十年房价 为何“此消彼涨”(珠三角VS长三角)

十年房价 为何“此消彼涨”(珠三角VS长三角)


为什么可支配收入很高的广州、深圳，房价走势却与长三角迥异
　　
　　在长三角叱咤风云的“温州炒房团”，为什么在广州、深圳却没有得手
　　
　　房地产税收对长三角GDP有特殊贡献，炒楼势头会得到根本遏制吗
　　
　　相关链接：上海房地产十年线路图(1994-2005)
　　
　　广州商品房均价与上海相差甚远
　　
　　韩国飚：2004年广州人均收入16884元，深圳人均收入27596元，而上海人均收入16683元，杭州人均收入14565元。都说人均收入是衡量房价高低的最终标尺，但是比较两地的情况，房价走势却是相反的。是长三角居住、投资环境比广州、深圳好，还是有别的什么原因？
　　
　　李刚：从东南沿海一些大城市刮来的房地产暴涨之风席卷全国，作为全国房地产市场起步最早的广州、深圳也并非未受波及，但两市的商品房价格，在2004年中期经历小幅振荡后便稳定下来，今年1—3月，广州商品房价格甚至持续回落，当前广州、深圳商品房销售均价基本稳定在5660元平方米和6037元平方米的水平，与温州9278元平方米、上海8627元平方米、杭州7210元平方米的均价相比，广州、深圳房地产市场似乎更为理性。
　　
　　韩国飚：真有点不可思议。虽然以上海为龙头的长三角地区近年经济增长比较迅速，但两地房价不应该有这么大的差距。在我看来，上海、杭州的房价是透支了未来的增长空间。中央政府采取一系列调控房市措施后，在相对低位的广州商品房价格出现持续回落，但是上海楼市依然居高不下。即使最近上海连出“重拳”打击楼市炒作，成效如何，坊间仍持谨慎态度。广州人对上海楼市会有什么看法？
　　
　　李刚：“在上海，2万元平方米的房子到底是哪些人在买？买到的又是怎样的房子？老百姓买得起吗？”在采访中，许多经历广州楼市大起大落的人，还是觉得上海当前的楼价不可思议。
　　
　　韩国飚：据了解，目前购买上海住房的主要有四股力量：一是外资、外商、海归华侨；二是全国各地到上海发展的投资人；三是新上海人及上海人的本地需求；四是投机者，主要有海外看好人民币升值的投机者，以及所谓“温州炒房团”。这四类人的比例，目前很难有确切统计数据。不过，似乎上海常住居民的需求仍然是占到绝大多数的。如果第一、二、四种投资力量占比重大的话，看目前统计数据的上海人均收入就没有意义。但普遍认为，长三角的房价偏高。
　　
　　李刚：短期内会出现这种情况。如果这三种资金购买上海楼市比重到一定程度（一般认为投机比例占到20％），房价就可能虚高，就是楼市泡沫。因为一旦楼市上涨趋势预期改变，大部分不以居住为目的的投资者、投机者就会抛售，造成短期供给远远大于需求，房价就会下跌，逐步回归到人均收入能够支撑的合适价位。
　　
　　广州市国土房管局市场管理处处长黄文波介绍说，广州中心区一般商品房均价在每平方米6000元左右，其它区及郊区一些大盘每平方米在四五千元左右，适合目前广州多种收入阶层的消费能力。这样的价格完全是市场自发形成的，政府没有干预；相反，政府主管部门还在慎重思考，一旦广州房价也出现异常波动，如何依靠宏观调控这只有形的手干预。
　　
　　有自己和香港的前车之鉴，广东人害怕炒房产
　　
　　李刚：虽说有人认为，广州、深圳房地产市场成熟、购房者理性，但在许多广州人眼中，当前某些城市“××范围之内找不到2万元平方米以下的房子”、“××范围之内找不到1.5万元平方米以下的房子”这类的话，与上世纪90年代中期的广州有惊人的相似。
　　
