陈宝存：6450万套房空置影响政策制定是犯了常识性错误
据报道：国家电网公司首次向社会公布了中国智能电网发展计划及其建设时间表：
2009年—2010年是规划试点阶段，重点开展坚强智能电网发展规划，制定技术和管理标准，开展关键技术研发和设备研制，开展各环节的试点；
2011年—2015年是全面建设阶段，将加快特高压电网和城乡配电网建设，初步形成智能电网运行控制和互动服务体系，关键技术和装备实现重大突破和广泛应用；
2016年—2020年是引领提升阶段，将全面建成统一的坚强智能电网，技术和装备达到国际先进水平。届时，电网优化配置资源能力将大幅提升，清洁能源装机比例达到35％，分布式电源实现“即插即用”，智能电表普及应用。
到2020年，可全面建成统一的“坚强智能电网”。
智能电网计划（Smart grid plan；Intelligent electrical network plan ）是中国国家电网公司2009年5月21日首次公布的，其内容有：以坚强智能电网以坚强网架为基础，以通信信息平台为支撑，以智能控制为手段，包含电力系统的发电、输电、变电、配电、用电和调度各个环节，覆盖所有电压等级，实现“电力流、信息流、业务流”的高度一体化融合，是坚强可靠、经济高效、清洁环保、透明开放、友好互动的现代电网。
但是就是这样一个公司，搞出了6450套房读书为0的基础数据。而这一数据被某些人当做圭臬，认为中国目前的空置房达到了6450万套之多，而且据传言此消息是现行政策的基础：那就是狠狠打压投资需求，原因是占中国全部城市住房总量近一半的住房目前根本无人居住。
数据显示：全国目前的住宅总存量约为140亿平方米，其中80%为成套住房，其他为非成套住房（如筒子楼、平房等没有独立厨房与卫生间的非成套住宅）。
自1998年以来，我们全部住宅竣工总量约为74亿平方米，其中商品房住宅竣工总量约为45亿平方米，这之中还包括了一些商品房被单位购买后又房改化的房子，也包括部分经济适用住房、廉租房，占140亿平方米中的32%。真正的商品房约只占25%左右（扣除房改房、经济适用住房、廉租房等配建的房子）。按套数计算，整个房地产业住房生产量每年约400多万套（2003年为302万套，加配建的经济适用住房45万套等），十一年的市场化改革历程，生产总量也就在4800万套左右。
那么，6450万套空置，也就是11年市场供应住房总量的134%被空置，这是何等荒谬的数据？
但是，基于此荒谬数据的决策就这么匆匆忙忙顾头不顾腚的出台了。国十条之后的地方新政，北京的加码之高令人咂舌。但是，会真的有效吗？短期会有抑制房价的效果，但是最终伤害的一定是明年的土地上市量。也蕴含着12年北京房价再次暴涨的危险。
现在的关键在于房企的资金链，据全国工商联房地产商会会长聂梅生透露，2010年一季度，央行公布的2万多亿新增贷款中有1/3，即8000多亿都流入了房地产。“如果这1//3投入房地产，就撬动了更多的流动性，其它的2/3就会加速流向房地产。”而09年全年的销售额以及10年一季度的销售额之高，也是房企不差钱的根本原因。
没有资金链的压力，降价以求是没有支撑的动力的。然而市场的不确定，不差钱的房企选择不买地和延缓开工，开发企业是撑得住的，但是刚性需求的婚房需求是撑不住的。因为买不上房而推迟婚期，这样的情况很少见。那么上市量必须是必须保证的。至于误传的温州山西炒房团支撑的房价更缺乏基本常识。媒体动辄出现山西温州千亿资金炒房的字眼，而千亿能调动的资金，与年销售额4.5万亿来说，占比能有多大？况且个人按揭贷款总量，并没有想象中的那么高昂，2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，个人按揭贷款仅仅8403亿元。而2010年1-3月，房地产开发企业本年资金来源16250亿元，国内贷款3674亿元，个人按揭贷款也是2193亿元。炒房团支撑房市是不存在的。
从新的土地出让流拍我们可以感觉到了市场趋冷的可怕。5月7日，在北京和上海，分别举行了楼市新政后的首场土地拍卖会，与预期不一致的是，北京顺义区的地块，由于开发商的报价居然低于政府最低价导致流拍，而上海昔日地王频现的新江湾城地块，仅以拍卖底价成交，相对周边地块的楼板价，跌去了三分之一。
千万不要以为土地成交底价出让是好现象。流拍对于地方的压力在于土地收益连收储成本都达不到目的，那么土地收储也就很难完成。地方政府选择从收储环节开始捂地也就顺理成章。原因还在于拆迁项目已经越来越艰难。即使地方政府急于出让土地，扩大土地供应，也无法实现土地收购。完不成供地计划也就成为现实。当然，完不成的更大量的是保障房用地计划。
没有全方位考虑的政策，必然没有准确执行的基础。
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