这只是个开始——我对国发【2010】10号文件的解读（二） - Qzone日志

也许是房价的上涨和国企的天价地王让管理层气昏了头脑，也许是不听话的市场让国办发4号文丢了脸面，平稳健康的发展促进作用不但没有让市场安静下来，反而让得意于一、二月份的销售下降的局面尚未坚持到两会的结束就换成了另一张脸。于是忙中出乱，让国务院的文件在不择手段、不做调研、不看法律规定中出台了。这正暴露出制度的滞后性，而试图用非制度、非法律的方式管理和干预市场，其结果必定是先乱了自己的阵脚，最终也乱了市场的大好局面，成了一个不可收拾的烂摊子。

这个市场本来只要用货币与利率的调节加上供求关系的平衡就能平稳解决的问题，却在有病乱投医、不治根而从表上解决，结果为控制资产价格的单一目标而可能失去了大局，至少失去了资源配置合理化的适宜信号。

社会呼吁和赞成积极和及时的信息公布，尤其是不要再用平均价格，而应该用不同地区的区位价格或中位数来反映价格变动的信息。更赞成政府应对新闻的宣传加大控制的力度，至少要减少假新闻；不要让管理机构老是去辟谣；至少不要仅从一个个别事件去扩散，让民众以为是整体的变动；至少要让民众了解真实的情况，而不是煽动民粹的情绪和引发恐慌。

要保住住房制度改革的成果，就必须坚定市场化建设的信心，而不是走计划经济政府控制一切的回头路，不能从否定朱总理的住房制度改变，变成了否定邓小平的市场经济。这是立国之本的大是大非，而绝不是房价一高一低的市场波动。猪肉市场的价格波动已让农民养猪户倍受损失且无所适从的教训，不应再在市场经济的其他领域发生了。

八、对政策影响的评价。

有人问这次政策的出台会带来行业游戏规则的调整吗？这要看政策固执的能走多远。是当房价下跌时就掉头呢，还是从此要变成指令性的计划管理，坚决的实行计划经济了，这大约是不会出现的。

有人问这次政策的出台是否会让房地产市场崩盘，以应了日本泡沫的预言？我认为不会。中国政府即使想在市场中按上一只闲不住的手，但也不会让中国的经济陷入长期的低迷状态，这肯定是不会出现的。

有人问这次政策的出台是否会陷入房价的“拐点”，出现2008年的房价下跌？我想交易量的下降是第一步，房价从不涨到下跌会有一个时间差，至少要看开发商手中的现金流和后续的供给增长情况。政策尚未出完之前，双方都会有个观察期，最先反应的一定是需要靠贷款才能形成的购买，而又被政策所限制了的消费群体。当各部委和各地方的政策相继出台之后，也许人们就会从观察中走出来做合适的选择了。

严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了，已经开始不讲法律而只讲“政治”了。房价一定也不是市场规律中的价格信号了，波动时必然的，下跌也是可能的。如果后面的细则更为不利于消费，一段时间的下跌就从可能变成了必然，甚至有可能演变成羊群效应的恐慌。

但我不认为中国的房地产会因此而崩盘，因为中国宏观经济的基本面并未发现改变，也不会出现2008年的现象。中国政府只是想遏制部分城市房价过快上涨，而不是全国的房价都已过快上涨，这一点中国政府是头脑清楚的。即使部分市场的房价下跌，这也是政策预想达到的目标。但当只有部分城市的房价上涨过快时，让全国的房地产都吃同一种药就必然会产生极大的不良反应。地方政府虽然可以用我这个城市的房价没有过快上涨、我这个城市的房价仍处于合理的价位作解释，但土地、税收、银行却不听地方政府的，因此吃药的副作用仍会让一些没病的城市也患上了传染病。

也有人问我现在是该卖房还是该买房？我从来的想法都是要用钱就卖房，不缺钱、不急用钱就不卖房。当货币处于长期贬值的状态下，只有房屋资产是长期保持增值并且在通胀中比货币有更强的抗通胀能力的。