　　在1992年邓小平同志视察南方后，广州房地产一路飙升，到1996年达到顶峰，当年预售商品房均价达到6677元平方米，城区更是“找不到1万元以下的房子”。而从1997年开始，广州房价一路下滑，至2003年，均价降到5274元平方米，每平方米跌幅至少超过1400元。在广州房价持续下滑的7年中，广州人购房观念、消费层次发生了很大变化，开发商为争夺客源，往往在小区及周边环境、园林绿化、小区配套等方面不惜血本，大型楼盘整体开发纷纷向国际水平看齐，早年疯炒的那一批间杂在居民区内的单体楼、商住楼，目前在二手市场也属于缺乏人气的滞销货，当年的一批炒楼者还真炒成了“房东”。
　　
　　韩国飚：难怪广州购房者更为理性。
　　
　　李刚：这是市场教育出来的。特别是相邻的香港楼市。1997年前，香港楼价高企，受亚洲金融危机的影响，特别是非典时期，香港楼市累计跌幅达65％，17万港人成为房子市价跌到低于他所欠银行贷款本息的“负资产”人口，很多人干脆“塌订”：房子连同首期及已付月供统统不要了。这给珠三角人很深的印象。广东省政府参事、广州大学管理学院教授潘蜀健认为，“楼市大起，必然大落”。于是，广州人买楼以自住为主，炒风较淡。
　　
　　韩国飚：长三角地区不少城市近几年楼价疯长，半夜排队买楼、楼盘开盘即告售罄的怪事屡见不鲜。记者采访中遇到几位海归青年购买上海市中心中山公园附近的一处豪华房产，20700元平方米，还要送给销售人员几万元好处费才买得到房子。难怪有人说：做房地产不如炒楼的。
　　
　　李刚：这样的趣闻在广州楼价大起大落过程中也屡见不鲜。当时，在广州一些楼盘促销期间，为营造销售紧张气氛，请人排队并在媒体上造势的事情并非鲜有；而有些楼盘明明没有卖出多少单位，但出于囤积的目的或是制造“旺销”的局面，售楼小姐手中永远只有屈指可数的几个单位供购房者选择。对于过程中的那些“促销”小伎俩，广州消费者已经应对自如。
　　
　　广州曾有过一些质量不高但定价过万的“豪宅”，销售量不错，相关银行也为这批房子办理了七成按揭。但银行的按揭贷款打到开发商账户后，相当一部分房子却没有人缴付供楼款，一年后银行不得不强行收楼。就这样，有人把这些“豪宅”以七成的价格“卖”给了银行！
　　
　　广、深市民已解决住房“温饱”，正从容迎接“小康”
　　
　　韩国飚：在跟所谓“温州炒房团”成员接触时，他们提到，广州、深圳是他们极少没能得手的两个大城市。原因是当地楼市比较成熟，供应量充足，老百姓投资理性，不跟风炒作。是这样吗？
　　
　　李刚：是的。我采访了广州恒大集团董事长许家印，以及集团副董事长、恒大房地产公司董事长李钢。他们说，这得益于广州十多年房地产市场的发展，市民住房条件大幅改善，百姓买房有多种选择。“温州炒房团”在广州搅不起风浪，与广州楼市巨大的供应量密切相关。截至2004年底，广州市商品房空置面积为605.09万平方米，这还是近4年以来最低水平，不管是哪一路炒房团，在如此之大的商品房供应量下想兴风作浪，难度很大。
　　
　　广州、深圳居民，通过购买房改房、拆迁和购买商品房等方式，85％以上家庭解决了有产权的住房问题，从1997年到2002年5年间，广州人均居住面积增长44.3％。对他们来说，不是解决住房“温饱”问题，而是解决“怎样住出格调、品位”的“小康”问题。现在，广州市民在市区拥有一套住宅后，很多人已经或正在计划在郊区购买周末休闲度假用房，这就使得广州消费需求显得从容———房价太离谱，购房者便不介入，等价格降下来再说。
　　
