神马文学网全球房地产业未降温 中国印度投资机会最大
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 15:56:50
欧洲和亚洲的商业房地产项目在吸收海外投资方面并未出现降温迹象，而中国和印度的投资机会尤其让人兴奋。而2006年全球交易额的季度平均值已经超过了2001年全年的总交易额。
据《华尔街日报》报道，咨询机构高纬物业（Cushman & Wakefield）的英国资本市场合伙人、董事长提姆?什凯奇雷（Tim Sketchley）说，去年欧洲房地产交易的48%是由非国内投资者进行的，高于2005年的40%。在亚洲，这个比例从28%提高到了32%。而在美国，这个数字则从10.2%下降到了5.4%，原因之一在于美元汇率，尤其是兑欧元汇率的下降，另一个原因则是对美国经济减速的担忧。
高纬物业称，去年全球范围内的商业房地产项目投资增长了33%，达到了创纪录的6450亿美元。其中北美地区约为2560亿美元，占40%；欧洲为2950亿美元，占46%；亚洲为940亿美元，占15%。
高纬物业欧洲研究部负责人大卫?哈钦斯（David Hutchings）说，今年这三个地区的交易额预计至少将会与去年持平。去年，全球交易额的季度平均值已经超过了2001年全年的总交易额。
哈钦斯认为，今年最可能受到投资者青睐的欧洲资产包括：土耳其、希腊和东欧等新兴市场的购物中心、巴黎和米兰的写字楼以及东欧、北欧和意大利的仓储设施。在许多新兴市场中，消费者支出的增加和中产阶层的壮大推动了对零售业的热情，而巴黎和米兰的写字楼市场则被认为是欧洲最成熟、流动性最强的市场之一。
但让投资者如痴如醉的却是中国和印度的市场。原因很简单：预计今年中国和印度的国内生产总值（GDP）增长率将分别达到9.3%和6.8%。此外，高纬融资亚洲有限公司（Cushman & Wakefield Capital Asia）驻香港行政总裁Helen Wong表示，人们预计亚洲每10年增加2.50亿人，这样到2013年时亚洲的人口总数可能会达到32.5亿。
同时，中国和印度正有大量人口从乡村流向城市，预计在未来10年时间里，这两个国家的城市人口将增长25%，由此可以预见，两国对从住宅到购物中心等各类地产的需求都将大幅增加。
Helen Wong说，西方国家的许多退休基金都认为，亚洲提供了它们想要的多样化投资品种和较高的收益率。高纬物业预计，中国高档办公楼今年的回报率能达到12.5%，购物中心类地产项目的回报率能达到16.9%，而新公寓等高风险项目的回报率更是能达到23.9%。
Wong说，就中国来说，写字楼是最主要的投资目标。不过，随着中国大陆旅游业的日益发展，酒店服务业地产市场也很庞大。特别是2008年奥运会和2010年上海世博会将进一步带动旅游市场，扩大酒店项目的市场需求。
Wong还说，中国对外国投资者而言仍是一个很具挑战性的市场。投资者在司法、税收和各级监管方面仍面临着诸多障碍。另外，外商投资房地产项目需满足注册资本不得低于投资总额50%的要求。最近，中国还开始征收土地增值税，估计这可能会导致回报率下降。
印度房地产市场目前尚未对外资全面开放。Wong说，2005年，印度政府放松了对房地产领域外商直接投资的限制，允许外国投资者全资拥有某些类别的地产，比如，面积在5万平方米以上的城镇开发项目以及酒店项目。政府去年还设立了经济特区以吸引外国投资者。
印度和中国一样，由于存在住房短缺，投资者对住宅市场的兴趣很大，同时，随着城市化的深入，对零售类商业地产的需求似乎一直未能得到满足。
Wong说，印度酒店市场虽然规模不大，但也蕴含着发展潜力。从收入上来统计，某些酒店的入住率甚至“超过了”100%，原因是有时客人退房后，很快就有新来的客人入住，而两人又都付了全天的房费。
不过Wong表示，对外国人来说，印度市场仍很难捉摸。外国人不被允许独立拥有尚未开发的土地，因此，要开发项目只能通过与本地企业合作的方式进行。
通过这种合作可以让外国人间接涉足印度市场，就像零售巨头沃尔玛（Wal-Mart Stores Inc.）的做法一样。去年11月份，沃尔玛与印度电信及保险集团Bharti Enterprises Ltd成立了合资公司。他们打算用“沃尔玛”的品牌在印度全国开设数百家零售店。
