理体制也日趋多样化。此时关于开发区的研究也随之深入，研究重点也逐渐转向了开发区土地利用规划管理、土地开发模式等问题上，对我国开发区的发展起到了很好的引导作用。
在开发区的规划方面，刘卫东(1995)指出土地利用规划是开发区规划的核心；沙振镇(1995)分析了我国开发区规划管理中存在的问题及成因；王霞(1997)认为开发区是城市的一种特殊的次结构形态，在开发区规划时，要把开发区视为城市的特殊分区与连续整体有机空间。
开发区的土地开发模式也是研究的热点，包括土地开发的组织方式、经济投入与分配方式等。李植斌(1994)、石建平(1994)、曾万涛(1996)提出了成片开发的模式；王新奎(1996)提出了税收开发模式：陶建强(1998)提出了两级循环、两级管理的滚动开发模式。高中岗(2003)对我国经济技术开发区土地开发的模式和策略进行了研究，总结了外商独资、政府投资、中外合资合作、中方企业独资四种模式，并提出中西部地区经济开发区在进行土地开发和基础设施建设时，必须走多元化投资、多渠道融资的道路。
此外，“开发区热”所引起的土地利用问题也引起了学者们的关注，李植斌(1993)、牧野(1993)研究了开发区圈地热的问题，蔡运龙(1997)的研究也指出此类的开发区土地利用问题已导致了严重的恶果。
3.开发区成熟阶段土地利用的研究
经历了开发区的大规模发展与扩张阶段后，针对开发区乱占乱圈土地、盲目扩大规模的现象，学者们开始从成因与对策方面进行较为深入的探究，关于土地集约利用的研究也开始展露，也有的学者从土地资源可持续性利用的视角对开发区土地资源利用进行研究。
开发区土地资源集约利用的研究：何书金等(1999)与刘彩霞等(2001)总结了我国开发区土地开发的特点与类型，针对我国开发区规划布局不合理、耕地闲置、土地出让价格偏低和管理混乱等方面的问题提出了解决的对策与措施。在对开发区土地资源利用存在的问题进行思考的基础上，有学者提出开发区土地资源集约利用的概念。如吴旭芬、孙军(2001)，张晓平、陆大道(2002)的研究均表明开发区土地资源的高效利用对带动城市社会经济发展目标的实现具有重要意义，开发区土地集约利用程度会直接影响到区域土地可持续利用，与区域的社会经济发展密切相关。
开发区土地闲置的研究：何书金、苏光全(2000，2001)专门针对开发区的闲置土地进行了研究，不仅界定了闲置土地的含义，还分析了闲置土地的成因，计算了国家经济技术开发区和高新技术产业开发区闲置土地的数量、分布与利用潜力，并将开发区的闲置土地类型划分为规划控制型、区位不理想型、经济实力欠佳型、开发效益较低型和技术支撑不够型5种类型。王兴平、崔功豪(2003)采用比较分析的研究方法，提出我国开发区地均效益较低的主要原因是开发区空间扩张中存在非产业因素的促动，形成了土地利用中独特的以土地闲置为特征的“光圈”效应和“蜂窝”效应。
开发区土地资源可持续利用的研究：龙花楼(2001)在提出开发区土地可持续利用概念的基础上，指出我国开发区土地利用系统结构的不合理是引发开发区土地利用问题的根源，要实现开发区土地可持续利用，就要对开发区土地利用系统的各要素进行优化重组，改变其功能。张晓平、陆大道(2002)以土地开发与区域联动发展为研究视角，提出了规划先行、土地滚动开发、以土地开发带动相关区域城市化进程、实现产业结构调整的思想。
4.开发区深化发展阶段土地利用的研究
随着土地管理参与宏观调控政策的出台以及开发区清理整顿工作的开始，开发区土地资源集约利用日益成为学术界关注的焦点问题。与上一阶段研究较多关注现象描述与定性研究不同，这一阶段的研究开始向纵深展开。主要内容有：土地集约利用定量研究，包括评价内容、评价方法、指标体系构建和技术应用，开发区间土地集约利用程度的对比研究，以及提升用地效益的手段与方法的研究。
土地集约利用评价内容研究：主要是对土地集约利用的现状和潜力进行评价。现状评价主要是针对当前土地利用水平，评价土地的利用效率和效益。潜力评价是以国家标准和有关行业规定为依据，采用一定标准，在不增加用地总量前提下，通过增加土地投入、合理配置土地、优化土地利用结构等措施增加相对数量，提高土地利用效益的潜力。代表性的研究有：陈成等(2005)以徐州市开发区为例，对其开发区内各行业用地潜力进行了研究；李景刚、欧名豪等(2006)分析和测算了江苏省开发区土地集约利用的理论潜力。
土地集约利用指标体和方法的研究：潘锡辉、雷涯邻(2004)从土地利用基本情况、土地投入、土地产出效率和土地利用结构效果四个方面构建了开发区土地资源集约利用的评价指标体系。王梅、曲福田(2004)，甄江红、成舜、郭永昌(2004)等人分别以昆山开发区和包头市工业用地为例，采用统计分析法、特尔菲法和层次分析法，从投资强度、利用程度和产出效率三个方面对开发区工业内部不同行业企业用地进行了土地集约利用的定量评价。龙花楼等(2005)运用景观生态分类法对昆山经济技术开发区进行了土地利用分类以及土地利用的可持续性评价。许素芳、周寅康(2006)运用模糊数学的方法对芜湖经济技术开发区土地利用的可持续性进行了综合评价。杨文白、陈秀万(2007)也构建了包括土地利用程度、土地利用结构和土地利用效益三方面的开发区土地利用评价指标体系，并提出了基于标准差系数权数法的综合评价模型。总体来看，上述的研究主要是从土地利用程度、土地投入水平、土地产出率、土地可持续发展度等几方面来构建土地集约利用的评价体系。