　　韩国飚：有意思。上海人以往缺住房缺怕了，对改善住房条件有很深的“情结”，不是常说“北京人买车，上海人买房”吗？这十几年经济的两位数增长，又给这历史积累的需求创造了释放空间。
　　
　　李刚：长三角的房价有望降下来吗？
　　
　　韩国飚：上海最近有一个很重要的措施，就是推出两个1000万平方米配套商品房和经济适用房，加大楼市供给。另外，住房按揭不能转让也有利于遏制炒作。前一段时间，上海出台措施，规定个人购买普通住房一年就出售的按买卖差价征收5％营业税及其他税费。浙江省为遏制房价也将推出8000万平方米住房。其中经济适用房300万平方米。长三角正全面加大住房供给。
　　
　　李刚：不知道上海这2000万平方米的地区分布如何。不能都集中在偏远地区，市中心也应该保持一定的住房供给。这就是所谓市场的有效供给。如果新建房都集中在偏远地区，就无法满足相当一部分人的需求。房价还下不来。目前广州6000元—8000元的价位上，有珠江帝景苑、东山雅筑、都市华庭、漾晴居等城市中心区这一档次的“豪宅”虚位以待；在5000元—6000元价位上，广州市民可以在金穗雅园、愉景南苑、新鸿花园、光大花园、逸景翠园这些小区环境及配套上乘、装修也考究的楼盘里找到自己中意的房子；在番禺区大石、南村、芳村区、黄埔区、白云区，小区内外环境一流但配套略有欠缺的楼盘，售价基本在4000元—5000元之间；如果想在环境更好、远离城区的地方购买休闲度假房子，增城、花都、从化及番禺中南部地区高质素、低价格的楼盘还能为广州市民提供更多价位的选择。
　　
　　韩国飚：广州方面平抑房价有哪些有效措施？
　　
　　李刚：去年广州就曾出台四大措施平抑房价：一、当年出让用地大增3.6倍；二、抵债土地“开闸上市”；三、加紧“收回”增加储备，广州撤销41个开发区共计土地18063公顷，使房地产开发土地储备得到大幅增加；四、土地年租制生“变数”，由于土地年租制是通过每年交付一定的“租金”来实施，而不是一定要70年“一次缴清”，此举大大减少了房产商用于“购买”土地（使用权）的成本开支，也有助于“拉低”广州地价。
　　
　　遏制炒楼对GDP的影响有多大
　　
　　韩国飚：据说，广东省GDP对房地产依赖程度较小。2000年以来，房地产业增加值占GDP的比例保持在5％左右，2003年为5.36％。而在当年房地产泡沫较多的海南，房地产业贡献率曾达40％。
　　
　　李刚：长三角情况如何呢？
　　
　　韩国飚：据新华社报道，2004年上半年，浙江省房地产税收近87亿元，占地税收入的21.9％，对新增税收的贡献率达34.7％。如加上建筑业，去年浙江地税每2.9元中就有1元来自房地产业和建筑业。在上海、江苏，房地产业和建筑业（不包括相关产业）税收占地税的比重均不低于30％。有测算表明，2004年，上海来自房地产的税收直接贡献率为400亿元，而上海当年地方财政收入为1119.7亿元。由于经济增长对房地产及相关行业的依赖性过大，政府肯定有维护房价的冲动，当然，同时也加大了经济风险和金融风险。对比广州、深圳等，如今的上海，更能深切地理解中央政府的担心，可以说，抑制房价已是必然之举。
  易宪容 上海房价是如何炒上去的


　　对于上海房价疯涨的原因，一直是众说纷纭。最为主流的观点是房地产需求过旺，供不应求，住房供应结构不合理，住房建筑成本提供及房地产炒作等。因此，如何从土地供应量、住房供应结构及遏制炒作入手来稳定房价，将成为国内房地产价格调控最为有效的手段。实际上，这只是一些方面，最为重要的是不少地方的房价完全是人为炒作之结果。
