[独家]邹涛:中国老百姓一年内买房都是在买“套

[独家]邹涛:中国老百姓一年内买房都是在买“套”

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[邹涛投资理财研究实战系列作品]
　【独家原创】邹涛:中国楼市进入政策性主流阴跌调整期，老百姓一年内买房都是在买“套”

文/邹涛（邹涛投资法创始人/投资理财实战专家/万人购房团策划操作人）

【核心提要】当中国楼市大部分的接盘者因国家的调控政策而不再恐慌房价继续上涨进入观望的时候，楼市的投机与击鼓传花游戏就只能嘎然而止了。当楼市没有人愿意继续接盘时，房价自然就从价格的僵持、到成交量的萎缩、到价格的松动、然后步入价格再松动的“良性循环”中，进入漫长的价格真实回归调整中。。。而在这期间盲目入市买房的人无异于是在拿自己的血汗钱在买套。

从来没有任何一个市场，象中国房地产市场一样受政策影响而“波段起伏”；从来没有任何一个市场，象中国房地产市场一样喧嚣嘈杂。喧嚣到让人疯狂；喧嚣到让有的人上天堂，让有的人下地狱。

时间进入到2010年，无数渴望安居乐业的人们再次变得犹豫：买吧，怕买了以后跌；不买吧，又怕继续涨，以后就更买不起了。而最近密集出台的国家房地产调控新政，终于给了千千万万普通自住购房者一颗“定心丸”：中国房价“不听招呼”的涨幅已经超出最高决策者的容忍底线，中高房价已经阶段到顶了。在前面的一系列《邹涛房产理财实战研究系列作品》中，邹涛试图努力通过自己多年的一线实战经验与感悟来告诉全国2010年准备购房的朋友如何避开风险，如何跑赢投机者，如选择最合适的购房时机。今天，让邹涛继续为2010年以后千千万万渴望安居乐业的普通自住购房者分析来自市场、来自政策的最实际经验教训吧。

一、中国房价上涨动力短期已被新政彻底制约。

经历过2007年9.27房产调控的人们，不会忘记当年9.27政策的威力。在房价一天一个价疯涨上涨的时候，是国家的政策让市场应声下跌。邹涛尤记得当年政策一出，楼价从此见顶，此后便一路阴跌。此后，一直到2008年底，在邹涛组织“万人购房团”时，深圳房价已跌去30%多，07年9.27新政出台前盲目买房的那批人悲惨不已，一部分短炒投机者到处拆东墙补西墙，一直到09年底才勉强解套；一部分断供6个月后已被银行收回到法院拍卖；还有一部分，至今依然没有解套。而本次4.15国家房地产调控新政，比2007年的调控更为严厉。最重要的是：本次调控基本管住了房地产市场那些利用银行资金空手套白狼的投机短炒推高房价行为。主要体现在这2项政策：以家庭为单位界定第2套房，任何人任何家庭只要利用银行贷款购买了一套房的，再购买第二套房时首付不低于50%。这两条规定，在很大程度上增加了楼市短炒者的投机成本，限制了获利可能。简单来说，如果某个楼市投机者短炒手中有50万资金，以前可以炒3-5套房，那么，现在最多也只能炒1-2套房了，而且没有那么好转手找到接盘者了。邹涛曾在前面的系列邹涛投资理财实战研究文章中得出结论：中国楼市随便一个什么人都能炒房短期获利的时代正式彻底宣告结束。这个消息，对普通老百姓来说是个好消息，因为，只有楼市的短炒投机者无法利用银行资金杠杠兴风作浪后，房价的理性才有可能。

邹涛可以很肯定地得出分析结论（1）：只要国家的调控新政能在银行得到严格的执行，房地产市场的短炒投机行为必将得到根本性的改变。房价预期上涨的动力将不再强烈。

邹涛可以很肯定地得出分析结论（2）：如果房地产商和楼市投机者依然无视国家的政策，不识时务，继续上有政策下有对策的在楼市兴风作浪，继续不断推高房价，那将面临国家更为严厉的调控政策出台，这些调控政策包括房产消费税、物业税等等。
邹涛可以很肯定地得出分析结论（3）：当然，抑制楼价上涨并不能靠短期的政策调控，因为中国的现状是很多方面总是一管就死，一放就乱。邹涛反复思考认为，最终解决中国的高房价问题，还在于3年后，国家真正落实中低收入者的住房保障问题，大量的政策保障房和廉租房上市，把中低收入者的住房问题基本解决，到那时，商品房市场的问题自然就不再是众矢之的了，让我们期待着这一天。