土地集约利用程度的对比研究：为了更好地在整体上把握我国开发区的土地利用状况，很多学者从对比的角度研究了开发区的土地集约利用状况。翟文侠、黄贤金等(2006)比较了江苏省18个典型开发区土地集约利用情况，并将开发区土地利用集约程度划分为超集约、集约、基本集约、欠集约四个级别。吴郁玲、冯忠垒、曲福田(2006)和王广洪、黄贤金(2007)以53个国家级经济技术开发区为研究对象，提出了不同区域间开发区土地利用的比较优势与开发区土地利用的相对集约度概念，并指出应按照区域土地利用的比较优势来配置土地资源，才能够提高土地利用的总福利水平，实现耕地保护与开发区建设的双赢，促进区域土地资源优化配置。曲福田等(2007)通过对江苏省开发区的研究发现，不同的经济发展阶段导致开发区土地利用的集约水平不同；在同一经济发展水平上，开发区的土地利用结构、土地开发率、地均投资强度以及开发区的土地市场发育程度和工业用地出让的市场化率是影响开发区土地利用集约程度的重要驱动因素。陈逸、黄贤金等(2008)以苏州高新区为例，用文献资料法将土地集约利用测算的结果跟苏州工业园区等开发区进行了横向比较。
提升土地集约利用程度的途径与措施的研究：由于我国开发区土地利用效益整体偏低，土地资源集约利用的潜力很大，寻求土地集约利用的途径及措施的研究也成为近年来我国开发区土地利用研究的重要内容之一，且部分开发区在实践中也摸索出了许多集约用地的手段与方法。秦晓燕(2005)通过对上海闵行开发区的实地考察和访谈发现，企业有生命周期、产业结构有阶段性、土地资源需要永续利用。产业结构的升级和土地集约利用是相辅相成的关系，经济增长速度与土地资源稀缺是成反比的，经济增长速度越快，产业结构升级，土地资源消耗量则越小。引优汰劣、回购土地、提高地块容积率、按照比较优势原则配置土地是达到产业结构不断优化的最基本途径。刘文俭等(2006)通过案例研究指出，开发区土地集约利用可以借鉴青岛开发区“零土地招商”的办法，即引进项目不新占土地，对闲置厂房进行产业置换和整体租赁。班茂盛等(2007)指出国外开发区土地集约利用的手段与控制方法主要有分区管制、税收调节、规划控制，国内主要有规划控制、指标控制、政策调控等方式，并从土地利用控制的实施主体、实施程序等方面对国内外的情况做了比较分析。宗跃光等(2007)采用情景分析的方法以福建省长汀腾飞经济开发区为例，研究了闲置土地和3年左右依然处于亏损的企业用地的置换对策。陈逸、黄贤金等(2008)将存量挖掘、“二次”开发、空间置换作为提升集约利用水平的解决方法。
二、研究中存在的问题
通过对近30年来开发区土地利用研究的梳理，我们发现这些研究伴随着开发区实践的推进而不断深化发展。从研究者的角度来看，既有来自大学和研究机构的学者：也有来自开发区内部的实践者；从研究的范围来看，既有交叉又各有侧重，不同领域的学者从各自的专业方向来研究开发区的土地利用。但是，综合来看还存在以下两个方面的不足。
1.研究力度尚不能满足开发区经济转型的需求
在土地资源稀缺的状况无法改变的背景下，要满足经济社会发展对土地的基本需求，实现土地资源的可持续利用，唯一的出路就是转变经济的增长方式，由外延、粗放的发展方式转向内涵、集约的增长方式，落实到土地资源利用上就是节约使用、集约利用土地，切实提高土地资源的利用效率。尽管许多关于开发区土地利用研究都提到了开发区土地闲置、低效利用、占用耕地等问题，但研究主要集中在土地集约利用评价的方法、模型、技术指标的选取等、权重的确定等方面，且基本上是针对个案的零星研究，缺乏系统性。有关提升开发区集约利用程度实现土地资源可持续利用途径与措施的研究方面更是缺乏，已有的研究大多只停留在理论分析，实践性与可操作性不强。
2.指导开发区土地再开发利用的理论与方法匮乏
总体而言，对开发区土地利用问题的既有研究大多停留于归纳和总结以及现状的评价上，没有能够充分地发挥科学研究应有的指导性、预见性与前瞻性。已有的研究主要集中用于宏观层面土地集约利用程度的评价以及潜力的分析，定量方法主要以综合评价模型为主。虽然学者们精确地捕捉到了开发区的土地利用过程中存在占地总量失控、用地结构不合理、土地利用效率低下等问题，也意识到接下来对开发区内存量土地的盘活再利用是开发区土地利用的重心，但仍然缺乏深入剖析和系统的理论与实证研究。
三、研究展望
在未来相当长的一段时间内，我国的土地政策依然会从紧，开发区的建设将难以继续实现以土地扩张为基本特征的经济增长。寻求开发区土地资源集约利用、可持续利用的开发方式必将成为下一阶段研究的重点内容。可能的研究方向包括：开发区土地二次开发的必要性及时机选择；开发区土地二次开发模式选择；开发区土地二次开发政府规制方式等。
来源：《中国房地产》
关键字：土地利用园区研究