刚性需求会支撑高房价吗？ //易居报告称：2009年我国房价收入比达8.03 创新高

易居报告称：2009年我国房价收入比达8.03 创新高
2010年05月20日 15:58:03 　来源： 新华网


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新华网上海５月２０日电（记者 魏宗凯）上海易居房地产研究院２０日发布报告称，２００９年我国房价收入比达８．０３，创历史新高，京、沪、深、杭四地纯商品住宅的房价收入比均超过１４。
报告称，１９９７年－２００３年，随着我国城镇人均可支配收入和人均住房面积的提高，房价的小幅上涨，全国房价收入比保持比较平稳的运行态势，平均为６．２；２００３年至２００７年，随着房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，２００７年达到７．４４；２００８年，城镇人均居住面积仍然持续提高，房价基本持平，房价收入比出现明显下调，为６．７８；２００９年，随着我国房地产市场复苏至部分地区过热，全国新建商品住宅价格大涨２５％，房价收入比也相应回升，创造８．０３的历史新高。
纵向看，２００１年－２００７年，大部分城市房价收入比明显上升，北京由９．５５增加为１３．０９；上海由６．７增加为１１．２５；广州由６．４９增加为１２．０９；深圳由５．８５增加为１３．１５；杭州由３．５１增加为９．８６；厦门由５．４１增加为１３．２２；武汉由５．１４增加为８．８９；重庆由３．０７增加为５．１５；天津由４．４１增加为９．３４。
２００８年，受金融危机影响我国房地产市场普遍降温，除北京、杭州两大城市的房价收入比持续上升外，其他城市均出现下降，特别是前期房价上涨偏快的上海、广州、深圳、厦门等城市。
２００９年，典型城市房价明显上涨，上海、杭州等城市房价上涨幅度前所未有；除广州、厦门外各大城市房价收入比明显提高，其中上海、杭州、重庆等城市的房价收入比涨幅较大。
报告同时指出，由于我国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度差别较大，反映在房价收入比上亦存在较大差异。总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。在经济较为发达的东部，尤其是一线城市中的北京、上海、深圳，和二线城市中的杭州等，纯商品住宅的房价收入比均超过１４，存在房价泡沫；而大部分中西部地区，尤其是西部地区，房价收入比普遍较低，基本上没有房价泡沫。
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2010年05月20日 07:46:52 　来源： 人民日报


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楼市的刚性需求有多大？能在多大程度上决定房价走势？现阶段的调控措施会压制刚性需求吗？
5月份以来，随着国务院和部分城市一系列房地产调控政策的实施，一度热得烫手的楼市出现新变化：银行拧紧信贷“龙头”、楼市重现打折促销、二手房交易量锐减。但是，房价究竟向何处去，仍然显得扑朔迷离，各种各样的论调更是此起彼伏。
有的说，有刚性需求在，房价迟早还要涨；有的说，有耕地“红线”的限制，房子永远是供不应求；还有的说，房价涨得终归会比CPI增幅快，投资房地产不会赔……房地产走势关乎民生改善，关系经济全局。该如何看待这种种说法？楼市乱象的背后是什么？《民生周刊》从今天起推出系列报道，对楼市的一些基本情况进行分析。
——编者
“这房价迟早还要涨上去。那么多要结婚的、在北京工作的，都要有房啊，这就是刚性需求。”北京中心城区一位业主这样说。
最近北京等大城市房价涨幅回落，但许多人仍坚持认为，房价跌不到哪儿去。有的业主把原计划要卖掉的房子转为出租，等待着将来房价再次上涨。
事实上，房地产界一直以来有一个观点：由于大量刚性需求存在，支撑了我国房价长期上涨的趋势，也决定了市场出现波动时，房价不会出现大幅回调。在大多数人还搞不清楚什么是“刚性需求”的情况下，这一观点却已经被普遍接受。
究竟哪些需求属于“刚性需求”？它真的能决定房价走势，或者仅仅是维持虚高房价的一个噱头？政策应该如何对待刚性需求？记者进行了调查。
① 楼市的刚性需求在哪里
——买房自住的需求一直大量存在，同时，自住兼投资的混合型需求迅速上升，甚至接近一半
按照经济学基本概念，所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。但由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。
中国社科院发布的《中国住房发展报告（2009—2010）》认为，住房的真实需求，是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。
“最基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求。”北京链家地产副总裁林倩告诉记者，“业界比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。”
具体看，在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。
同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视。去年以来房价上涨较快的北京、上海、深圳甚至西部的银川市，都是外来人口购房比例较高的城市，对大城市而言，这也是刚性需求。
此外，1998年前后许多居民购买了“房改房”，经过10年左右时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房需求，刚性同样较强。
2009年，全国商品房销售面积近9.4亿平方米，比上年增长42.1%。有多少是刚性需求带动的？
链家地产对每一位前来购买二手房的客户都会询问购房动机。结果显示，2009年1月到9月底，自住为主的需求占60%以上。但从第四季度开始发生明显变化，大量投资型和投机性需求入场，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%以下，投资型需求已经成为主流。
尽管这一调查数据不能精确反映整个北京市场的情况，但基本体现出去年以来购房需求结构的变化。林倩说，实际上，许多购房者买房既可以自住、改善，也期望房价上涨以后可以获得投资收益，甚至为了抵御通胀而购房，大约有40%的客户是这种混合型的需求。因此，市场上到底有多少刚性需求，无法清晰界定。
“可以确定的是，未来一段时间，刚性需求仍然大量存在。”中国房地产协会秘书长朱中一分析道，我国现有城镇住房中有将近2/3是1999年以来的10年间盖的，到2008年末，我国城镇实有住房总面积124亿平方米，但户均才不过60平方米，只能达到初步脱困的标准。10年来，每百户城镇家庭中，每年只能有3到4户住进新房。在快速城镇化、消费结构升级、“小家庭”增加以及传统观念等因素影响下，普通老百姓购买首套房和改善住房条件的需求仍然十分巨大。
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2010年05月20日 07:39:04 　来源： 经济参考报


