新政激起投资客抄底野心 各出奇招绕过调控

　　《瞭望东方周刊》记者姜智鹏、黄柯杰 |上海、温州报道

　　继续在二、三线城市避避政策风头，还是回到上海等待抄底机会？对李宏来说，是一个头疼的选择。

　　李宏是温州人，以炒房为业。2010年春节后，他在上海周边的嘉善、桐乡买下了一批有“高铁房”概念的楼盘。这些每平方米均价3000元的楼盘，已被温州炒房客炒到了5000元。

　　“这部分投资是避险的。”李宏告诉《瞭望东方周刊》，2009年底的楼市调控，让他所在圈子里的很多投资客撤出了杭州、南京、温州、深圳等二线城市，“谨慎的人持币观望，激进一些的就投资一些高铁房，还有昆山一些靠近上海地铁延伸线的楼盘，等待政策过后的反弹。”

　　现在看来，政策调控的力度远超李宏的估计。于是，一直在同伴中以豪爽大气闻名的李宏，在面对开发商接二连三打来的催促签约电话时，也含糊起来。

　　另一名温州炒房者陈建军则果断出手。4月上旬，他卖掉了北京的房子，收拢了5000多万元资金，获利1500多万元，这足以让他从容地过完2010年。陈建军所在的炒房团成员不多，只有30多名，大多为中小企业主，资产规模普遍在5000万左右，他的朋友们对套现退出的主张嗤之以鼻，坚持在楼市中鏖战。

　　而陈建军的担忧则在于：全身而退后，钱投到哪里去？

　　在“史上最严楼市调控新政”下，楼市红五月已成泡影，诞生中国最著名炒房团的浙江温州，此时透出一股焦虑的气息。

　　两次调控之间的楼市疯狂

　　2009年12月，中央将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；几天后，上海收紧公积金贷款；2010年1月14日，银监会表态，二套房贷一律从紧，首付至少40%。

　　市场旋即做出反应。2010年1月，江浙的杭州、温州、丽水、南京等地出现了大量预售合同撤销现象。仅1月4日一天，杭州就有43套购房合同被解除。深圳则成交量环比大跌七成。

　　来自温州的炒房者徐鑫告诉本刊记者，为了撤出二线城市，“每套5万元的定金都不要了，光这些我就扔了30多万元。”

　　和李宏的策略不同，徐鑫把投资重点重新转回上海，这和炒房团中流行的“炒房金字塔理论”有关。

　　这套理论是指，北京、上海等一线城市位于塔尖，二线城市位于中部，三四线城市位于塔底，划分标准就是市场需求的支撑度。“越是大城市，市场支撑力就越高，全国的有钱人甚至外国人都乐意来上海买房，房贷政策对房价的影响就越小。”

　　但徐鑫此后却一直没找到在上海投资的机会。“因为市场上根本没什么供应，3月嘉定一个新盘开盘，300多套房子，1000多人排队。售楼处的人一再说没房子了，大家都不散，很多人已经排了一天一夜，哪肯轻易走？最后房子卖完了，坚持排队的人说开发商捂盘，把售楼处给砸了。”

　　同样是3月，在上海远郊一处楼盘，开盘时售楼处设在二楼，彻夜排队后，买房人把一楼通向二楼的楼梯堵得水泄不通，“盒饭都送不上去，只能用一根竹竿挑起来，送到二楼去。”

　　徐鑫也只能眼红，“卖得那么火爆，开发商也不会把房子留给投资客，想要？排队去。”

　　事实上，自2009年末购房税费优惠政策取消开始，上海的新盘供应就明显放缓。

　　“春节假期是传统淡季，再加上开发商都知道两会期间房价肯定是热点，所以体量大的楼盘大都刻意避开这些敏感时间。”上海一家中型房产公司董事长王城（化名）说。

　　“等到3月18日春季房展会开幕，舆论热度已经过了，新的调控政策还没出来，房价也没跌，很多观望中的刚性需求就开始动摇了。我们在房展会上推出一点小优惠，每平方米二三百元的折扣，或者送点物业费什么的，既不刺激购房者的大胃口，又炒热了市场。”

