楼价高企 卖掉上海能买回大半个美国？

“卖掉上海能买回大半个美国”的说法虽然稍显夸张，但上海的高房价的确“逼得”上海市政府不得不祭出“铁腕”。决心有了，措施有了，力度有了，但这次整顿的效果还要过一段时间才能显现，而且还要取决于未来多空双方博弈的结果。
上海终于对高房价说“不”
中国经济周刊报道，从2002年开始，上海房价每年涨幅均在20%左右，2003年全市商品房均价为5881元/平方米，位列全国各大城市房价榜首。据上海市统计局的数字，2004年上海住宅商品房价格上涨了14.6%，至每平方米6385元的高位。事实上，现在在上海市中心内环线以内，根本就买不到8000元/平方米以下的房子。
上海房价过高，已经不再是新闻。一手房房价居高不下，二手房市场异常火爆，上海的楼市甚至引出了“卖掉上海能买回大半个美国”的惊叹。在各类宏观调控政策之后，房价还在狂飙，当越来越多的人依旧寄希望于政府的引导和政策的效用的时候，上海市政府终于站了出来，对影响上海房地产正常发展的因素重拳出击，对高房价说“不”。
上海：炒房城市
上海房价这么高，主要来自三方面需求拉动：投资性和投机性需求、经营性需求和住宅性需求。不健康的房价昭示，房价居高不下主要是因为投资、投机性需求占了绝对优势。
判定一个区域性市场炒房行为是否成为主流，其标准除了房价的快速上涨之外，商品房的实际空置率、投资性购房比例和二手房的价格走势亦是重要的标准，这三个标准的数值越高，炒房的行为也就越严重。据此标准，上海已成为一个不折不扣的“炒房城市”。
上海商品房房价三年翻一番的行为已经昭示了上海楼市大量炒房势力的存在；在投资性购房比例的指标方面，2004年上半年上海投资性购房的比例为16.6%，而国际上通行的警戒线是10%；一手房价格居高不下，致使真正有居住需求的人纷纷把目光投向二手房市场，上海二手房价格已全面逼近新房销售价格，交易的总流通量也将超过新房；上海楼市的实际空置率高位运行。据上海市房地局通过物业管理公司对浦东两年内新建成的商品房进行的一次摸查，结果是，在已经购买了这些商品房的房主中，一次也没来的接近50%。
实施重税 效果难定
2005年将是土地新政全面实施的一年。其中最为瞩目的，当属土地省长负责制和国家土地总督察制全面实施以及土地出让金管理制度改革启动这三大举措。这充分表明，2005年的土地新政，将围绕一个“严”字展开。而身为高房价“重灾区”的上海，一马当先祭出了重税这个法宝，遏制投机倒把。
3月5日，上海市政府紧急出台了《上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，分别从信贷、税收、信息建设、市场监管等四方面采取措施，对投机性购房行为进行限制。两天后，上海市政府再次抛出了《市地税局关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》。从此，在上海，个人购买普通住房，居住不满一年出售的，要在销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费。
该通知当天出台、当天执行，政府的雷厉风行可见一斑。虽然在2004年下半年，上海对办公楼、别墅、老洋房等高档物业交易就开始了征收高额增值税的措施，高档房产的交易方被要求付出总价5%或是差额27%的增值税额，可以看作是这次楼市重税来临的前奏。但这一政策的出台还是使楼市为之震动。市场感到，政府的整治决心显然不仅于此，这两天内频繁出台的措施更像是一份“见面礼”，而后续的动作让市场着实感觉到了隐隐的压力。
其实，把希望转向税收领域，从收缩利润来挤压投资，这张牌的威力毋庸置疑。只是这张牌怎么出，出了以后效果怎么样，还要看以后上海楼市的表现，这个通知的执行是有风险的。
因为二手房投资中的投机行为毕竟是少数，加重税收对整个房产交易市场都会有影响。同时，房产市场的健康发展需要一级、二级市场的互动。消费能力强的购房者多次置业改善居住条件就需要把原来的房产拿出来交易。暂时买不起新房的购房者也需要通过买相对便宜的二手房来解决居住的问题。对所有的二手房交易都征税，势必遏制正常的房地产投资行为。况且，5%的税费、一年期的规定，都限制了政策实行的力度。