二、中国房价将进入“政策性主流调整期”。

我们知道，中国房价这几年之所以快速上涨，其根本原因之一是房子已不再是自住的功能，而是在很多程度上已经变成了一种投资和保值产品。在这样的背景下，大量的资金进入了房市。一些原本不关心房子的人，在看到自己辛辛苦苦工作一辈子也赶不上炒一套房赚得多的时候，也纷纷加入了炒房大军。在这种现状下，房子变成了一个击鼓传花的游戏，于是最终在市场体现出来就是一个非常“供不应求”旺盛假象。当短炒投机行为无法通过短期转手获利后，市场上的“供不应求”旺盛假象自然就不存在了。本次新政的最大价值在于：通过国家的政策决心，影响购房者预期房价上涨的信心，特别是打击楼市短炒投机者的信心。当楼市大部分的接盘者因国家的调控政策而不再恐慌房价继续上涨进入观望的时候，楼市的投机与击鼓传花游戏就只能嘎然而止了。当楼市没有人愿意继续接盘时，房价自然就从价格的僵持、到成交量的萎缩、到价格的松动、然后步入价格再松动的“良性循环”中，进入漫长的价格价格真实回归调整中。。。

邹涛可以肯定地得出分析结论（4）：在国家没有出鼓励购房政策之前，中国的房价将步入漫长的政策调整周期中，步入漫长的阴跌中，一些前期炒得虚高的地区的楼盘，将逐渐回归价值本质，一直到有人（包括投资投机者）愿意接盘为止，一直到某天国家再出台鼓励购房政策为止。这个时间会有多久？至少是一年，也许是二年，三年，至少在这期间的一年内盲目入市买房的人无异于是在拿自己的血汗钱在买套。

三、普通自住购房的老百姓该要主动观望而不是盲目被动等待

理论的东西谁都会讲，而且还可以找出一大堆什么数据来证明，但对于每一个欲购房的普通老百姓来说，如何找到最实用的应对策略才是最实际的。其他大道理都是空谈，毫无实际价值。所以，邹涛也不想再说什么大道理，只把自己的这些年的实战操作经验提供给大家参考：

1、不是被动的观望而是主动的等待。密切关注自己关心的那个楼盘或某套二手房的价格变化情况。在每天吃完晚饭后散步的时候，“顺便”到那些中介门店前，不断转换一下身份，时而以买家的身份问问价格，时而过几天再以卖家的身份了解了解，通过换位调研了解，这样你才能知道市场第一线的最真实情况。一旦目标房子的价格有合适的调整，你就可以毫不犹豫的出手了。至少你比09年高位买房的那帮傻瓜少付出成本了。也只有这样，你的等待才是有价值的。当然，买完房子后，也不要傻乎乎的就把自己的这笔钱压死在一套房子上，还要盘活资产，依照邹涛投资法的操作经验让不动产动起来，让自己的资产不断增值。

2、相信市场而不是人云亦云。市场在哪里？市场在当地的房地产交易中心，市场在售楼处，市场在房地产中介门店前。当这些地方门可雀罗之时，就是市场现状最真实的反映。这时候，也是你可以去这些地方开始慢慢地去讨价还价、看房、选房的时候了。而当这些地方门庭若市的时候，邹涛希望你恐惧，远离这些地方。

3、努力想办法让自己的钱生钱。在房价调整期间，除了不被动的观望以外，还要努力赚钱，多寻找一些投资机会，不要把手中的一点准备买房子的资金压在那里变成死钱，也不要放在银行贬值。有经验的朋友可以抓紧时间把资金投资股市，选好股票，让资金有收益。等房价调整到合适时机时，毫不犹豫地出手。

历经多年的暗访和实地调研、操作，邹涛走访了数以万计的购房者、房地产商、建筑商、炒房人、卖房人。也亲历了中国楼市的疯狂与恐惧。由于房地产专业知识的缺乏，看不清这个市场，很多人到最后都成了“炒房者”的待宰羔羊。在邹涛的官方QQ群中，大家问得最多的也是为什么房价会这么高，2010年中国房价会不会跌，还会不会继续涨？中国房价会不会崩盘等等问题，邹涛会在5月份的全国2010买房实战风险分析研修课程网络班中用3天的时间一一为大家分析研讨。无论邹涛做什么，所有的努力都是希望能为我千千万万渴望安居乐业的同胞力所能及地做点什么，为大家在买房时提供一些最实际的参考，也希望大家能在2010年真正看清中国的楼市现状后，自己会变得清醒：我怎样才能不成为盲目的羊群中的一员？

历史总是惊人地相似，而事物的铁律总是盛极而衰。那么，现在我们该怎么办？如果你手上还有多余的房子，赶快找个还没清醒过来的接盘者卖个好价钱吧。如果还没有买房子，请大家和邹涛投资法一起，再一次寂寞耐心地、胸有成竹地静待下一个最佳买房时机的到来吧！

良师益友意见交流：邹涛官方QQ群(实时在线1000人） www.zoutao.com 13902957568（限短信）