　　在两个月坚守后，开发商终于在3月底迎来了成交量的暴涨。

　　3月最后3天的成交量达到3351套，日成交1117套。29日当天成交量达到1801套，创下了31个月来的历史纪录。整个3月，上海一手商品住宅共成交13117套，成交面积累计达1339622平米，环比2月分别提高了126%、120%。

　　“之前市场一直受供应量制约，现在前期积压的购买力终于找到宣泄目标，疯抢之下，才造成了成交量暴增的局面。”美联物业上海区总经理李志仁说。

　　如果没有4月份的调控，2010年“五一”期间的楼市肯定又是暴涨行情，“3月底成交量暴增，一方面说明刚性需求已经积累很多，只要有供应就有成交；另一方面也说明市场对目前高昂的房价已经能够接受了。”

　　调控新政反而激起投资客抄底的野心

　　一手房供应量的紧缩，让大部分投资客都没来得及入市。李宏和徐鑫告诉本刊记者，在他们各自的投资客群体中，大部分人从2010年以来都保持观望，“即使有动作，也是趁新盘供应不足，把手上不好的楼盘放出去，把资金拿在手上。”

　　调控新政的出台，反而激起了很多投资客抄底的野心。

　　“总有一些开发商资金链不那么充沛，只要成交量低迷的时间够长，就是我们的机会。”李宏说，一个在炒房团内部流传的消息是，不久前，上海古北附近的一个别墅项目，就被一个炒房团以“团购价”一次定下10多套。4月23日晚，网上流传出重庆、深圳、北京、上海物业税试点获得国务院批准的消息后，炒房团又在团购价的基础上，每套再压价150万元。

　　这仅仅是个开始。4月最后两周，成交量环比上一周连续下降三成左右。按上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭估计，调控新政最可能带来的影响是，第二季度量减价调，第三季度出现冰点，量价齐跌，第四季度下行速度减缓，2010年触底盘整。

　　上述上海古北板块，无论出售还是出租，该板块内的高档住宅都处于非常稀缺的状态，在3月底时的租金就已经比2009年底上涨了20%到30%，售价上涨了20%。

　　“正是供应量太少才导致售价和租金同时上涨。”美联物业古北分行营业经理冯清说，古北板块的住户以外国人和外地人居多，就算没有国内买家，还有境外人士的强大购买力支撑，何况还有非常高的租金回报，这足以支持炒房团轻松度过相当长一段调控期，所以，这里也成了炒房团最先出手的地方。

　　在上一轮楼市低潮期，温州炒房客已把抄底还价的温州精明发挥得淋漓尽致。2008年楼市调控，许多中小房地产企业资金紧张，他们纷纷到温州寻求帮助，一些温州炒房客集结资金，借机吃下整个楼盘。

　　温州炒房者陈峰（化名）介绍说，2009年初，当时正值楼市低迷，一位温州籍房地产老板找到陈峰等人，希望从他们手里借三亿资金来盘活上海郊区的一个在建楼盘。陈峰等人借机发挥，在收取二分利息的情况下，还要求以市场价1.2亿的9折预定楼盘，并不限套数，还可直更名。

　　集资的7人瓜分掉三幢共计400多套房屋，在2010年2月，这些房子全部脱手，共获得4亿多元。在这场盛宴中，陈峰投入的5000万资金，有3000万来自工厂土地和厂房的抵押。

　　身家过亿的陈峰出身贫寒，改革开放初期就到东北做阀门生意，历经千辛万苦在温州开起一家阀门厂，积累到现在，有厂房30多亩，工人数百人。

　　在2005年之后，他的公司业务就出现增长下滑的趋势，钱不好赚了，2008年的纯利润是600万，2009年的纯利润是700万。“几百人的工厂，利润不如炒幢上海别墅来得快。”陈峰感叹着房地产行业的钱好赚，更感叹像他这样的中小型企业转型之难。