而对于买房者来说，永远都是需求与能力的对称，当需求存在又有能力用合理的贷款提供消费时，越早买房就一定会越合适，信贷会将未来的收入流变成今天的消费能力，让人们提前获得高品质的生活享受。但却不可过度的超越自己的能力贪图奢侈型消费。正常的消费中有人说是当了房奴，我从来不认可这种说法，房奴只有在房子大量跌价贬值时才会出现，而房屋升值时是投资的升值哪里来的房奴一说。生活的高质量会让你的身心健康且子女培养良好，这是金钱换不来的生存环境，但晚买只会越难以分享资产的升值和生活的压力。

对于投资者而言，在不越出自己能力、不需要银行借贷时，只不过是个进货成本的高低，并没有亏损的概念，更何况像购买股票一样谁能保证是抄了个最低点呢？也许此次政策出现的波动给了许多人一次机会，但没有人知道何时会反弹。

我相信是中国的房地产没有泡沫，遏制部分城市的房价上涨过快也不是为了将房价打下去，这种行政措施遏制的房价、遏制需求而产生的销售下降并非是市场的正常供求产生的信号作用。遏制需求不等于需求已被释放或满足。今天按政策要求买了90平方米以下的住房的家庭，不等于明天不会买更大的房子。

当房价满足了当局者的管理目标时，或是预期坏于管理当局的目标时，比如过度的下跌和恐慌性的下跌时，当局一定会改变现行的政策的，这次的地王与过快上涨的怒火在房价平稳或下跌后一定会对整体经济与投资带来负面作用，也是与城市化进程相背的。因此当局并非要取消这个支柱行业，也一定不会让民众因长期的遏制而对政府不满的。

毕竟拥有住房的家庭占多数，毕竟还有大量的家庭是靠贷款已经买了住房的。他们同样都会对房价的下跌产生巨大的不满。不能为了一些人的购房利益而让更多人的利益受损，社会的和谐绝不只是未购房、想购房人的利益，而是整个城市民众的共同利益。在涨与跌的最终选择中，没有一个国家的政府会选择长期的跌，而一定宁愿选择适度的涨，只要不是过快、过高（如低于收入的增长率），就是合理的了。

我并不为短期政策干预影响下的房价下跌和销售量下降担忧，我更担忧的是当政策无法调动投资者的积极性而让供给保持可持续的增长时，当房价平稳到政策的制定者满意时，将如何收回或撤销这些限制性政策，总不能在房价不过快上涨或者已经出现下跌时，还继续实行遏制房价上涨的政策吧。一旦这些政策在销售下滑并影响到中国经济的增长与平稳时又该如何呢？那时消费的报复性反弹，被压制的需求再一次释放时，又将面临着供求严重失衡的局面，房价仍然会不听话的上涨。难道中国政府始终要不停的用行政手段去弹拨这根价格的弦吗？难道中国永远无法向市场经济过渡，永远要不停在市场与计划之间徘徊吗？难道就不能用更好的市场化方式进行调控而走出这个让改革进两步退三步的怪圈吗？

可以肯定的是中国的未来离不开城市化，中国的未来也离不开城市的建设，没有房地产就无法消化现有的大量工业制造的产能，没有房地产就无法解决民众的居住改善，这个被政策与社会又恨又爱的“坏”孩子，本就还没有长大，又怎么可能让一个年幼的孩子正常的怀孕并生孩子呢？必须从土地制度的改革加快供给的方式保障市场的需求，必须用管住货币总量和利率的调节手段，并且改革综合的财税体制的方式才有可能让房地产走向正常的市场化。

我不反对政府对市场的调控，但更希望政府用市场化的手段调控，而不是坚持用非理性的、非制度化、非法律化的行政手段进行恶性的干预，这种违背市场规律的做法可以满足短期的政策目标要求，但却无法解决可持续的发展问题，更不符合科学发展观的要求。一段时间之后回过头来，后人会嘲笑这种虽然可以让市场无奈，但最终会被市场无情报复的政策。