中国政府能遏制房价过快上涨吗?

中国政府能遏制房价过快上涨吗?

昨天傍晚从中国政府网传来消息，4月14日，中国总理温家宝不得不再一次召开国务院的常务会议，重新“研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施”，并严厉要求地方政府“切实负起维护房地产市场健康发展的责任”。从某种方面来说，这也意味着中国政府自去年12月中所掀开新一轮房地产市场的调控，已陷入“空调”的失控僵局。中国国内一份颇有影响的财经报刊甚至公开宣称，“房地产调控的政策公信力已消失殆尽”。

人们注意到，中国国务院此番再一次出台“遏制房价过快上涨”新的政策举措，“恰好”选择在此轮房地产政策调控推行了整整4个月的“时间点”上；同时，这离今年全国两会闭会也整整只有1个月时间。

自从12月14日国务院常务会议掀开又一轮房地产调控的大幕，中央政府各种调控“组合拳”是一个接着一个：从“国四条”到“国办十一条”，从住建部、国土部到央行、银监会、财政部甚至到国家税务总局，“调控”举措接连不断。就连总理温家宝也在今年两会前“破例”接受新华社记者专访，以及两会前“与网民在线交流”中，两次都以较大篇幅谈了中国的房市调控。这位总理不仅坦率地谈到民众对房价问题“很尖锐的批评”，而且还在网民交流时承诺：“本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”这一切，都给那些备受高房价重压和煎熬的数亿中国市民，带来对这新一轮政府房地产市场调控的 “憧憬”和“希望”。到今年两会前，这种期待已到了一个前所未有的地步。人们的期望值之高，以至于对官方文件中用“遏制”一词取代过去的“抑制”（房价过快上涨），都感到“欢欣鼓舞”。更有一些所谓“著名资深财经评论人士”断言：“‘两会’前房地产新政呼之欲出”。

但是，人们不仅没有等到媒体所述的“新政”，而且在今年两会“政策出尽”后，中国房地产市场、特别是大中城市房价，却出现了180度的大转弯。在前一段时间被一道道调控“令箭”“压抑”多时的房价和“潜伏望风”的开发商，尽管在今年全国两会上大有被“批倒批臭”之势，但在3月14日全国人大闭幕的第二天，就“卷土重来”并“还以颜色”：部分两会代表委员还未来得及离开京城，北京城一夜之间又诞生了3个地王。当时就有媒体感叹：“地价边调控边涨 北京新地王给调控政策一记耳光”。尽管政府利用行政力量，强压央企从“最肥”的房地产业“国退民进”，但这丝毫没有影响房地产市场“还乡团”的“挺进步伐”：不仅京沪这些一线城市的开发商纷纷以标价疯抬等方式联手捂盘惜售，而且像南京、杭州和武汉等二三线城市的地产商也开始“昏天黑地”联袂涨价。有的地方房价一夜之间“火箭般”每平方米涨了4000多元，有的地方购房者吃顿早点的功夫，一套房就涨了二三十万。甚至房地产“业内”传出内幕消息，在一些地方的“春季房展会”上，开发商合谋定出了房价上涨的“操作规则”，这就是所有参展楼盘价格，都要以前年底和去年初房价低谷时价格乘以一倍来标注。

实际上，两会后中国的地产商不仅用“实际行动”对中国政府“抑制房价过快上涨”调控政策实现了“空前大反击”，而且更有人在舆论上向政府公开“宣战”：除了一些“业内人士”大肆散布“业界弥漫着对调控政策的厌恶和轻蔑”外，甚至有人还“协同作战”在媒体上造势，说在房价和房地产市场问题上，“总理管不了（开发商）总经理”，中国“房价大涨特涨的‘春天’来到了”。

正是在这样的“背景”下，中国国务院不得不一改以往一年出台一次“促进房地产健康发展政策措施”的“通常做法”，在4个月的时间内又“研究部署”了第二轮的房市调控的政策措施。频率之快，创造了新的纪录。但翻阅一下中国政府刚出台的这第二轮“遏制房价过快上涨”举措，人们并不能找到决策层对上一轮房市调控“失效”的原因分析，同样也不得不担心，政府究竟有多大把握，在前一轮“调控失利” 的基础上，取得第二轮房市调控的成功。

