北京土地出让不再是“价高者得” --- 财考网

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北京土地出让不再是“价高者得”

2010-4-20 9:17:00 文章来源：经济参考报【大中小】【打印】

    土地招拍挂制度改革完善后将被推广

    近日，北京推出了一系列备受期待的完善招拍挂制度新举措，明确今后商品住宅用地出让将不再只是“价高者得”。这被视为土地出让招拍挂制度的重大转变，更有人将之看作新一轮全国土地市场变革和房地产调控政策的开端。业内人士认为，新举措的出台有利于遏制地价非理性上涨并最终有利于整个行业的健康发展。

    4月16日，北京市国土资源局副局长曾赞荣宣布，北京市将改进目前土地出让只是“价高者得”的方式，遵循的思路是，一、拟将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素作为评标条件。二、设定合理价格区间，在社会中介机构对区域地价和房价进行综合评价的基础上，经过专家论证，有关部门集体决策确定。三、进一步弱化投标价格因素，其所占分值由50分降低到25分，最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。

    “在具体的操作细节上，可能会因地块的实际情况而略有不同。”北京市土地整理储备中心相关负责人对《经济参考报》表示。

    昌平区北七家工业区配套住宅项目用地是北京市16日推出的9宗地块之一，记者在其招标文件中看到，评标将分两个阶段进行。第一阶段主要评估和比较投标人的财务及资信，占30分，得分低于15分不能进入第二阶段的评标。第二阶段中，投标价款总额占25分；项目定位、方案说明、经营理念及开发进度、开发周期说明占20分；企业资质、开发业绩或投资业绩情况，以及通过北京市土地交易市场取得的商品住宅用地规模与经营性用地出让合同的履约情况占20分；综合印象占5分。

    除此之外，北京市将试点“不设评标委员会”的招标方式，引导企业理性参与土地竞买；试点采用“限房价、竞地价”及“限地价，竞政策性住房面积”的方式，抑制地价和房价的过快增长。企业在竞买时承诺的政策性住房配建面积、配建价格以及对未来商品住房的销售均价，将在土地成交后写入土地出让合同，并按约定内容严格执行。

    更早些时候，上海市规划和国土资源管理局发布的出让公告显示，闵行区莘庄一地块使用权招标出让采取公开招标方式，按照综合条件最佳者得的原则确定中标人，价格将不再是竞得地块的决定性因素。

    北京、上海等地的这种“改良”使得延续多年的“价高者得”的土地出让模式发生了重大转变。此前，“价高者得”一直是土地出让的主流原则。

    众所周知，招标出让是根据出让使用权地块开发利用的条件和要求，从价格、规划方案、竞标人的资格、社会效益等多方面综合考虑来决定中标者。挂牌、拍卖出让方式都是采用“价高者得”的原则，在房地产市场火爆的当下，挂牌出让最终就成了现场竞价，“与拍卖没什么区别”。加之招标出让比重低，现行招拍挂制度似乎就“只有拍卖一种形式了”，在供不应求的情况下很容易越拍越高。因此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，在供不应求的情况下，采取招标的办法有利于地价保持平稳。

    对于正在慢慢兴起的新一轮完善招拍挂制度的尝试，国土资源部土地利用管理司司长廖永林透露，目前国土资源部已经组织相应的专题研究，随后可能会对试点进行推广。

    美联物业全国研究中心主任徐枫将其解读为：对房地产行业更深层次的新一轮调控已经显现。“这是一个好的方向，我们可以将北京、上海等地的新举措看作是对开发商考核体系的一次调整，这将在很大程度上转变开发商的拿地行为，并最终有利于促进整个行业的健康发展。尤其是将参与建设的政策性住房规模纳入评标体系等做法，对政府未来推进保障性住房建设有较大积极意义。”她预测“新措施的出台一定有助于降低地价，今后地王的出现频率将大大降低。”

    也有专家对相关操作细节提出建议，希望最大程度上堵塞可能的制度漏洞。比如，“如果两家企业在其他指标上都不相上下的话，那么地价指标还是会成为最终决定性因素，此时与价格因素所占权重就没有决定性作用了。”南京大学国土资源与旅游学系教授黄贤金提醒说。此外，专家还建议应关注房价由市场决定与地价由评估确定之间的矛盾，在招标过程中需杜绝寻租行为、最大程度上保证公平、公正、公开。

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