　　上海房价的飙升应该是在２００３年ＳＡＲＳ过后的事情。ＳＡＲＳ之前，我去过一趟上海，看到上海人都在热火朝天的谈论购房之事，就如我１９９１年去上海时人们在谈论股票一样。我当时就想上海的房价也要被炒得热火朝天了。事实上，上海房价在ＳＡＲＳ之后就开始飙升了。有人统计过，在２００１年上海只有４％的商品房每平方米售价高过８０００元，而今天这一比例已达５０％，而在上海内环，根本找不到每平方米一万元以下的房子。
　　近日，几位上海某大学的教师向我提供了关于上海房价的资料。本来我在香港多年，看惯了香港的高房价，心理承受上肯定比他人要强，但资料中上海房价之高仍令我目瞪口呆。可以说，上海的房价比美国、香港有过之而无不及了。比如新外滩花园一套２８０平方米的房子，售价是１３８０万元；一套１６３平方米的房子，售价５６８万元，每平方米单价近５万元，甚至有楼盘开出每平方米８万元的房子。至于在虹口区的房子，售价在２万以上的十分普遍，更不要说黄浦区、徐汇区了。
　　从已获得的信息来看，上海的房价疯涨完全是房地产炒作的结果，而且这种炒作随着“外资”的进入，近一年来达到了疯狂的地步。如果这些人用自己的钱来炒作房地产，应该说如何疯狂也不用怕，输赢都在他们自己。
　　正如有人所说，外资之所以预期上海的房价会涨，它是跟纽约、东京、台北、香港这些地方比，从长远看，它觉得投资上海的风险相对比较小。果真如此吗？外资进来只是在投资上海房地产吗？所谓的外资进来都是通过合法的途径吗？其实不是。从目前的所掌握的信息来看，多以外籍或港台地区华人为主，特别是台湾、香港、新加坡等地的华人，多数是通过不合法的途径进入的，而且多数是套取国内商业银行的资金在炒作房地产。
　　２００４年上海一些商业银行个人住房按揭贷款成几倍的增长。截至２００５年２月末，上海全市中资金融机构商业性房地产贷款余额３７１５亿元，占全部贷款余额２９．３％，其中个人住房贷款余额２５９９亿元，同比增长４３．５％；２００５年１－２月，商业性房地产贷款新增２１４亿元，占全部新增贷款高达８７．７％，房地产贷款占新增贷款近９０％。如果一个地方的银行把全部的资金都投向房地产业，一旦房地产业有风吹草动，其风险难以想像！
　　房地产炒作首先是从房地产开发商开始，他们为了完成一个项目，先通过拉高利贷、私募完成前期自有资金筹资之后，１亿元的项目就可能包装成１．５亿元甚至更高的项目，然后从银行套取１．５亿元以上的贷款。银行贷款一到手，开发商就会用银行低廉的贷款迅速偿还前期融资中的高利贷，然后在项目操作中以流动资金贷款替代房地产开发贷款，或者挪用工程款、购房者前期付款等房地产项目运作。而这种银行资金的大挪移，不在乎政府的宏观调控，并成了房地产炒作最主要的源头。
　　既然开发商可以对商业银行的钱大挪移，那么其他人同样可以用银行的钱来炒房。可以说，目前上海的房价疯狂飙升，完全是炒房者用银行钱疯狂炒作的结果。现有的炒房者有：房地产开发商、境内炒房团、境外炒房团、炒房庄家、炒房散户等。上海民众根本就无法从一手市场购买到房子，除非你有特别背景，明眼人一看就知道怎么回事了。
　　在这些炒房人当中，先是个人散户炒作，如２００４年国家审计署对上海一银行分支机构抽样审计，就审计出有一人贷款７８００万元，购买商品房１２８套。而这只是抽样审计。最近上海的“天赐公寓”一共只有１１４套房子，而一个叫李欣的人买了４９套，总价超过１亿元人民币，其购房款是哪里来的？目前，这种以散户方式的炒房者已经形成以亲戚朋友为纽带的大大小小的炒房团。当散户炒房成功后，外地及上海的一个个炒房团开始出现了。这些炒房团到上海后，先在市场搜寻可炒作的楼盘，然后把一个团分成Ａ、Ｂ两组炒作Ｃ、Ｄ楼盘（也可以分成更多的组，看资金实力而论）。