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自4月中旬开始的新一轮调控，在房地产市场引起了轩然大波。在北京、上海、深圳这些一线城市，投资客的心理预期一落千丈，二手房价已经出现松动。但是，与投资客的迅速转向不同的是，开发商对房价的态度仍然坚挺，大多数新楼盘还未出现明显松动。
回顾上一轮的房地产调控，在数条政策相继出台后，半年多的时间各地房价出现较大跌幅。其后，直到金融危机期间出台了刺激政策，房地产市场才实现V字型反弹。而在这一轮调控中，房地产商的口气明显比上次强了许多，“坚持一年没有问题”等言论屡现报端。开发商力挺房价到底在赌什么？接受《经济参考报》记者采访的专家认为，目前房地产开发商与调控政策已陷入深度博弈，部分开发商敢于力挺房价，赌的就是政策调整、房价报复性反弹以及消费者“买涨不买跌”的心理预期。业内人士认为，开发商的小算盘究竟能否如愿，内要看地产商的资金状况，外要看政策的持续力度。
一赌
政策力度到底能持续多久？
对于这轮房地产调控的政策理解，不同利益阶层之间可谓相去万里。普通市民翘首企盼的是房价可以回归到可以承受的位置，开发商则毫不隐晦地表达了他们的抵触情绪。
在别的开发商都在闭门研究如何化解政策危机时，国企地产大佬任志强再次跳到人前放言，“如果开发商缩减投资量，以目前的资金状况来说，坚持一年没有问题”。这位无畏的大佬还直言自己是“全国人民最憎恨的第三个人”。不过，对任志强的行为艺术，也有善意的解读，任总是有意挑起公众情绪、渲染开发商与全社会的对立，从而帮助政府强化政策张力，让这一轮调控不会虎头蛇尾。
“房地产市场其实更是个政策市。就拿北京的房价来说，2002年、2003年的房价其实比2000年还低，为什么？因为当时北京推出了大量的经济适用房，不仅拉低了均价也拉低了周边的房价。”北京某房地产经纪公司的一位资深经纪人对记者说，新政策对投资性购房的打击很大，这在二手房市场表现明显，现在只能寄希望于政策风暴赶紧结束了。
北京大学房地产研究所所长陈国强在接受《经济参考报》记者采访时说：“开发商也在赌地方政府，看地方政府会怎么做，如果地方政府透露出政策要松动的信号，那开发商当然不会降房价。”