五年内若买房请骂我猪头 by 黄祖斌 - 房产风云 - 蚂蚁社区

本人曾有一文《我有一个梦想：永不买房》，表达了短期内不买房，并希望终生不买房的打算。在以后的各篇文章中，反复强调一直在租房住，并且在2010年底前绝不买房，有可能终生不买房。
中国从原始社会开始，人口主要集中于中原地区，从长城以南，长江以北，陕西一直到大海的地区，这里土地肥沃，有大片的平原，适合农耕，所以人们不需要到处走，这样的自然条件下，定居是利益最大化的必然选择。象 日本、英国这样的岛国就不同，一个人要想有大发展，实现利益最大化，最好去抢，所以英国有大量殖民地，日本嘛，从倭寇到日本鬼子，就不用说了。（回忆了一 下，我有生以来，只买过两节松下的充电电池和一卷柯尼卡胶卷，并且后者是为避免买富士胶卷，同时不知其是日货才买的。）而定居的生活，有自己的住房，更方 便一些，更体面一些，离自己耕种的农田更进一些，差不多也符合利益最大化的原则。
所以从农业社会流传下来的要有自己房屋的观念，被绝大多数中国人接受了。于是很多人住在租的房子里，就很焦虑，就很痛苦；有些女的提出无房不嫁人；更有一些房奴，买了房，将月收入一半以上的钱用来还房贷，玩一种每月被按在地上揭去一层皮的叫按揭的变态游戏。
其 实同样一套房子，同样的设备，难道产权人住着就能冬暖夏凉，租房人住着马上会有核福射？在某沙漠地区，生活着一种叫沙鼠的动物，它们每年冬天前，就整天忙 碌着把草拖到洞里，当过冬的食物，可是往往准备了超过所需食物数倍的草，然后到春天再忙碌着把烂草拖出洞。有科学家在秋天时，把一些沙鼠关起来，这些沙鼠 虽然有充足的食物，可是不能准备过冬的草，就焦躁不安，有的甚至死去。一些不顾条件，拚命也要买房的人，其智慧是这些沙鼠的多少倍呢？
这是洪邵光在《生活方式与身心健康》中的一段话：“文化大革命，红卫兵每天一早第一件事就是揪斗走资派。有一个党委书记是个女同志，前前后后斗了100多 次、剃光头“坐喷气机”。但是这个女同志非常不简单，斗完了回家以后该吃饭吃饭，该睡觉睡觉，若无其事，我从心眼里佩服她，她不愧是真正的共产党员，是特 殊材料制成的。过不几天又揪出护士长了，一个上海人，模范护士长，待病人如亲人，真是非常好。她爸爸是历史反革命，跟她有关系，因为护士长特别孝顺，每个 月给她爸爸寄20块 钱，阶级阵线没划清楚。她是护士长，说她对病人如亲人，可她没经风雨世面，一听明天也得把她揪出来剃光头，可不得了了。当时一阵恐惧，精神就崩溃了。唉 哟！与其明天这样受侮辱啊，还不如死了。死没有地方死，最好的办法是放血吧？把动脉里的血放掉就完了，又怕把地弄脏了，怎么办呢？找一个塑料桶，用手术刀 片，切手上动脉，两手的动脉都切断了，再将手放在桶里放血，血放到一半，血压一低，动脉痉挛，血还出不来，想死还死不了。怎么办呢，天亮红卫兵又要来了， 咬牙从五楼跳下来，头颅着地，粉碎性骨折，当时就死了”。
人生苦短，在这个社会里，个人是多么地微不足道？生存的压力如此之大，可是人为什么还要自己吓自己，自己折磨自己呢？为什么还要化费自己好不容易挣来的钱，甚至透支未来的钱，掠夺父母、岳父母、公婆的钱，去买普遍建筑寿命只有30年的烂房子呢？还要付出利息，一套房子，100万，假如贷款七成，时间短一些，15年，目前贷款年利率6%以上，15年，利息也要70万左右了。中国人固然有买房了强烈的愿意和传统，难道忘了“无债一身轻”的传统了？中国人，特别是1976年以后出生的人，难道从小经历过什么苦难，有坚强的心理承受能力，能够半夜醒来，想到有长期的，每月都要还钱的贷款压力，能够睡得着？中国人四五千年以来，一直是比较苦的，好不容易目前太平盛世，为什么要主动给自己套上房贷的枷锁呢？唉！
反正我虽然智商有所下降，却越来越明智，心理承受能力越来越好。去年这个时候，原来租的房子要动迁了，邻居达成了动迁协议，野蛮的动迁工人在敲墙，我在床上睡懒觉，一动不动。我是不可能为所谓的安全感去买严惩泡沫化的房子的。因为0.6〈8/10。有人说，难道这连小学生都懂的算术题，有讲出来的必要吗？有的。因为我发现不管是这两年的房子，还是最近的股市，这种简单之极的算术题，不会算的大有人在。