如果实行更高的税率，则很多人会想方设法逃税、避税，执行效果也未必理想。早在2004年，杭州为了遏制房价过高也曾实行过类似的政策，结果造成了一手房继续火爆、二手房市场行情骤冷的“畸形”现象。而抑制炒房行为，制止房价过快上涨的意图，也由于卖方转嫁交易成本而落空，最终只能黯然宣布取消这一政策。到底上海会重蹈杭州的覆辙，还是能闯出一条新路，还要看其他配套规定的应用。
二手房网上公示
据上海市房地局的统计显示，2004年上海二手房交易面积达到2727万平方米。据上海市房地产行业业内预测：2005年二手房市场成交面积将超过一手房市场。因此，为遏制过高的房价，遏制二手房房价有很重要的意义。
2月18日，上海“二手房网上交易”正式宣布开通。主要为市民提供房源挂牌、交易撮合、合同签署、资金监管、产权登记等服务。其网络数据每五分钟刷新一次，具有全局性，透明性，全面性，类似新房的网上备案，它和运行近一年的新房“网上备案”系统一起构成上海监管、调控房产市场的两大网络工具。这个网上二手房交易平台正规透明、查询方便，而且“手拉手”交易还可以免去中介费。因此，可以想见的是二手房网上交易会对中小型中介公司有较大的冲击，甚至致命的打击。
二手房网上系统免费挂牌后，绝大多数以自住为目的的购房者会比较愿意到这个网上平台选择自己中意的房源，尤其是100万元/套以下的房源。因为众所周知，楼市“炒作”打的就是一场“信息战”，老百姓能够得到真实、有效的信息对于抑制市场炒作有非常大的帮助。
但二手房服务平台的开通并不代表对整个中介行业的完全替代。毕竟随着二手房价格的提高，业主对个人隐私的要求更高，不希望公开个人的财产情况。而网上交易的信息公开化和自由化需要所有的客户自行在网上搜索和分析所有相关信息，并且除了数据外，较难得到更直观的信息。这就需要优良的中介商出现，提供较为专业和完备的服务，帮助买卖双方更好地了解市场，减少道德风险带来的损失。
可以想象，今后那些联手做局、赚取差价的中介将在公开信息面前失去生存空间；但能提供优质服务、老老实实挣佣金的中介的潜在市场会进一步扩大。二手房市场拒绝兴风作浪，上海将拥有一个踏踏实实的二手房交易环境。
不诚实者，出局
2005年3月3日，官方的“上海房地”网站登出了一条通告：继“富海商务苑”之后，“暂停办理‘天赐公寓’等六个楼盘网上备案手续”。 这是因为截至2005年3月3日中午，兴盛公寓房源总数为16套，累计撤销合同次数96套，撤销率为600%；颐峰苑，房源总数为63套，累计合同撤销率为320%；天赐公寓，总房源为114套，累计撤销合同304套，合同撤销率达到266%；好世凤凰城，房源数213套，合同撤销率166%；红商事大厦，总房源数111套，合同撤销率162%。
所谓“合同撤销率”是开发商惜售、炒楼的“尾巴”， 是部分人反复签订多套房源的行为，其中兴盛公寓的整栋楼盘反复预定和登记的竟然仅有三人。这些反复的撤销合同，实际上是用虚假的价格来抬高房价。比如“耀江花园”，虚假合同价格和实际成交的登记价格相差悬殊，累计合同撤销均价为16613元／平方米，而累计的登记均价仅为7304元／平方米。颐峰苑，累计撤销均价为17189元／平方米，而累计登记均价仅为12980元／平方米。
目前，天赐公寓、红商事大厦、耀江花园等6个楼盘已经被正式查封，这些行为鲜明地表明了上海市政府的态度：弄虚作假者，出局！
从银行信贷方面，《上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》中规定，本市各商业银行要规范个人住房贷款业务，严格防范房地产信贷风险，在继续为群众购买自住普通商品住房提供信贷支持的同时，对个人住房消费贷款的抵押成数、优惠利率以及办理转按揭的间隔时间等作出调整，进行必要的限制，以抑制投机性购房的贷款需求。具体实施细则将于近期出台。