央企地产业务重组：难咽的盛宴？

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从“免费”到“有偿”的背后说明，在央企地产重组久久未获进展的情况下，国资委和相关企业都在开始调整重组模式
位于北京市翠微南里的中国房地产开发集团公司，这段时间内电话、传真响个不停。这些电话大多来自媒体。“中房近日将再下一个重组大单”，这则在业内流传的消息引起媒体的广泛关注与猜测。
据称，这笔资产规模达15亿元的重组大单正由走马上任不久的中房集团董事长甄少华、总经理徐立鹏等“少壮派”主持。
中房开始启用“聘金”
如果一切顺利，这将是中房集团的第三单地产重组业务。
令人们感兴趣的是，此次中房获得的资产将不再是通过“行政划拨”的“免费午餐”，而需要支付一定的“资产权益补偿费”。尽管中房的人以“正在进行中”为由，未透露具体的数额，但这个数额将低于并入的资产的规模。因此，中房集团总裁兼党委书记孟晓苏强调：“是补偿，而不是购买。”
事实上，早在今年7月，中国航空集团所拥有的沈阳5家酒店物业并入中房集团时，中房集团就已支付过“资产权益补偿费”，不过那次更像是一种象征性补偿，因为“实际支付的补偿费用只有划拨资产规模的1/3”。
但是在2005年2月，华能集团价值14.5亿元的地产资产被重组到中房集团时，采用的是纯行政划拨模式：直接通过国资委这个“婆婆”的行政力量，将华能的开发资产划拨到中房名下，然后进行财务重组，而中房集团没有为此支付任何“聘金”。
从“免费”到“有偿”的背后说明，在重组久久未获进展的情况下，国资委和中房都在开始调整重组模式。可以肯定的是，这种“划拨＋补偿”的方式有可能成为央企房地产业务重组中的主流选择。
这样一种选择的背景是，自从2004年6月28日，国资委下发《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，决定5家地产央企整合中央企业的房地产资源以来，只有中房集团一家在“独自跳舞”，其它4家均未有任何实质性动作，重组工作进展缓慢。
难以开张的盛宴
中房集团可谓央企地产业重组的“始作俑者”。2004年2月，面对国家对地产的宏观调控态势，中房集团口头向国资委提出重组的想法，得到了国资委负责人的肯定。之后中房提出采取股份制形式重组的方案，国资委开会讨论后，明确支持这个方案。
紧接着，中国经济体制改革研究会会长高尚全和中国房地产协会会长杨慎(前中房集团董事长)，向国资委提交了《关于有效整合中央企业房地产资源的建议方案》的报告，正式提出由中房集团这样的企业整合中央企业房地产资产。
中房的方案和两个专家的报告均得到国资委的赞同。2004年6月28日，国资委曾发出《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》(下称《重组通报》))，决定由中房集团、保利集团等5家企业整合中央企业的房地产资源。但是一年多过去了，除中房集团的两单重组业务外，央企房地产业重组基本上没有什么进展。
孟晓苏当时显然对中房的未来充满激情。作为惟一一家国字头的地产航母级企业，“中房如果能组合到1000亿，就是世界第三，2000亿就是世界第一。”
但是，一切不如想象的那么顺利，因为应者寥寥——在国资委肯定重组方案之后的2004年5月，中房集团曾向100多家中央企业发函转达了国资委和两个协会的意见。在发出187份邀约入股或者划转的函件后，中房只收到了70份回复。据孟晓苏回忆，其中50家态度积极的企业中，有10多家有进一步合作的意向。
“我们也在积极地寻找合适目标，但这是可遇而不可求的。”保利集团北京公司总经理刘平说。尽管保利集团也是国资委指定的5家进行地产资源重组的央企之一，但一直以来并没有什么实质性行动。在刘平看来，央企地产业重组绝非易事，而且还要看对方有没有土地储备，资产规模是否合适。
那么，是什么原因导致了这场价值达近1800亿元的央企房地产重组业务，最终沦为了难以入口的盛宴呢？
据国资委资料显示，169家央企中，有80%的企业涉足房地产业，也就是说有130多家央企并没有按照国资委的要求，将房地产业务转让给这5家企业。这些听惯了行政命令的央企，此次为什么没有言听计从呢？原来在《重组通报》中，为了淡化重组的行政色彩，国资委特意强调“自愿协商”，国资委只是居中协调。这就意味着这纸《重组通报》并不具有强制效应。
因此，“若国资委无进一步的强制性行政措施，这个《重组通报》很难落到实处。重组很有可能陷入一场持久战。”北京通润房地产开发有限公司副总裁王和平对本刊记者说。这位央属房企的老总向本刊记者透露，《重组通报》下达后，的确有很多央企认为国资委在几个月之内会下达具体执行文件，将房地产业务进行强制性剥离，因此他们曾主动与其他房地产企业进行意向性接触，以求发展之途。“但国资委后来一直没有动作，因此大家又将这件事暂时搁在了一边。”孟晓苏也曾寄希望于通过行政的力量，来完成中房集团称霸中国房地产市场的梦想，但未能如愿。“一方面要考虑企业自愿，另一方面也要考虑国有资产的优化配置。我们不能硬搞重组。”专门负责中央企业重组的国资委企业改革局企业重组处处长王润秋说。
没有了习惯的行政性强制，又涉及到每个企业各自的切身利益——计划经济体制下形成的条块利益，企业市场化改革沉淀的利益等等——重组的阻力不言自明。一位业内人士分析指出，由于国资委下属企业原属于各部委，都有相对独立的利益，而被划拨的资产又都为独立的企业法人，彼此都有着不同的“个性”。在重组的实际工作中，这些“个性”会形成一道无形的屏障。孟晓苏也向本刊记者坦言，“企业关系，纠葛复杂”是重组进展缓慢的主要原因。很多企业旗下的房地产资产良莠不齐，优质资产不愿意出手，不良资产对方又不愿意接受，如此以至僵局。“具体到每家央企，即使他们主动想‘嫁’过来，但由于各种各样利益关系的存在，重组之路并非轻而易举。”
据本刊了解，中房集团本身就是在早年政企分离的时候由很多企业划转组成的，对于这些企业，中房都一直难以掌控。因此尽管目前中房的资产规模达到500亿～600亿元，下属企业300多家，但和中房“亲密”的却并不多。这也预示着央企地产业重组并非易事。