其实从经济的角度来看，更不应该买房。目前我居住的上海，普遍房子的年租金收入是房子市场价的3%，还不如五年期银行存款收益高。如果出租人有贷款，付出高于6%的银行贷款利息，收取3%的租金收入，损失首付款的银行存款利息机会成本，显然是亏损的。而财富这东西，和物质一样，有守恒定律，出租人损失的钱，自然由承租人享受到了。（详见我的《中国租房人在享受补贴》。）
虽然不炒房，并不表示我没有投资意识。正因为有价值投资的观念，我将95%的钱都投入到基金和股票上，而对房子敬而远之。去年20万的成本，差不多赚了20万。当然，并不鼓励别人买股票和基金，因为我的原则是：不懂不了解的东西，一概不买。这里只想指出几个事实：我买的表现最差的易方达平稳增长基金（因为最多只能买65%的股票，而债券收益是很低的），2002年8月成立后，股市就一路下跌到年底，所以当年亏损约3%，2003年股市上涨10%左右，它上涨20%，2004和2005年是哀鸿遍野、惨不忍睹的熊市，它仍实现了8%和5%的增长，目前五年不到，实现了100%以上的收益。单利每年20%以上。除2002年因成立后股市一路下跌有亏损外，即使在熊市中仍实现了到少两倍于银行存款的收益。表现最好的易方达策略成长基金，2003年12月到现在，3年多一点点，赚了220%，并且没有任何一年是亏损的。
一方面我每月付出极少的租金（目前每月350元），另一方面因投资于股票和基金，我有信心和把握实现10%的年收益。则根据资金时间价值（相同金额的资金在未来的价值不如现在。资金年收益率越高，时间越长，价值越不如现在的相同金额的资金）来考虑租房好，还是买房好。在上海100万的房子很平常，假如月租金2500，年租金就是3万。选择租房，50年（房子的设计寿命差不多就是这么长时间，因为施工中的偷工减料，豆腐渣工程，和动拆迁等因素，中国城市住宅寿命普遍只有30年左右。）的居住时间，总共付出150万元。因为我的资金最近几年均取得了近10%的年收益，则我选择租这个房子，50年共付出租金现值30万元，而买房却要付出现值100万。就是说，对我这种情况，房价跌70%才有买的必要。
换个角度考虑问题，假如我买100万的房子，但因为基金和股票每年有10%的收益，买了房子，必然抛出所有基金和股票，这10万元每年的收益就与我风马牛不相及了，而目前上海这种房子的租金应在3万左右。这样，因为选择租房，相对于买房，我每年有7万的收益。（这里还没有考虑买房要付出物业管理费，房贷要付出利息的因素。）现在上海年收入7万以上的人难道多吗？就相当于有个年收入7万 元的人，每年不吃不喝，把所有收入无偿上缴给我。想起有个故事：古代有个地方缺水，每家不得不每天派一个劳动力到很远的地方去挑水。后来有人在家里掘了口 井，就省了一个劳动力，也相当于多了一个劳动力，用文言文的表达来说，就是“掘井得一个”，就是因为掘了口井，多了一个劳动力。有人居然误解为挖井挖出个 人，如果真有这样的事，应该不是古代躲债的房奴吧？不管怎么说，我这“投基得一人”，可不是因为投资基金赚了买一个人的钱，我可不搞人口交易。
所 以，我怎么可能买房呢？我买房是不是傻瓜一个呢？而五年左右的时间，房子应该不会跌到底的，这样，在五年内，如果我要是买了房，请所有认识我的人骂我是猪 头。拜托！同时注意，千万不要误解我是骂现在买房的人是猪头，因为情况有所不同，毕竟我既然不认为租房有什么不好，同样不认为自己的房子住起来有什么舒服 的，这对不少人，却是有极大区别的。我理解大多数硬着头皮买房的人。
巧得是，这周二早上，和两个同事聊天投资及买房的事，有人说我现在有钱可以买小一些的房子了，我坦言：房子马上下跌一半，我也不会买的。当时没有解释原因，原因在本文中，就是在10%投资年收益的假设下，房价目前应当下跌70%，我才有买的必要。