　　像陈峰这样的中小企业家是温州炒房团的主力。

　　“即便企业做大，再买100亩土地扩建厂房，身家全部投入还不够，何必冒这么大的风险？”他说。

　　房地产行业的暴利，让很多搞实业的企业纷纷将资金转向。早年刻苦钻研阀门技术的陈峰，现在对制造业已经毫无兴趣。

　　最让陈峰津津乐道的是温州世贸房地产开发公司。2003年，世贸公司着手开发的浙江最高楼---温州世贸大厦，被誉为新温州人的精神象征。“他们老板黄丽娜以前也是做阀门出身，有大钱的开发楼盘，有小钱的买房子，在温州大家都是这么投资。”

　　徐鑫说，她所接触的很多炒房团体都把出手时机定在了七八月，“那是上海最热的时候，本来就是淡季，再加上调控已经一段时间了，开发商会比较容易让步，甚至借炒房团的名声来炒热自己的楼盘。”至于现在出手的炒房团，主要集中在一些高档板块，“一是稀缺，二是租金高。”

　　搞定银行的小技巧

　　那么，怎么应对政策“对投机者的精确打击”呢？

　　自称“独立经纪人”的王海，因为“有房源，能搞定银行”，在温州炒房团中小有名气。他想出了绕过调控新政的办法：“全款买一套房子，再用这套房子抵押，以别的名义贷款，贷款利率还可以打到8折以下。”其中，申请消费贷款又是最常用的一种方式，“比如我以装修贷款的名义去申请，那只需要找一家装修公司过一下账就可以了。”

　　另外，为了应对金融危机，很多城市还推出了面向生产企业、中小企业的优惠贷款，这部分资金也成为炒房团的重要资金来源。

　　这样一来，炒房团拥有了双倍的杠杆。“毕竟还有很多刚性需求被挡在市场之外，如果调控之后迎来新一波大反弹，这个双倍杠杆带来的价值相当可观。”徐鑫说。

　　推行政策与消解政策的力量总是此消彼长。4月举办的博鳌亚洲论坛上，银监会主席刘明康强调多方加强监控房地产贷款，金融机构甚至设立了一个负面的名单系统，遇到炒楼者，银行有权不贷款。

　　“和银行合作多年的独立经纪人或者专业贷款公司，还是能顺利操作下来。那些多买一两套房子的最小型投资者，就只能通过假离婚去想办法了。”王海还向本刊记者透露了一个并不算机密的小技巧，“买很多套房子，在同一天下单，而银行的征信系统一般是无法实时更新的，只要事后不查就没问题了。”

　　关键还是选好合作银行。“政策虽然严厉，但银行的压力也很大。每家银行的信贷部都有考核任务，而房贷又是最优质的贷款项目；其次，大银行和小银行，中资银行和外资银行之间也存在着激烈竞争。”

　　另外一些温州民资则在向外流动。2010年春天，从事炒房的潘先生将北京的数套豪宅出手后，通过地下钱庄挪移近千万资金到澳门，准备在澳门市中心购买大套商品房。

　　而潘先生这些资本从未进过温州。他在北京卖房后，就通过北京的温州人钱庄直接转入澳门的钱庄户头。50万元收取2000元手续费，“两个小时后就到达澳门。”

　　据他介绍，周围的不少朋友都有把钱转到海外的迹象。“国内没有东西可以保值，还是换成美元，存到海外账户上保险。”

　　更让外界感兴趣的是，温州到底有多少民间资本，炒房能量有多大？

　　在温州，有很多神通广大的炒房团长，“太太炒房团”的罗夏兰就是其中之一。本刊记者了解到，在罗夏兰手里，有2万余人的炒房客户资料，以每个客户有1000万元的调配资金计，就意味着2000亿元的购房实力，如果被银行按揭放大后，购买实力至少还能扩大一倍。

　　“所有的数字都是一个大概，温州游资是无法准确测算的。”温州中小企业协会会长周德文说。

　　本刊记者观察到，近年来，温州政府提出温州人经济的概念，打破狭隘的以地域为单位的统计方法。事实上，很多炒房者都是华侨和外地温州人，在温州人概念下，温州的民间资本规模会更可观。