有人说， 前一轮房市调控的失利，源于中国开发商利益驱使下的“政治无知”。实际上，仔细阅读一下以今年两会“政府工作报告”有关房市调控内容为“终结版本”的第一轮房地产市场调控政策和举措，人们就会发现，开发商的狂妄和房价更猛烈的暴涨，恰恰是建立在对政府工作报告中房市调控内容“精准解读”的基础之上。了解这一点，也就知道为什么中国政府的房地产调控政策总是“铩羽而归”。

在“报告”中有关房市调控的300多字的论述中，“调控”的基调，就是“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”。但是，在房地产调控的实际操作中，这样的“主旋律”就如同唱“空城计”。首先，由于从来没有人制定“过快”的标准，所以无论房价究竟涨了多少，不管是5%还是50%，都不会、也没有依据“被调控”。事实也证明如此。有谁看过楼盘房价每平方米一夜涨了数千元后，被主管的政府部门“鉴定”为“上涨过快”的呢。相反，当杭州一楼盘4小时疯涨15万后，作为政府主管部门的房管局一负责人却表示：“房产市场属于市场自由调控范畴，作为职能部门不便就此事发表意见”；其次，就是查明了开发商两三个月或更短时间内把房价抬高了50%，“过快上涨”无疑，政府部门似乎也无权管制开发商“自由定价权”。因为在现在的体制下，商品房价格是“完全放开”而又没多少法律法规可以制约的。最近，在北京、上海和南京等地的开发商，为了规避政府部门对“捂盘”的打击，故意大幅、甚至翻倍抬高房价，以“离奇高价”达到捂盘的目的。尽管如此，也没有见到任何房管或物价部门可以去“遏制”，因为政府主管部门自己还没有找到“遏制”的法律武器；第三，从字面上来理解，“抑制房价过快上涨”本身，同样也意味着政府允许房价可以“小步慢跑”。既然可以“跑”，为什么不“飞得更高”。因为在这个“竞赛场上”，本来就没有界定的标准和依据。所以，在即没有出台过“过快”的标准，更缺乏执法的依据情况下，“遏制房价过快上涨”只能是一张空头支票。更何况，提出“遏制房价过快上涨”本身，就脱离了中国房地产市场和住房矛盾的“基本国情”。众所周知，在中国大中城市的房价收入比已经超过20倍以上、城市中有85%的人买不起房的情况下，政府还一味奢谈“抑制房价过快上涨”，实在是一种“中国式”的黑色幽默。

实际上，相对于经过各种利益方博弈后形成的“政府工作报告”来说，温家宝总理在两会前和网民交流时承诺的“本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位”的说法，不仅更能反映温家宝总理本人的意愿，而且也更顺乎民情民意。

 除了房地产调控“主旋律”存在基本偏差外，在调控的着力点和重点对象上，中国政府的房地产政策似乎也打错了目标。在房地产市场上囤积居奇、捂盘抬价、人为制造“供应短缺”的，是占据市场垄断地位的开发商。由于个人合作建房、单位集资建房等在中国都属“违法违规”之列，再加上缺乏基本规模的住房保障，中国的房地产市场完全由开发商所操控。可以说，按照反垄断法和自由竞争的市场经济规范好开发商的市场行为，房地产市场的“中国病”就好了一半。但恰恰在政府出台的一系列房市调控的政策举措中，除了空谈市场监管，对违法违规和无良开发商的“调控”措施几乎是空白。是无“制裁”良方吗？似乎也不是。昨天就有中国的媒体透露，这几年由于“执法力度”欠缺，仅对开发商应征的土地增值税一项，就少征收2万多亿元。这也是“刺激”开发商疯狂抬高房价的“动力”之一。除此之外，如果中国政府可以像征收石油“暴利税”那样，开征房地产暴利税，客观上也可以大大打压开发商对暴利的追逐。

实际上，政策效应在一定程度上对中国房地产市场格局产生了根本性的影响。在去年两会上，在利益集团的压力之下，温家宝总理政府工作报告中，就被迫把“居者有其屋”用“住有所居”所替代。结果在中国，不仅群租、蜗居层出不穷，而且还“创新”般地出现了蚁族、洞族（在桥洞下）和箱族（住在集装箱里）。可以说，有什么样的住房政治，就有什么样的住房现实。

现在的问题是，沿着既有“套路”照葫芦画瓢的第二轮房地产调控政策，究竟有多大几率取得成功呢？

（注：本文仅代表作者本人观点）