假定每一楼盘总共有住房４００套，那么炒房团就会与房地产开发商合谋让他们各自购买３００套。假定每套住房的价格１００万，８成２０年按揭，那么Ａ、Ｂ组首期付款各为６０００万元，一组个人银行贷款各２．４亿元。当房子一到手后，炒房团的Ａ、Ｂ开始提高价格卖房子，如果有他人接手，就卖给他人（但这样的情况不多）。如果没有他人接手，就把各自房价逐渐地提高卖给Ａ、Ｂ对方。一般来说，这样的对冲，平均房价都会提高到１５０％以上。如果平均房价上升１５０％（实际上可能比这更高），即每套房价上升到２５０万元，首期付款双方对冲，不收也不付，然后到银行做８成２０年按揭，一组个人银行贷款６亿元，归还上一次贷款２．４亿元，获得利润３．６亿元，即使扣除交易中的费用也获利至少３亿元。
　　但是事情到此并没有结束，如果炒房团觉得房价还有上升的机会，就会开始第二轮炒作对冲，上海的房价就是这样疯狂飙升了。如果觉得有问题或有风险，炒房团就得考虑如何脱手。也就是说，当炒房团Ａ、Ｂ组把这房价炒高之后，如果有外来者接手，当然放盘卖出。当没有外来者接手时，炒房团就会找到一些农民或城市里没有财产之人，把房价再次上升后让他们来接最后一棒。炒房团先会从民工中或乡下找一些农民，告诉这些人，要送一个房子给他们住，然后用少许的钱给他们开一家公司，这样就可以开出个人收入假证明（也可以通过其他方式来开出假收入证明），再把房价提高后向银行贷款。当银行贷款把高价房接下来，先是还了以前的贷款，然后就把刚成立的公司撤消。这样，炒房团大获其利全身而退了。特别是最近上海政府正在对房地产市场进行整顿时，这样方式在加速进行。
　　一旦高价房转到了乡下的农民手中，银行要收回这笔贷款就难于上青天了，除非房价一直上涨而不掉下来。这就是上海房价如何炒作上去的最基本的手法。目前这种炒作房地产的方法不仅让上海的炒房散户及炒房团用得炉火纯青，而且所谓的外来资金也看到其中妙处，纷纷仿效。更为严重的是这样的炒房团方式开始向国内其他地方迅速曼延，国内政府与银行如果没有对此有足够的警觉，其潜在风险可就大了。
　　从上面的分析来看，炒房团之所以得逞，最大的问题就在于炒房者利用银行按揭审核的漏洞百出、房地产商的合谋及房地产评估市场无序而大量套取银行贷款。很简单，一个人用一张收入证明可以从银行贷款购买几十套房甚至几百套房，这是世界上绝无仅有的事情。如果贷款人不与银行内部勾结要达到其目的是不可能的。目前市场上到处都是帮助人们办理住房贷款的咨询公司，何也？其中就已透露出银行内部人与外部人合谋骗取银行贷款的端倪。
　　国内银行的贷款为什么会轻易地流出？为什么银监会出台的规定与指引形同虚设？最根本的问题在于目前国内一些商业银行的负责人把国家的财产当儿戏，以个人短期业绩为目的，如扩大贷款额降低不良贷款率和增加短期利润，把银行的贷款审核权交给了贷款中介机构，而贷款中介机构又通过个人的虚假证明、房地产评估虚假评估从而把银行贷款套取出来。这样，各方都能够落袋为安，最后损失的是银行及整个社会。
　　因此，就目前的情况来看，要遏制上海房价的疯涨，就得从银行个人住房信贷入手。首先必然对以往的个人住房信贷全部进行审计与检查。不仅要全力追回银行可能造成的损失，而且要全力追究直接责任人及领导人的责任，并严厉处罚之，决不可放过任何一个有责任者；其次则要整顿房地产市场贷款咨询公司及房地产评估公司，检查这些公司是如何与贷款人合谋套取银行贷款的；三是对房地产开发商进行全面的整顿与检查。上海房地产一手市场没房可卖，不可思议的是，为什么政府不对这些操纵市场的行为进行严厉打击？