据《华尔街日报》报道，咨询机构高纬物业（Cushman & Wakefield）的英国资本市场合伙人、董事长提姆?什凯奇雷（Tim Sketchley）说，去年欧洲房地产交易的48%是由非国内投资者进行的，高于2005年的40%。在亚洲，这个比例从28%提高到了32%。而在美国，这个数字则从10.2%下降到了5.4%，原因之一在于美元汇率，尤其是兑欧元汇率的下降，另一个原因则是对美国经济减速的担忧。
高纬物业称，去年全球范围内的商业房地产项目投资增长了33%，达到了创纪录的6450亿美元。其中北美地区约为2560亿美元，占40%；欧洲为2950亿美元，占46%；亚洲为940亿美元，占15%。
高纬物业欧洲研究部负责人大卫?哈钦斯（David Hutchings）说，今年这三个地区的交易额预计至少将会与去年持平。去年，全球交易额的季度平均值已经超过了2001年全年的总交易额。
哈钦斯认为，今年最可能受到投资者青睐的欧洲资产包括：土耳其、希腊和东欧等新兴市场的购物中心、巴黎和米兰的写字楼以及东欧、北欧和意大利的仓储设施。在许多新兴市场中，消费者支出的增加和中产阶层的壮大推动了对零售业的热情，而巴黎和米兰的写字楼市场则被认为是欧洲最成熟、流动性最强的市场之一。
但让投资者如痴如醉的却是中国和印度的市场。原因很简单：预计今年中国和印度的国内生产总值（GDP）增长率将分别达到9.3%和6.8%。此外，高纬融资亚洲有限公司（Cushman & Wakefield Capital Asia）驻香港行政总裁Helen Wong表示，人们预计亚洲每10年增加2.50亿人，这样到2013年时亚洲的人口总数可能会达到32.5亿。
同时，中国和印度正有大量人口从乡村流向城市，预计在未来10年时间里，这两个国家的城市人口将增长25%，由此可以预见，两国对从住宅到购物中心等各类地产的需求都将大幅增加。
Helen Wong说，西方国家的许多退休基金都认为，亚洲提供了它们想要的多样化投资品种和较高的收益率。高纬物业预计，中国高档办公楼今年的回报率能达到12.5%，购物中心类地产项目的回报率能达到16.9%，而新公寓等高风险项目的回报率更是能达到23.9%。
Wong说，就中国来说，写字楼是最主要的投资目标。不过，随着中国大陆旅游业的日益发展，酒店服务业地产市场也很庞大。特别是2008年奥运会和2010年上海世博会将进一步带动旅游市场，扩大酒店项目的市场需求。
Wong还说，中国对外国投资者而言仍是一个很具挑战性的市场。投资者在司法、税收和各级监管方面仍面临着诸多障碍。另外，外商投资房地产项目需满足注册资本不得低于投资总额50%的要求。最近，中国还开始征收土地增值税，估计这可能会导致回报率下降。
印度房地产市场目前尚未对外资全面开放。Wong说，2005年，印度政府放松了对房地产领域外商直接投资的限制，允许外国投资者全资拥有某些类别的地产，比如，面积在5万平方米以上的城镇开发项目以及酒店项目。政府去年还设立了经济特区以吸引外国投资者。
印度和中国一样，由于存在住房短缺，投资者对住宅市场的兴趣很大，同时，随着城市化的深入，对零售类商业地产的需求似乎一直未能得到满足。
Wong说，印度酒店市场虽然规模不大，但也蕴含着发展潜力。从收入上来统计，某些酒店的入住率甚至“超过了”100%，原因是有时客人退房后，很快就有新来的客人入住，而两人又都付了全天的房费。
不过Wong表示，对外国人来说，印度市场仍很难捉摸。外国人不被允许独立拥有尚未开发的土地，因此，要开发项目只能通过与本地企业合作的方式进行。
通过这种合作可以让外国人间接涉足印度市场，就像零售巨头沃尔玛（Wal-Mart Stores Inc.）的做法一样。去年11月份，沃尔玛与印度电信及保险集团Bharti Enterprises Ltd成立了合资公司。他们打算用“沃尔玛”的品牌在印度全国开设数百家零售店。
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